Vicino di posto auto ha allargato il suo posto, cancellando le vecchie strisce e invadendo il mio

[platinux]

Salve, ho un quesito da porvi. possiedo un posto auto in un cortile condominiale che si trova in una porzione rettangolare del piazzale condominiale. il mio posto n.2 confina a sinistra con il n.1 e a dx con il n.3 il quale a sua volta con il n. 4. il numero 1 a Sx con muro condominiale e il 4 a dx con area di manovra condominiale. Davanti muro e dietro area di manovra. nel regolamento di condominio, questo rettangolo non era frazionato e il costruttore si riservó il possesso per destinarlo successivamente alla vendita. Nei primi atti, dal costruttore al privato, i posti auto furono venduti a corpo (posto auto n.1,2,3-4) senza che essi fossero accatastati e/o delimitati, senza alcun tipo di misura. Fino al 2006 (foto di Google map testimonia) i posti disegnati erano 3 (anche se, come si evince dai vari atti di vendita, effettivamente sono 4). nel 2009 il proprietario alla mia destra che è in possesso del n 3 e 4, ha ridisegnato a proprio piacimento le righe dei parcheggi, riservando a lui due posti auto ampi e lasciando a me n.2 e al proprietario alla mia sinistra n.1 due posti risicatissimi, invadendo in tal modo il mio posto e di conseguenza io quello del mio vicino alla sinistra. inoltre il 3-4 ha messo i paletti con catena per delimitare i suoi e subito accatastati con le sue misure e fatto fare il rilievo da geometra con stima e misure giurate di tutti i parcheggi, depositandole al catasto. adesso se entra con la macchina il n.1 io non posso entrare e viceversa. Ho provato a convincere il 3-4 a ridisegnare quattro posti di ugual misura ma lui ha sempre rifiutato adducendo che lui ha comprato 2 posti e tali devono essere con misure standard (non sta scritto da nessuna parte). nello specifico il costruttore ha venduto al suo predecessore i posti 3-4 che in atto sono senza misure ne accatastamento, il predecessore li ha accatastati e successivamente nel 1990 l'ha venduti all'attuale, in atto ultimo risultano accatastati con misure arbitrarie. Ora mi chiedo: come posso fare? ho necessità di accatastare il mio posto ma finché non diventa fruibile con misure giuste ne sono impossibilitato. Come posso procedere nei confronti del vicino? ho i presupposti per fargli causa o lui avendo fatto registrare le misure è favorito? come devo procedere? l'amministratore condominiale se ne lava le mani adducendo che è proprietà privata. Vi prego non so più che pesci prendere! non è giusto che ho un posto auto e non lo posso utilizzare!

 

[griz]

c'è qualcosa che non quadra: l'accatastamento dei posti auto doveva già essere stato fatto prima della vendita a te come ad altri, se è stata fatta una vendita di posto auto generica senza identificazione precisa, la determinazione arbitraria delle misure fatta dal tuo vicino è discutibile così come il tuo diritto di poter parcheggiare è indiscutibile. Anche dal punto di vista procedurale non capisco come abbia fatto ad accatastare un'area non definita nei patti di vendita
Porta la tua istanza in assemblea e in seconda fase puoi rivolgerti al giudice di pace

 

[sergio gattinara]

Tu mi dici che il costruttore ha mantenuto la proprietà della superficie senza descrizione della particella e senza accatastarla e che il subentrante vi ha provveduto
"allargandosi" E' così ?
Tu dici che l'amministratore se ne lava le mani perchè proprietà privata .
In termini condominiali come vieneconsiderato il terreno oggetto della discussione?

 

[Luigi Criscuolo]

In effetti le misure disponibili sono per il parcheggio della Fiat 500L degli anni '60. Oggi potrebbero essere usati per le microcar e per gli scooters. Per poter essere usati come posti auto occorre che chi parcheggia al posto 1 entri nel suo spazio in retro marcia e chi parcheggia al posto 2 entri di muso in modo da lasciare tra le vetture uno spazio adeguato per l'apertura delle porte dal lato guida. Lo stesso deve essere fatto per i posti 3 e 4. Le misure riportate sono ingannevoli rispetto alla reale larghezza dei posti auto.

