Vendita quota prima casa a coniuge e riaquisto

[cec]

Moglie: possiede abitazione al 50% con il marito acquistata come prima casa (attualmente locata) nel comune di campagna A.
Moglie: abitazione al 100% nel comune di città B acquistata successivamente con tassazione seconda casa non adatta alle ns. esigenze abitative in quanto di piccolissime dimensioni ( locata).

La moglie potrebbe acquistare come prima casa la restante quota del 50% del coniuge (continuando ad avere la residenza nel comune A nella casa in comodato dei genitori), avendo usufruito della tassazione agevolata solo sulla quota del 50% (parlo delle imposte di acquisto, per l'IMU essendo locata pagherò cmq seconda casa)?
A questo punto potrebbe il marito acquistare altra abitazione al 100% come prima casa nel comune B e prendervi la residenza lui solo?
I due figli minori dove risiederebbero?
Non siamo e non abbiamo intenzione di separarci, e le abitazioni verrebbero sfruttate entrambe: quindi nel comune A terrebbe la residenza la moglie ed abiteremo nei w-e, vacanze scolastiche e 3 mesi estivi, nel comune B residenza il marito ed abitata nei periodi scolastici; nessuna delle due si trova nel comune lavorativo del marito.
Grazie a chi mi darà un contributo.

 

[Daniele 78]

Moglie: possiede abitazione al 50% con il marito acquistata come prima casa (attualmente locata) nel comune di campagna A.
Moglie: abitazione al 100% nel comune di città B acquistata successivamente con tassazione seconda casa non adatta alle ns. esigenze abitative in quanto di piccolissime dimensioni ( locata).

La moglie potrebbe acquistare come prima casa la restante quota del 50% del coniuge (continuando ad avere la residenza nel comune A nella casa in comodato dei genitori), avendo usufruito della tassazione agevolata solo sulla quota del 50% (parlo delle imposte di acquisto, per l'IMU essendo locata pagherò cmq seconda casa)?
A questo punto potrebbe il marito acquistare altra abitazione al 100% come prima casa nel comune B e prendervi la residenza lui solo?
I due figli minori dove risiederebbero?
Non siamo e non abbiamo intenzione di separarci, e le abitazioni verrebbero sfruttate entrambe: quindi nel comune A terrebbe la residenza la moglie ed abiteremo nei w-e, vacanze scolastiche e 3 mesi estivi, nel comune B residenza il marito ed abitata nei periodi scolastici; nessuna delle due si trova nel comune lavorativo del marito.
Grazie a chi mi darà un contributo.

Esiste una sola prima casa ed è quella in cui si ha la residenza. Non puoi avere due prime case anche se hai un solo 50% di una. Sta a te decidere.
ti allego questo link per maggiore chiarezza: http://www.lavorincasa.it/differenza-prima-casa-abitazione-principale/ e quest'altro invece è un caso particolare (ossia acquisto di nuova prima casa avendo la proprietà di una vecchia ma è transitorio SOLO per un certo periodo e SOLO per permettere lo spostamento della residenza nella nuova prima casa (che non è il caso tuo): http://www.corriere.it/economia/14_...sa-b1e31c16-32b1-11e4-8a37-758af3cd4875.shtml

 

[cec]

Esiste una sola prima casa ed è quella in cui si ha la residenza. Non puoi avere due prime case anche se hai un solo 50% di una. Sta a te decidere.

grazie Daniele, ma forse non mi sono spiegata bene...
io non voglio 2 prime case, vorrei entrare in possesso della casa del comune A al 100% come prima casa, acquistando la metà del coniuge, e mantenere la residenza nel comune A (nell'abitazione in comodato dei genitori dove non ho cmq nessun vantaggio ai fini IMU) ma vorrei sapere se è possibile avere i vantaggi fiscali (imposta ipotecaria e catastale fissa, registro 3%...) per l'acquisto della parte rimanente della casa. L'altra che posseggo nel comune B è stata acquistata senza aver usufruito di nessuna agevolazione, quindi ho usufruito del beneficio fiscale prima casa solo per il 50%.
Il coniuge, a quel punto senza nessun immobile, poi acquisterebbe al 100% un' abitazione nel comune B con i benefici prima casa ed IMU (e prenderebbe residenza solo lui). Fattibile, grazie?

 

[alberto bianchi]

La moglie potrebbe acquistare come prima casa la restante quota del 50% del coniuge (continuando ad avere la residenza nel comune A nella casa in comodato dei genitori), avendo usufruito della tassazione agevolata solo sulla quota del 50% (parlo delle imposte di acquisto, per l'IMU essendo locata pagherò cmq seconda casa)?

