Vendita tra parenti di casa sui cui uno dei parenti ha pagato un affitto forfettario

[tarugata]

Ciao a tutti,

la questione è quella di 2 fratelli comproprietari di una casa di cui uno ha pagato per 34 anni all'altro un affitto equivalente in netto a 1/2 di quello di mercato con l'accordo di sostenere tutte le spese di condomio comprese quelle straordinarie e lavori di manutenzione della casa. Il fratello che non godeva il bene pagava solo l'ICI ed è stato d'accordo su tutto anche perchè ha sempre avuto un reddito doppio dell'altro lavorando in un posto pubblico e avendo un'altra casa di proprietà. Ora quest'ultimo avendo un figlio grande gli vuole acquistare la casa dall'altro che dovendosi trasferire per lavoro è d'accordo, ma gli dice me la devi donare perchè in questi anni non ho usufruito a pieno del diritto di proprietà della casa e ti ho fatto un favore per affetto. L'altro dice di riconoscere in parte le ragioni ma che la quota è disponibile a vendergliela a metà del prezzo di mercato per compensarlo di tutto ma non che non ritiene giusto rinunciare complemente a tutto anche perchè non se lo può permettere. Può il fratello che ha goduto della casa sostenere che comunque anche lui non imponendo di venderla a terzi rinuncia al pieno diritto di un guadagno di mercato? Se andassero in giudizio il fratello che ha goduto della casa potrebbe far valere a suo favore anche il fatto che ha un reddito familiare della metà rispetto a l'altro? Esiste inoltre in qualche modo almeno tra fratelli una questione di affetti che può in un giudizio di equità compensare l'applicazione nuda e cruda dei diritto proprietari?

Grazie a tutti

 

[Adriano Giacomelli]

I rapporti tra fratelli sono quasi sempre difficili, ma se per un momento ci volessimo estraniare dal rapporto di parentela e lo volessimo considerare un rapporto di comunione di bene tra due "soci" avremmo:
Il socio che deve trasferirsi e lascia libero l'immobile è comproprietario del 50% del valore. Ora si potrebbe decidere di vendere l'immobile e ripartire il ricavato in quota alla vendita. Si potrà decidere di affittare a terzi e far accreditare in quota il canone. Se il bene non venisse ne locato ne venduto resterà a carico di entrambi per gli oneri di manutenzione e spese correnti. Nessun altra considerazione di parentela si trova sul C.C.

 

[Nerone]

Che tristezza, è sempre la stessa storia, il più forte che cerca di approfittarsi del debole facendogli credere anche che gli ha fatto un favore. Tarugata, finiscila è riprendi in mano tutto ciò che ti compete, dopotutto tuo fratello non ti ha fatto mai alcun favore, hai pagato tutto esclusivamente tu, ora è il momento che anche tu prenda quello che ti compete come giustamente ha scritto Adriano Giacomelli!

 

[Franca68]

indipendentemente dal rapporto di parentela, i due fratelli sono comproprietari e quindi la vendita dovrebbe andare divisa a metà. il fratello che ha avuto l'agevolazione di pagare 1/2 dell'affitto per 34 anni ha speso soldi per le manutenzioni?
Il fratello che riceveva l'affitto anche se dimezzato, lo denunciava al fisco o lo intascava in nero?
con queste domande si potrebbe andare avanti all'infinito e non trovare mai un accordo.
D'altronde era d'accordo per 34 anni e ora dice di avere fatto un favore. non c'è dubbio che lo abbia fatto ma non è stato costretto (penso)
credo che per fare una cosa equa dovrebbero agire con coscienza, il fratello che ne ha usufruito potrebbe rinunciare ad una quota della vendita nella percentuale del 15% (per esempio) quindi 35% della vendita,e la quota restante de 65% al fratello che non ne ha usufruito. così trovando la percentuale adatta potrebbero essere accontentati tutti e due.
In bocca al lupo

 

[mtr]

Concordo, prenditi il 50% che ti spetta

 

[meri56]

quale "favore"?

Se il fratello che ha usufruito della casa ha pagato all'altro un affitto pari alla metà del canone di mercato e si è accollato tutte le spese ordinarie (come un normale inquilino) e soprattutto le spese straordinarie, è lui che ha fatto un favore.
Se la casa fosse stata affittata ad una terza persona le spese straordinarie sarebbero state a carico dei proprietari in parti uguali e l'affitto sarebbe stato ugualmente diviso in parti uguali.
Perciò ora è più che giusto che si proceda ad una vera vendita in seguito alla quale il venditore (proprietario del 50% dell'immobile), incassi la metà del prezzo di mercato.
Auguri.

 

[mtr]

Se il fratello che ha usufruito della casa ha pagato all'altro un affitto pari alla metà del canone di mercato e si è accollato tutte le spese ordinarie (come un normale inquilino) e soprattutto le spese straordinarie, è lui che ha fatto un favore.
Se la casa fosse stata affittata ad una terza persona le spese straordinarie sarebbero state a carico dei proprietari in parti uguali e l'affitto sarebbe stato ugualmente diviso in parti uguali.
Perciò ora è più che giusto che si proceda ad una vera vendita in seguito alla quale il venditore (proprietario del 50% dell'immobile), incassi la metà del prezzo di mercato.
Auguri.

Concordo

 

[sarastro]

Se tutto è documentabile (affitti versati, spese sostenute) il fratello conduttore del bene comune è in CREDITO verso il fratello locatore. Le norme regolanti la comunione, infatti, impongono che pesi e vantaggi del bene comune siano divisi secondo quota. Ora, chi abitava l'immobile ha doverosamente compensato il maggior godimento del bene versando un affitto all'altro comproprietario: non c'era motivo che si sobbarcasse tutte le spese ordinaie e straordinarie. Semmai, una ripartizione equa delle spese sarebbe stata questa: chi abita il bene sostuine per intero le spese che abitualmente si assegnano al conduttore (piccola manutenzione, gestione) ma sostiene sol per il 50% le spese che vanno in capo alla proprietà.
Quindi, il favore lo ha fatto il fratello che ha abitato il bene comune: quanto poi sia grosso questo favore, dipende da quanto ha speso in 34 anni. Visto il periodo così lungo, non saranno bruscolini.

 

[tarugata]

Grazie a tutti cercheremo di trovare una soluzione concordata : già il fratello che ha goduto del bene ha chiesto all'altro per vendere la sua quota € 800000 rispetto ai 110000/120000€ valutati da stima di agenzia scelta di comune accordo, quindi circa 3000000 in meno del mercato. Il secondo fratello per ora non accetta. Vi sembra che lo sconto offerto sia troppo poco? In caso dovremmo fare un calcolo preciso calcolando la differenza tra affitto di mercato e affitto versato meno le spese straordinarie di condomini? Quelle ordinarie le sostiene chi gode il bene giusto? Grazie ancora

 

[Adriano Giacomelli]

Faccio una precisazione di massima, ma dopo aver percepito per anni un canone, magari in nero, per la sua metà quota, non esiste ora chiedere un conguaglio per un eventuale mancato reddito.
Oggi 2011 si vende e la proprietà del 50% va divisa alle mezze. La Legge dice così e se aveva altro da rivendicare lo aver già fatto. Altro discorso se il fratello, riconosce un suo maggior godimento e offre una quota, offre un 30% sula sua quota, questo è il gesto generoso? prendere o rinunciare ma non sindacare.