 

[griz]

Tu mi dici che il costruttore ha mantenuto la proprietà della superficie senza descrizione della particella e senza accatastarla e che il subentrante vi ha provveduto
"allargandosi" E' così ?
Tu dici che l'amministratore se ne lava le mani perchè proprietà privata .
In termini condominiali come vieneconsiderato il terreno oggetto della discussione?

effettivamente la situazione non è chiara, il costruttore a quanto sembra ha ceduto l'area intera a qualcuno che era proprietario di 3 unità, questo ha ceduto la proprietà senza fare le divisioni assegnandole agli apaprtamenti, ad oggi il tutto rimane indefinito ma uno dei proprietari ha deciso di definire la sua proprietà a presecindere dagli altri
Questo è quello che ho dedotto

 

[Gianco]

Lo spazio rappresentato nel disegno è sufficiente per soli tre posti auto. Lo standard prevede 2,50x5,00. Bisognerebbe verificare cosa prevede il progetto. Il venditore potrebbe essere chiamato in causa per aver venduto quattro posti auto anziché tre, come rilevato da Google map nel 2006 (tua affermazione).
Il proprietario dei posti 3 e 4 per determinare il confine con il posto 2 avrebbe dovuto
procedere all'azione di regolamento dei confini, Art. 950 C.C.. Pertanto la misurazione sarebbe dovuta essere eseguita in contraddittorio. Quindi l'apposizione dei termini imposta dal tuo vicino è contestabile.
Non capisco come il proprietario dell'edificio abbia potuto vendere i posti macchina, riservandosi la proprietà del cortile. Sarebbe importante andare a vedere l'elaborato planimetrico della particella e l'elenco dei subalterni.
Posto che l'accatastamento dei posti macchina del suo cliente il geometra li ha dichiarati sulla base delle indicazioni del suo committente, vorrei vedere e capire cosa c'entra la stima le misure giurate di tutti i parcheggi del tecnico di parte. Il tecnico potrebbe essere chiamato a rispondere del suo operato, qualora risultasse una irregolarità nella ripartizione dei diritti dei singoli sui posti auto.
Comunque al catasto il tecnico può presentare la DOCFA sottoscritta dai proprietari. Non credi che questo sia avvenuto.
Credo che abbia necessità di rivolgerti ad un tecnico che relazioni il fatto e di appoggiarti ad un avvocato per procedere contro la prepotenza del tuo vicino.

 

[platinux]

grazie per le pronte risposte! rispondendo per punti: per griz: si parla di compravendite tra il costruttore e i primi 3 proprietari (il signor 1, il signor 2, e il signor 3-4) nel 1967 quando ancora l area era in via di accatastamento. Vi era solo un unica particella del piazzale comune e un altra delle parti costruite da come si evince dalla mappa del regolamento di condominio in cui il costruttore aveva disegnato nel piazzale dei rettangoli, interi e non frazionati, destinati a parcheggio (in questi rettangoli a sua descrizione successivamente ha venduto posti auto senza mai definire le misure ai vari privati). Cito come da atto del 1970: "il costruttore X vende a Y appartamento Z e posto auto n. 3 e 4 posti al centro dell'unità abitativa e confinanti con posto auto n. 2 e parti condominiali su più lati" Soltanto poi intorno agli anni 90 i vari proprietari hanno cominciato a registrare i loro spazi in vari sub di questa grande particella. Infatti nel successivo atto del 90 tra il primo proprietario e l'attuale si legge "Y vende a K appartamento Z più posto auto n.3 di 9mq censito al catasto x part x n. x e posto auto n.4 censito x è così via. In assemblea l'argomento non viene discusso perché si parla di spazi privati (così almeno l amministratore mi dice, lavandosene le mani). Non pretendo un posto auto per metterci una jeep ma almeno che tutti i posti siano uguali e che se entrassimo tutti e 4, avremmo la possibilità di aprire lo sportello e uscire dalla macchina, cosa che così ora è impossibile. Per Sergio Gattinara: si è come dice lei, inoltre il terreno oggetto della discussione viene definito da regolamento condominiale: "il costruttore si riserva ad uso proprio da destinare a posti auto gli spazi nel cortile condominiale, identificati in rosso nell'allegato B del suddetto regolamento. (mappa con vari rettangoli rossi) Quindi veri i propri spazi privati venduti in seguito. Per luigi crisculo, le misure riportate non sono ingannevoli ma rispecchiano la situazione attuale e reale, al millimetro, fatte da un geometra professionista. le assicuro che anche con le microcar parcheggiando come dice lei nei posti 1 e 2, non si aprono neanche gli sportelli mentre nel 3 e 4 ci può parcheggiare benissimo un Suv. Secondo lei è giusto?

