Vendita: prelazione ai coeredi o all'inquilino?

[cec]

Riformulo la domanda spero nella sessione giusta: abitazione del nonno defunto andata dopo la successione al 66,66% alla moglie, 16,66 a figlio A + 16,66 figlio B, tanti proprietari e nessun padrone!!!
L'abitazione è locata con regolare contratto 4+4 in scadenza al 31/1/15 i primi 4 anni.
Si vuole inviare disdetta (entro i 6 mesi quindi 31/7) al conduttore per vendere l'abitazione.
I coeredi hanno la prelazione?

1. Può il figlio A acquistare tutta l'abitazione (ha casa al 50% con coniuge separato ed abitazione assegnata a coniuge ed ora vive in affitto)? Sarebbe prima casa?
   
   
2. Può il coniuge del figlio B acquistare l'abitazione come prima casa (non ha altre case, abita nella casa coniugale nello stesso comune ma senza andare poi a risiedervi)? O prima dovrebbe acquistarla il figlio B e poi donarla/venderla al coniuge? Nel caso venisse nuovamente locata il vecchio inquilino avrebbe la prelazione?
   
   
3. Nel caso di mancato accordo fra A e B si pone l'abitazione in vendita a terzi... l'inquilino ha la prelazione? La notifica dell'atto deve avvenire a mezzo ufficiale giudiziario (l.392/78 art.38); in un comune senza tribunale chi fa la notifica, la polizia municipale mi ha detto che bisogna rivolgersi al tribunale???

Scusate delle troppe domande ma confido nella vs. competenza e disponibilità, grazie!

 

[arciera]

"Il locatore che intenda trasferire l'immobile deve darne comunicazione al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". Così è previsto espressamente dall'articolo 38 della legge numero 392 del 1978, il quale precisa, altresì, che nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
l’art. 732 c.c. prevede, nel caso in cui uno o più coeredi intendano cedere la propria quota ad un “estraneo”, il diritto di prelazione degli altri coeredi a parità di condizioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dell’acquirente e da ogni successivo avente causa, finchè dura lo stato di comunione ereditaria.
Certamente ha precedenza nel diritto di prelazione il coerede, essendo l'inquilino un estraneo.
Nella sentenza della Corte di cassazione dell’8/01/2010 n.100 si evince quanto segue:
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” occorre, invero, osservare che , secondo consolidati canoni ermeneutici, di questa Corte in tema di agevolazioni tributarie e con riguardo ai benefici per l’acquisto della “prima casa” , l’art 1, comma 4 e nota 2 bis della tariffa , parte prima allegata al DPR 26 Aprile 1986 n.131- nel prevedere, tra le altre condizioni per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro , la non possidenza , di altra abitazione-si riferisce , anche alla luce della ratio della disciplina , ad una disponibilità non meramante oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio, anche all’ ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo per dimensioni o caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia ( cfr. Cass. nn. 11564/06,17938/03,10925/03,6492/03,2418/03)”
Attenzione! sarebbe meglio rivolgersi all'agenzia delle entrate perchè questi non si trovano d'accordo. con la sentenza in mano vedrete che acconsentiranno.
Nel caso venisse locata nuovamente l'inquilino rimane al suo posto. Nello stesso comune non possono esserci due prime case. La moglie non è coerede. la notifica la farà l'ufficiale giudiziario del tribunale più vicino. i costi della notifica variano a seconda della lontananza del luogo ove il preposto alla notifica deve consegnare l’atto. I diritti vengono infatti calcolati sulla base delle indennità di trasferta. Dunque, per una notificazione a mani del destinatario, si calcola il rimborso chilometrico sulla distanza tra la sede del tribunale ove si trova l’ufficiale giudiziario e il domicilio del destinatario. Si potrebbe scegliere la notifica a mezzo posta, io farei così e la forma è salva! nel qual caso la misura del pagamento è fissa (ed ammonta a circa 11,19 euro).

 

[cec]

Grazie Arciera, qualche dubbio ulteriore... nel caso di vendita dell' abitazione al figlio A o B (è da vedere chi sarà + interessato) mi confermate che nessuna comunicazione di prezzo deve essere fatta all'inquilino, ma solo la disdetta entro 6 mesi del contratto di locazione con la motivazione che un erede acquisterà l'abitazione per intero?

