Verifica quote millesimali per locale commerciale nel condominio.

[Luigi Criscuolo]

che differenza di millesimi avete convenuto equa per giustificare una "veduta" su giardino ed una maggior luce diretta?

la differenza è di circa 18,53 mm perchè io ho un terrazzo che il mio vicino non ha.

 

[Dimaraz]

18 millesimi su quanti (singola unità)?

 

[basty]

I miei locali sono esposti a sud ed a Ovest , affacciano su strada e su un giardino se permetti anche se di uguali dimensioni il valore mm delle due unità immobiliari, anche se allo stesso piano, non può essere lo stesso.

Tutto giusto e posso anche condividere il tuo pensiero. ma in generale alcune assunzioni non reggono alle mutate condizioni temporali.
In rete potrai trovare un articolo della Anaci - Lombardia relativo alla composizione delle tabelle millesimali. In linea di principio sarebbero condivisibili. Come detta il codice civile, i mm devono esprimere in modo proporzionale il "valore " degli immobili. Quindi si prcisa che per i negozi si dovrà tener conto dell'affaccio su strade principali secondare ecc.

Cosa è che non quadra? Secondo me il fatto che queste tabelle, una volta sancite sul contratto, diventano pressochè immutabili: nel frattempo i negozi hanno perso valore, perchè oggi dominano i supermercati, il piccolo commercio soffre, la via una volta animata da piccole botteghe, è diventata periferica ecc.

Poi combina il fatto che nel tempo si incancreniscono i rapporti: ad esempio perchè i titolari dei negozi, con la somam dei loro millesimi , hanno fatto l bello ed il brutto per quarant'anni controllando di fatto tutte le decisioni assembleari.

Poi quando i tempi mutano ti ritrovi il nostro interrogante che si trova a disagio a dover rispondere ad una quota millesimale che ormai trova anacronistica: e troverà tutti i condomini di abitazioni contro ogni revisione millesimale, e inizierà un ricatto reciproco.

Per cui ben vengano criteri che valutano aspetti immutabili: l'esposizione a Nord, o quella a Sud non potranno ruotare negli anni...
Ma una eccessiva "valorizzazione" di parametri contingenti (valore commerciale dei negozi) o sensibile differenziazione tra 3° e 6° piano di casa con ascensore, finiscono per ritorcersi sul quieto vivere del condominio.

Non contesto il criterio: purchè applicato con molta misura.

Scusate l'intromissione.

 

[Dimaraz]

se tu hai tre termometri tutti e tre difettosi, il cui difetto è fisso, e tu porti tutti e tre i termometri in giro per il mondo dal Polo Nord al Sahara, le misurazioni che faranno i tre termometri misureranno temperature differenti tra loro a secondo degli ambienti, però ciascun termometro si trascina il proprio errore strumentale in tutti gli ambienti, quindi poco importa che non sia assolutamente preciso perché il suo errore è sempre presente. Discorso differente sarebbe se l'errore di misurazione cambiasse in funzione della temperatura. Ma questo non è il caso dei coefficienti che si usano nelle tabelle millesimali che sono fissi per ogni situazione.

Esempio semplificato per un condominio di 2 unità, dati in neretto e coefficenti in rosso

Calcolo fatto da Tizio
Unità A 40x0,7 + 20x1 + 40x 1,3 = 100 equivalente a millesimi 500

Unità B 30x0,7 + 40x1 + 30x 1,3 = 100 equivalente a millesimi 500


Calcolo fatto da Caio
Unità A 40x0,8 + 20x0,9 + 40x1,1 = 94 equivalente a millesimi 502,67

Unità B 30x0,8 + 40x0,9 + 30x 1,1 = 100 equivalente a millesimi 497,33

Come vedi risulta smentita la tua affermazione "quindi se c'é un errore o una diversa considerazione nel valutare il coefficiente questo errore/considerazione si distribuisce su tutti gli appartamenti".
La tua frase è corretta solo nel caso che tutte le unità siano identiche su tuti i parametri (stessa superficie, stesso piano, stessa esposizione etc etc)...cosa altamente improbabile.

Matematica applicata.