Verifica quote millesimali per locale commerciale nel condominio.

[Luigi Criscuolo]

il valore al mq. non viene considerato? boh

il valore al mq serve per calcolare il valore di un appartamento non i suoi millesimi di proprietà.
I mq di ogni locale ed accessorio che compongono l'appartamento moltiplicati per dei coefficienti che variano all'interno del medesimo parametro: basta considerare l'esposizione delle finestre ( su strada pubblica, strada privata, distacco condominiale, cortile interno, chiostrina condominiale, parco o giardino, ecc... ecc... ); l'orientamento delle stanze (a Nord,Nord-Est, Est, Sud-Est, Sud, Sud-Ovest, Ovest e Nord Ovest); il coefficiente di piano (2° seminterrato, 1° seminterrato, Piano terra/rialzato, 1° piano, 2° piano ecc... ecc... piano attico, piano superattico), coefficiente di luminosità degli ambienti ecc... ecc... .
Come vedi caro il mio @adimecasa fare le tabelle millesimali di proprietà è un bel rompimento di marroni sopratutto se poi i condomini non dispongono di planimetrie aggiornate per cui bisogna fare anche il rilievo dell'appartamento.
e non pensare che le tabelle millesimali del riscaldamento siano meno tribolanti: pensa a quei condomini dove a seguito di interventi di rinnovamento hanno tolto i vecchi caloriferi in ghisa ed hanno montato quelli in alluminio, oppure hanno montato elementi in ghisa ma di foggia diversa dai radiatori classici che si montano in batteria ed hanno messo quelli tubolari tipo scalda salviette.

 

[adimecasa]

Grazie del caro, ma rimango sempre dalla mia opinione che per fare i mm. di pp. devi tener conto in proporzione del valore anche dell'immobile

 

[Luigi Criscuolo]

Posto poi che non esiste un criterio "imposto" con cui determinare i valori millesimali la "fallicità/difformità" di valutazione può facilmente alterare i calcoli.

consentimi di non essere completamente daccordo se tu, per i tuoi calcoli, usi determinati coefficienti che non sono gli stessi usati dal professionista precedente, non è che fai una valutazione che ti porterà ad avere valori molto difformi perché i coefficienti valgono per tutti, quindi se c'é un errore o una diversa considerazione nel valutare il coefficiente questo errore/considerazione si distribuisce su tutti gli appartamenti. Ben diverso è il discorso di attribuzione dei valori non congrui all'interno dello stesso parametro. Per esempio all'interno del coefficiente di piano attribuire 0,80 al piano seminterrato, 0,85 al piano terra/rialzato, 0,9 al 1° piano, 0,95 al 2° piano poi 1,0 a tutti i piani fino al 5° e attribuire 1,1 al piano attico e saltare a 1,4 per i locali del piano superattico.

 

[Dimaraz]

1)... quindi se c'é un errore o una diversa considerazione nel valutare il coefficiente questo errore/considerazione si distribuisce su tutti gli appartamenti.

2)Ben diverso è il discorso di attribuzione dei valori non congrui all'interno dello stesso parametro...

1)...ma poichè esistono anche realtà con unità non identiche...vi saranno risultati inevitabilmente diversi (matematica applicata)

2)...e torni all' assunto che spiegavo

troppe variabili in gioco e nessuna regola imposta.
Eclatanti o meno sempre differenze sono.

 

[basty]

Sulla formulazione dei millesimi molti credono ancora alla .... befana.

La realtà è quella descritta da Dimaraz: esistono molte tabelle con coefficienti vari, applicabili a discrezione parziale e totale.....
Il risultato non può che essere difforme.

Tornando al merito della domanda, posso confermare con due esempi:
a Milano caseggiato di 5 piani + PT, credo degli anni '20 frazionato presumibilmente negli anni 40-50: negozi a piano terreno, abitazioni ai pian superiori. Tabelle millesimali contrattuali .

Il piano terreno pesa per quasi il 40% del totale: evidentemente al momento della formazione delle tabelle di proprietà si era tenuto conto anche della redditività delle varie porzioni.

In Liguria, condominio anni 60-70: a parità di superficie gli alloggi ai piani alti hanno un incremento del 20% al crescere del piano: qui forse avevano considerato la... vista a mare. Costruzioni più recenti hanno vanificato questo aspetto.


Peccato che queste considerazioni siano valide solo in un determinato contesto temporale. A distanza di anni diventano anacronistiche , ma rimangono vincolanti: normalmente chi compra chiede in quale misura dovrà contribuire alle spese condominiali, ed a posteriori non è solitamente favorevole a peggiorare la propria posizione, e accettare una revsione.

Mia personale opinione: la tabella più equa si basa solo sulle superfici, parametrizzando solo i locali accessori, o i locali con manifeste inferiorità (seminterrati, superfici mansardate con altezze utili minime ecc): ha il pregio di rimanere valida nel tempo. Ovviamente rimane solo una opinione

 

[Luigi Criscuolo]

Il piano terreno pesa per quasi il 40% del totale

è la destinazione d'uso che conta: locale deposito (0.85); locale abitativo (1,0), locale studio per attività professionale (1,15), locale negozio (1,30). Ovviamente i coefficienti sono personali e discutibili: possono essere approvati dall'assemblea dei condomini nella forma proposta o nella forma che più aggrada alla totalità dei condomini.
Se poi si ipotizza che l'altezza dei negozi in un palazzo degli anni '20 possa essere di 4,0 m contro i 3,30/3,50 delle abitazioni, anche questo fa peso nel calcolo dei millesimi.

In Liguria, condominio anni 60-70: a parità di superficie gli alloggi ai piani alti hanno un incremento del 20% al crescere del piano: qui forse avevano considerato la... vista a mare.

questo potrebbe essere un motivo per far rifare le tabelle millesimali.

 

[Luigi Criscuolo]

Mia personale opinione: la tabella più equa si basa solo sulle superfici,

io ho comprato un appartamento proveniente da un frazionamento. Il frazionamento ha fatto si che i locali della porzione che io non ho comprato sono tutti esposti a nord, l'appartamento è al primo piano ed affaccia su una stradina provata con di fronte un edificio di altezza pari al nostro.
I miei locali sono esposti a sud ed a Ovest , affacciano su strada e su un giardino se permetti anche se di uguali dimensioni il valore mm delle due unità immobiliari, anche se allo stesso piano, non può essere lo stesso.

 

[Dimaraz]

E a puro titolo informativo , supposto che i 2 frazionati abbiano stessa superficie e locali, che differenza di millesimi avete convenuto equa per giustificare una "veduta" su giardino ed una maggior luce diretta?

 

[Luigi Criscuolo]

1)...ma poichè esistono anche realtà con unità non identiche...vi saranno risultati inevitabilmente diversi (matematica applicata)

se tu hai tre termometri tutti e tre difettosi, il cui difetto è fisso, e tu porti tutti e tre i termometri in giro per il mondo dal Polo Nord al Sahara, le misurazioni che faranno i tre termometri misureranno temperature differenti tra loro a secondo degli ambienti, però ciascun termometro si trascina il proprio errore strumentale in tutti gli ambienti, quindi poco importa che non sia assolutamente preciso perché il suo errore è sempre presente. Discorso differente sarebbe se l'errore di misurazione cambiasse in funzione della temperatura. Ma questo non è il caso dei coefficienti che si usano nelle tabelle millesimali che sono fissi per ogni situazione.

 

[Dimaraz]

Matematica applicata.
Se non comprendi domani ti faccio esempio...dal cell. troppo snervante.