Nel caso venisse locata nuovamente l'inquilino rimane al suo posto

come? l'erede che acquista la casa e non va ad abitarvi deve mantenerci l'inquilino per ulteriori 4 anni, questo non lo capisco????
In merito alla notifica con ufficiale giudiziario per un semplice cittadino è molto complicata, questa mattina ho messo per la prima volta i piedi nel tribunale, l'u.g. era appena uscito ma mi hanno detto che c'è una fila immane di avvocati etc... ed io non me la sento di fare questa cosa, e prendere un avvocato per fare una comunicazione di prelazione mi sembra assurdo. Nel caso non ancora scartato di vendita a terzi, se mandassi una semplice raccomandata a/r all'inquilino con il prezzo richiesto, eventualmente rischierei di invalidare l'atto... ma lui dovrebbe fare opposizione entro 6 mesi? non credo proprio la faccia non essendo comunque interessato all'acquisto!!! Sono molto confusa

 

[arciera]

I coeredi hanno la precedenza, ma chi compra, compra con un contratto in atto. Si deve vedere quando questo scade. Oneri ed onori.[DOUBLEPOST=1403796095,1403795969][/DOUBLEPOST]Se non fa opposizione, cosa che io credo perché altrimenti avrebbe comprato altrove, potete fare come vi pare. Qui l'inquilino non compra con facilitazioni, ma al prezzo di mercato,

 

[cec]

Come scritto nel post i primi 4 anni scadono il 31/1/15; da quello che mi scrivi, quindi, se acquista il coerede senza andare ad abitarci ha il diritto a rimanere l'inquilino, se acquista il coerede che deve abitarci perchè non ha casa disponibile l'inquilino se ne deve andare, e se acquista un terzo? come è difficile imparare queste cose!!!! grazie ancora

 

[arciera]

Se acquista un terzo e' la stessa cosa. Il valore però diminuisce in quanto l'appartamento e' occupato e si deve farlo uscire. Per chi compra sono difficoltà.

 

[Elisabetta48]

e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Credo che si debba anche leggere bene il contratto di locazione. Ho visto certi contratti in cui si negava al conduttore il diritto di prelazione. E' una clausola illegittima? Comunque verificherei cosa sta scritto nero su bianco.

 

[cec]

Credo che si debba anche leggere bene il contratto di locazione.

...Nel contratto la prelazione non è esclusa...

Se acquista un terzo e' la stessa cosa.

Questa cosa proprio non la capisco: l'art.3 della legge 431/98 al punto g mica specifica che il terzo che volesse acquistare l'abitazione deve adibirla a propria dimora (non potrebbe comprarla per investimento?) l'inquilino ha la prelazione x la vendita, non x continuare la locazione... ed anche la tempistica non mi torna... io invierei entro il 31/7 la disdetta (x vendita a terzi, anche se ancora non abbiamo ben deciso se seguire questa strada), entro il 31/1/15 l'inquilino dovrebbe essersene andato (speriamo!!!) e, dopo un restyling all'abitazione, metteremmo allora la casa in vendita "libera ed appetibile", non adesso con l'inquilino dentro ed in brutte condizioni. Come posso sapere ora se l'eventuale acquirente la adibirà a sua abitazione e quindi mandare via l'inquilino oppure la volesse acquistare x altro (siamo in un comune turistico...). Grazie x la pazienza!!!

 

[arciera]

certo che potrebbe adibirla ad investimento: quale problema ti stai facendo? l'inquilino non la vuole, al prezzo di mercato non di favore, (quindi voi, se la comprasse l'inquilino, non spendereste neanche per il restyling) voi la vendete a chi volete. Siete liberi di fare come vi pare. altra faccenda è la continuazione della locazione fino a scadenza naturale del contratto. Voi avete ereditato una casa sotto contratto. Dici che scade a gennaio prossimo? a febbraio prossimo ve la deve restituire. Nel frattempo paga a voi il canone

 

[cec]

Nel frattempo paga a voi il canone

infatti proprio oggi è venuto a pagare (ed è un mese indietro ma ha detto che il prossimo mese si pareggierà), gli ho detto della prelazione e mi ha detto, come immaginavo, che non è interessato all'acquisto anche a prezzo di favore ed era dispiaciuto se non rinnoviamo i 4 anni. Ora dobbiamo prendere una decisione noi...Poiché la notifica a mezzo u.g. è molto complessa avrebbe valore un documento firmato dal conduttore che dichiara di aver ricevuto l'offerta di prelazione ma di non essere interessato ad esercitarla???