Non è possibile in quanto hai già goduto delle agevolazioni "ptima casa", anche se pro-quota.

Occorre a questo punto rammentare, sia pure in via di estrema sintesi, quali siano i requisiti che servono per poter fruire delle dette agevolazioni.
a) Anzitutto occorre che le parti ne abbiano invocato l'applicazione in sede di stipulazione dell'atto di acquisto. Nel predetto atto occorrerà inoltre che l'acquirente effettui le seguenti dichiarazioni:
b) di avere la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare nota114413/2014). A tal fine fanno prova le risultanze anagrafiche (Cass. Civ., Sez. V, 1530/12). Irrilevante la "residenza di fatto", altrimenti qualificabile più correttamente come dimora (Cass. Civ., Sez. Tributaria, 3384/13) nota214399/13 in riferimento alla scoperta archeologica che abbia determinato la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile presso il quale l'acquirente avrebbe dovuto trasferire la propria residenza; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 17442/2013, si pensi anche allo smottamento dell'area di sedime, cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, sent. n. 19247/2014). Non altrettanto, invece, nell'ipotesi di mancato perfezionamento dei lavori di costruzione del fabbricato acquistato (Cass. Civ., Sez. V, 7067/2014; contra, si veda tuttavia Cass. Civ., Sez. V, 18770/2014), nel caso di impossibilità di portare a termine lo sfratto del precedente inquilino (Cass. Civ., Sez. V, 13177/2014) nè in quello della separazione personale consensualmente intervenuta tra i coniugi acquirenti (Cass. Civ., Sez.VI T, 16082/2014).
c) che la porzione immobiliare in contratto non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (prima del 1 gennaio 2014 occorreva invece attestare che l'immobile non avesse le caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato su G.U. del 27 agosto 1969);
d) di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile acquistato;
e) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione da essa parte acquirente acquistata con le agevolazioni di prima casa nota33931/2014), sostenendo la possibilità di fruire le agevolazioni fiscali. E' stato osservato, in particolare, che la comunione legale si converte, per effetto della separazione, in comunione ordinaria, con la conseguenza che la contitolarità di una quota sul bene è analoga a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative primarie.

 

[cec]

ok ho capito... quindi moglie no prima casa di nuovo. E il discorso del marito che a quel punto si troverebbe senza nessun immobile, potrebbe acquistare al 100% un' abitazione nel comune B con i benefici prima casa ed IMU (e prendere la residenza solo lui)?

 

[alberto bianchi]

ok ho capito... quindi moglie no prima casa di nuovo. E il discorso del marito che a quel punto si troverebbe senza nessun immobile, potrebbe acquistare al 100% un' abitazione nel comune B con i benefici prima casa ed IMU (e prendere la residenza solo lui)?

Desumo che siete in regime di "separazione dei beni", in tal caso l'immobile acquistato potrebbe essere intestato solo al marito. Riguardo alla possibilità di godere nuovamente delle agevolazioni "prima casa" teoricamente avrebbe il diritto, avendo ceduto l'immobile del primo acquisto e portandosi dietro il credito d'imposta ( da utilizzare entro un anno dalla rivendita, poi si perde).
In pratica però potrebbe avere dei problemi con l'Agenzia delle Entrate, in quanto dovrebbe giustificare il motivo della scelta di tale località (distanza dal luogo di lavoro, separazione dal resto della famiglia, etc.) Può darsi che il marito abbia tutti i requisiti legali per poter giustificare le sue scelte e godere di tutte le agevolazioni del caso.
Nel caso invece di regime "in comunione dei beni", il marito non potrebbe avere alcuna agevolazione sulla seconda "prima casa" in quanto nonostante la vendita del suo 50% alla moglie, per la legge rimarrebbe sempre proprietario pro-quota, a meno che non si cambi regime patrimoniale.
P.S.
Riguardo alla risposta del punto precedente, devo aggiungere che esiste un caso in cui si può godere una seconda volta delle agevolazioni fiscali, senza aver venduto l'immobile del primo acquisto, ed è il caso di acquisto di un immobile pertinenziale al primo acquisto, per esempio un Box auto di categoria C6.
---
Puoi approfondire la questione leggendo questa Circolare dell'Agenzia delle Entrate:
http://www.altalex.com/index.php?idnot=1012

 

[Gianco]

L'ipotesi di acquistare il 50% di tuo marito della prima casa, ammesso che fosse possibile, non è perseguibile perché saresti obbligata a trasferirci la residenza entro un anno dall'acquisto. Cosa improbabile essendo affittata.

 

[cec]

Grazie Alberto, circolare molto esaustiva.