 

[Daniele 78]

Le misure standard per un parcheggio sono proprio quelle descritte da @Gianco (2,5 x 5,00)mt però difficilmente sarebbero applicabili in una situazione come la vostra quindi a mio avviso sarebbe da rivedere l'intero parcheggio, ora la misura più interessante sarebbe la sommatoria delle misure da una dividente all'altra in orizzontale e non le inclinate e con quella dividere la totale in 4 posti auto tutti uguali. L'ideale in una situazione simile sarebbe arrivare per tutti ad una larghezza di almeno 2,00 mt (ovviamente sarebbero necessari di più) ma dubito che ci possano stare data l'esiguità dei posti. Per avere almeno 2,25 (in orizzontale) sarebbe necessario quanto meno allargare l'intera zona e poi rifrazionare il tutto a catasto. Su queste e sulle altre informazioni datevi dovete poi decidere tutti insieme cosa fare. Per farla breve il rifrazionare ti dovrebbe avere almeno 5 numeri ai terreni uno per la parte comune ed uno per ogni parcheggio (che mi sembra di capire dalle intenzioni del costruttore fossero privati) poi i parcheggi dovranno presentare ognuno un Docfa con categoria c/6 come "posto auto scoperto".

 

[griz]

leggo che i posti auto sono identificati con subalterni, quindi sono censiti, esistono quindi se non delle planimetrie almeno delle consistenze registrate, si cita una superficie di 9 mq che rapportata alla profondità di cui alla planimetria da una larghezza molto più esigua e incoerente con lo spazio. Tutto questo è indice di una grande confusione che dovrete definire.

 

[Daniele 78]

leggo che i posti auto sono identificati con subalterni, quindi sono censiti, esistono quindi se non delle planimetrie almeno delle consistenze registrate, si cita una superficie di 9 mq che rapportata alla profondità di cui alla planimetria da una larghezza molto più esigua e incoerente con lo spazio. Tutto questo è indice di una grande confusione che dovrete definire.

Certamente, ma se devi rifare tutta l'area parcheggio con le nuove larghezze, tecnicamente sarebbe da rivedere pure il frazionamento anche perchè allargare tutto, ridurre due parcheggi e allargarne altri 2 in modo che siano correttamente sistemati. inoltre il mappale esistente dell'intero condominio subendo una riduzione dovrà essere rivisto.
Diciamo che c'è stato un bel casino perchè da quello che ha scritto l'OP:

si parla di compravendite tra il costruttore e i primi 3 proprietari (il signor 1, il signor 2, e il signor 3-4) nel 1967 quando ancora l area era in via di accatastamento. Vi era solo un unica particella del piazzale comune e un altra delle parti costruite da come si evince dalla mappa del regolamento di condominio in cui il costruttore aveva disegnato nel piazzale dei rettangoli, interi e non frazionati, destinati a parcheggio (in questi rettangoli a sua descrizione successivamente ha venduto posti auto senza mai definire le misure ai vari privati). Cito come da atto del 1970: "il costruttore X vende a Y appartamento Z e posto auto n. 3 e 4 posti al centro dell'unità abitativa e confinanti con posto auto n. 2 e parti condominiali su più lati" Soltanto poi intorno agli anni 90 i vari proprietari hanno cominciato a registrare i loro spazi in vari sub di questa grande particella. Infatti nel successivo atto del 90 tra il primo proprietario e l'attuale si legge "Y vende a K appartamento Z più posto auto n.3 di 9mq censito al catasto x part x n. x e posto auto n.4 censito x è così via.

Prima del 90 esistevano 2 particelle (una la classica area condominiale, ed un'altra che era la somma dei 4 parcheggi attuali quindi un'altra parte comune) ma c'è di più ancora

Fino al 2006 (foto di Google map testimonia) i posti disegnati erano 3 (anche se, come si evince dai vari atti di vendita, effettivamente sono 4). nel 2009 il proprietario alla mia destra che è in possesso del n 3 e 4, ha ridisegnato a proprio piacimento le righe dei parcheggi, riservando a lui due posti auto ampi e lasciando a me n.2 e al proprietario alla mia sinistra n.1 due posti risicatissimi, invadendo in tal modo il mio posto e di conseguenza io quello del mio vicino alla sinistra.

Fino al 2006 non c'era il numero 4 in effetti per cui avremmo avuto solo 3 subalterni il 4 era da definire (anche se presente negli atti) il problema è ancora ulteriore in quanto nel 2009 nel ridisegnare i propri parcheggi il proprietario dei posti 3 e 4 nel fare l'intervento ha di fatto "traslato" i confini degli altri parcheggi (1 e 2). Ora va tutto bene fino a quando uno interviene sul proprio subalterno, ma in questo caso ha "sconfinato" su un'altro subalterno di fatto rendendolo pressochè inutilizzabile.
Se consideri che una macchina media è larga 1,70 /1,75 ( la Golf, la Bravo ecc. macchine medie hanno queste larghezze) e considerando una larghezza totale di 1,80 mt capisci bene che magari ci infili la macchina (ma se ti parcheggiano a fianco) non riesci ad aprire le portiere per entrarvi...dovresti fare come facevano in un telefilm degli anni 80 (Hazzard) per chi non se lo ricorda ecco come facevano per entrare in auto: http://www.bakecannunci.com/adpics/immagine435.jpg