Vizi non dichiarati dal venditore

[lallylally87]

Buongiorno
solo dopo aver acquistato il mio immobile, ho scoperto dall'amministratore, che risulta un ATP condominiale che riguarda anche l'immobile da me acquistato.
Nell'ATP è evidenziato che il mio appartamento ha dei problemi e che appunto si vuole procedere con questo accertamento.
E' stata effettuata un'unica ATP con gli altri condomini che hanno avuto anche loro dei problemi personali, oltre alle parti comuni.
Questo il mio venditore (privato) non me lo ha detto ha completamento omesso la cosa sia in fase di preliminare che in fase di rogito.
inoltre, sempre dall'amministratore, ho scoperto che il venditore aveva aperto un sinistro con l'assicurazione condominiale per un problema di tubature, anche questo omesso.
come posso comportarmi in merito?
grazie mille

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

La presenza di vizi del bene venduto, tali da renderla inidonea all'uso cui è destinata o, comunque, tali da diminuirne in modo apprezzabile il valore (1490 c.c.), conferisce al compratore il diritto di richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (1492 c.c.).
Qualora invece il bene difetti delle qualità promesse (1497 c.c.), il compratore potrà ottenere la risoluzione del contratto se il difetto eccede i limiti di tolleranza.
In entrambi i casi, il compratore deve denunziare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo che i medesimi non siano stati occultati dal venditore (e sembrerebbe proprio questo il caso). Se c'è stato occultamento, il termine decadenziale per la denuncia non si applica.
L'azione per far valere gli strumenti di cui sopra può essere esercitata, però, soltanto entro un anno dalla consegna.
Quando è avvenuta la consegna / acquisto del bene?
L'ATP cosa ha ad oggetto?
Di quale problema di tubature si tratta? Il riferimento al sinistro mi fa pensare non ad un vizio del bene, ma ad una evento successivo alla sua edificazione la cui responsabilità può essere ascritta al condominio o ad altri proprietari esclusivi.

 

[lallylally87]

grazie per la risposta.
Il compromesso è avvenuto ad aprile 2015 mentre il rogito a marzo 2016.
L ATP ha per oggetto, per quanto riguarda l' appartamento delle muffe, il giardino dismesso (che al momento della presa visione non era cosi) il "sotto balcone" dell' appartamento sopra di noi che ha perdite e chiazze di umidità quando piove.
Per il condominio invece riguarda tegole, piastrelle ecc ecc
Attualmente l'umidità in casa si vede poco, però potrebbe essere stata coperta.
Per il sinistro, non avrebbe comunque dovuto indicare il tutto?
Anche perché sul muro della perdita si vede una macchia/rigonfiamento che aumenta

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

1) La consegna dell'immobile è avvenuta nel marzo 2016?
2) L'ATP da chi è stato promosso ? Dal Condominio? Da alcuni condomini congiuntamente? In quest'ultimo caso, anche dal venditore?
Il venditore avrebbe dovuto comunicarvi della pendenza del procedimento e della esistenza dei difetti del bene che, con tutte le riserve (visto che non ho cognizione nè delle carte nè dello stato dei luoghi), sembrerebbero configurare un vizio ai sensi dei citati articoli del codice civile (con conseguente diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo).
3) Per quanto concerne il sinistro ripeto che, se si tratta di una perdita che si è verificata in passato, come mi sembra di capire, non siamo di fronte ad un vizio ma ad un evento illecito (dal punto di vista civilistico) da cui dovrebbe discendere il diritto ad essere risarciti.

 

[Luigi Criscuolo]

scusa
a) ma tutte le imperfezioni che hai elencato, quando hai visitato l'appartamento non si vedevano?
b) ma tu, tra il compromesso ed il rogito, non hai sentito il bisogno di contattare l'amministratore per sapere in quale condominio andavi a comprare casa? Ti presentavi "Buon giorno sto per comprare la proprietà del sig. XX volevo sapere se il condominio ha delle liti attive o passive in atto con i fornitori, o tra condominio e condomini; se sono stati approvati lavori sulle parti comuni oppure se tali lavori sono in programma nei prossimi 2/4 anni ecc... ecc... ."

 

[Luigi Criscuolo]

L ATP ha per oggetto, per quanto riguarda l' appartamento delle muffe, il giardino dismesso (che al momento della presa visione non era cosi)

le muffe sono sulla parte di parete interna in corrispondenza del pavimento o del soffitto? Nel primo caso bisogna vedere se si tratta di umidità di risalita o di condensa; nel socondo caso di condensa o da infiltrazionedal piano superiore.

il "sotto balcone" dell' appartamento sopra di noi che ha perdite e chiazze di umidità quando piove.

il sottobalcone è di proprietà del condomino che usa il balcone. Se quando piove compaiono chiazze di umidità e si rigonfia l'intonaco significa che ci sono delle perdite che originano nella guaina impermeabilizzante: la sua riparazione è un onere a carico del proprietario usa il balcone. Se non si provvederà si arriverà che prima o poi goccierà innescando uno stillicidio sulla tua proprietà, arriverà il momento in cui l'intonaco si staccherà e cadrà sulla medesima tua proprietà ed infine verranno attaccati dalla ruggine i ferri di armatura del balcone, situazione di pericolo di crollo.

Per il condominio invece riguarda tegole, piastrelle ecc ecc

le tegole sono del tetto: la sostituzione è alquanto onerosa non tanto per il loro prezzo d'acquisto quanto per le lavorazioni accessorie e di sicurezza richieste (ponteggi; impalcati; lineea vita ecc...) e le fasi lavorative (rimozione, calo verso il basso, cernita, accantonamento, tiro verso l'alto e posa).
Le piastrelle riguardano le pavimentazioni delle parti comuni: ingresso, androne, scale e pianerottoli.

 

[lallylally87]

Per l'Avv.Polidoro: esatto la consegna è avvenuta a marzo 2016; l'ATP è stata fatta dai condomini, congiuntamente, che hanno avuto dei problemi, compreso il venditore e dal condominio per le parti comuni.

certo che non ho visto le imperfezioni anche perchè la muffa si può pulire o comunque coprire.
Il resto, tra cui il balcone, è peggiorato nel tempo, soprattutto in questo periodo di piogge insistenti.
Diciamo che quello che abbiamo visto, visionando la casa, poteva essere accettato.
Idem il giardinetto privato.
Chiedo appunto all'Avvocato se, nonostante la nostra negligenza nel non aver chiamato amministratore ecc ecc (abbiamo visionato che non ci fossero arretrati nelle spese), possiamo fare qualcosa.

Quello che penso è, se uno mi vende la casa in queste condizioni, senza nessuna procedura in corso, è un conto.
Ma se tu ometti di dirmelo?
Anche perchè ora, per far valere la garanzia decennale "singolarmente" (la casa è del 2010) io dovrei uscire dall'ATP e poi?


Grazie mille ancora

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

I vizi del bene deve avrebbe dovuto indicarveli il venditore, non vi è obbligo del compratore di fare indagini presso l'amministratore o gli altri condomini.
Ritengo quindi che voi abbiate il diritto di richiedere ai venditori i danni.