Desumo che siete in regime di "separazione dei beni", in tal caso l'immobile acquistato potrebbe essere intestato solo al marito. Riguardo alla possibilità di godere nuovamente delle agevolazioni "prima casa" teoricamente avrebbe il diritto, avendo ceduto l'immobile del primo acquisto e portandosi dietro il credito d'imposta ( da utilizzare entro un anno dalla rivendita, poi si perde).

Hai dedotto bene: separazione beni. A riguardo del credito d'imposta l'acquisto della prima casa risale al 2000, quindi se io acquisto il 50% del coniuge, lui resta senza casa ed ha tutto il tempo per acquistare casa nel comune B, purchè vi trasferisca la residenza entro i 18 mesi dall'acquisto, la sede di lavoro è a metà stada fra A e B.
Ho letto con attenzione la circolare Agenzia delle Entrate

Non è possibile in quanto hai già goduto delle agevolazioni "ptima casa", anche se pro-quota.

, al punto 2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile la circolare non dice il contrario? Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l'agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge... , si desume infatti che per fruire dell'agevolazione "prima casa" non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione...
l'agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi: acquisto di ulteriori quote di proprietà...E' evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l'intero diritto di godimento del bene.
2.4 Requisito della residenza Io manterrei la residenza nel comune A nella casa in comodato gratuito dei genitori (non diritto reale) e non c'è decadenza... Si ricordi che, attualmente, ai fini dell'agevolazione in esame, non è più previsto l'obbligo di adibire l'immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione.
Alla luce di quanto sopra perchè non potrei acquisire il 100% dell'abitazione del comune A come prima casa?
Gradirei una risposta senza fretta ....[DOUBLEPOST=1417078609,1417078311][/DOUBLEPOST]

L'ipotesi di acquistare il 50% di tuo marito della prima casa, ammesso che fosse possibile, non è perseguibile perché saresti obbligata a trasferirci la residenza entro un anno dall'acquisto. Cosa improbabile essendo affittata.

No Gianco, su questo ti sbagli, già all'atto dell'acquisto del 2000 la prima casa fu cmq affittatta e noi stavamo nell'abitazione dei genitori in comodato gratuito nello stesso comune, come ho scritto sopra non c'è obbligo di trasferirsi in QUELLA casa, che era la ns. prima casa, basta che risiedi nel comune ...punto 5/4 della circolare sopracitata "Si ricordi che, attualmente, ai fini dell'agevolazione in esame, non è più previsto l'obbligo di adibire l'immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione...." e questo ce lo aveva ampiamente confermato il notaio al tempo del primo rogito. Ed io continuerei ad abitare nel comune A . Grazie.

 

[alberto bianchi]

Alla luce di quanto sopra perchè non potrei acquisire il 100% dell'abitazione del comune A come prima casa?
Gradirei una risposta senza fretta ....

Quando ho dato la prima risposta pensavo foste in comunione dei beni, poi mi sono dimenticato di rettificarla.

No Gianco, su questo ti sbagli, già all'atto dell'acquisto del 2000 la prima casa fu cmq affittatta e noi stavamo nell'abitazione dei genitori in comodato gratuito nello stesso comune, co

Riguardo alla Residenza non è richiesto che sia adibita ad "abitazione principale", requisito che è invece richiesto ai fini delle imposte sui redditi, per. es. per detrarre gli interessi su un mutuo. Ai fini delle agevolazioni sulle imposte di registro, catastali e ipotecarie, è sufficiente avere la residenza nel Comune, e non nell'abitazione.
...
Riguardo al secondo acquisto di tuo marito, per non perdere il credito di imposta derivante dalla vendita del 50%, l'acquisto deve avvenire entro un anno, mentre la residenza la deve trasferire, come hai già scritto tu, entro 18 mesi dal nuovo acquisto.
Ho scritto di corsa senza leggere la tua risposta integrale. Spero di non avere scritto qualcosa di contrastante.
Buon pranzo.

 

[cec]

Riguardo al secondo acquisto di tuo marito, per non perdere il credito di imposta derivante dalla vendita del 50%, l'acquisto deve avvenire entro un anno, mentre la residenza la deve trasferire, come hai già scritto tu, entro 18 mesi dal nuovo acquisto.

Ecco avevo male interpretato il Credito d'imposta PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA in quanto ero convinta che dopo i 5 anni decadesse.... invece c'è un anno di tempo per usufruirne e questo sarebbe anche particolarmente semplice visto che il mio acquisto potrò compierlo poco prima di quello del marito.
E quindi ok all'acquisto di due prime case (la moglie il restante 50% ed il marito il 100%), tutti d'accordo?