Vendita immobile condominiale senza unanimità di consensi - Problematiche

[Lucianus68]

Buongiorno, nel nostro condominio l’ex amministratore ha venduto un appartamento di proprietà condominiale a seguito di una delibera presa a maggioranza dei presenti, pari a 446,3 millesimi del condominio (assenti e dissenzienti gli altri).

Trascorsi i trenta giorni dall’assemblea l’amministratore ha sottoscritto, e registrato, pur non avendo la specifica procura speciale a farlo, un preliminare di vendita, il cui contenuto non era stato portato a conoscenza dei titolari di diritti reali sul bene, ed ha immesso immediatamente nel possesso dell’alloggio la parte promissaria acquirente (figlia di un condomino e consigliere di condominio), il tutto versando sul conto corrente condominiale la metà del prezzo pattuito a titolo di caparra.

Il nuovo amministratore del condominio ha, per prima cosa effettuato, la ricognizione esatta di tutti i titolari di diritti reali sull’immobile (non solo i condomini in senso stretto, ma anche altri soggetti, ad esempio gli eredi di qualche condomino) al fine di poter ottenere il consenso unanime alla cessione come previsto dagli artt. art. 1118 e ss., 1139 e 1108 del c.c.), cosa che andava fatta prima delle vicende in sintesi descritte.

Ad oggi sono tuttavia trascorsi quasi due anni dal preliminare e dall’occupazione dell’appartamento ed ancora, purtroppo, non siamo riusciti ad arrivare al rogito, e si prevedono tempi lunghi, in quanto manca, per vari motivi, il consenso di alcuni dei comproprietari.

Alla luce di quanto descritto è possibile agire, e come, nei confronti del vecchio amministratore con azione di responsabilità per gli atti posti in essere, senza rappresentanza, in eccesso di potere?

Può il condominio ricorrere al tribunale per fare accertare la nullità della delibera presa a maggioranza e in caso positivo chiedere i danni all’ex amministratore, o devono muoversi i singoli comproprietari ?

Grazie per l’attenzione.

 

[Th0r]

Al momento chi occupa l'immobile ha il possesso e non la proprietà, cosa prevedeva il preliminare? Che scadenza aveva per il rogito? Conviene andare da un legale ma dato che sono già passati 2 anni dubito che adesso vi sveglierete. Buona notte

 

[Lucianus68]

Il preliminare, così come l’atto di vendita deve essere sottoscritto da tutti i condomini personalmente ovvero per il tramite di idonea procura speciale, che nel caso di specie non era stata conferita all'amministratore pro-tempore.
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1398 del c.c. “Colui che ha contratto come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validità del contratto”.

 

[Franci63]

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1398 del c.c. “Colui che ha contratto come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validità del contratto”.

In questo caso mi pare davvero difficile poter sostenere che il terzo , cioè l’attuale occupante dell’immobile, abbia “confidato senza colpa”.
Essendo figlia di condominio, conosceva la situazione, e , anzi, mi pare che ci abbia marciato su.

 

[Lucianus68]

Il danno lo abbiamo avuto tutti i comproprietari del bene in quanto siamo stati spossessati dall'azione di un soggetto non autorizzato e non abbiamo avuto alcuna voce in capitolo sulle caratteristiche e modalità della vendita (che tra l'altro non si poteva fare in mancanza dell'unanimità dei consensi).

 

[Lucianus68]

aggiungo che, peraltro, prima di immettere nel possesso del bene il promissario acquirente, l'amministratore era stato diffidato tramite legale dal muoversi in tal senso. Di tale diffida non ha dato notizia al condominio ed ha operato come pareva a lui.

 

[Marcuse1948]

E' nulla la delibera dell'assemblea condominiale qualora sia priva degli elementi essenziali ovvero se presenti un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea.
Le delibere sono altresì nulle qualora provvedano su materie non rientranti nella competenza dell'assemblea condominiale, o incidano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Per il caso esposto, a mio parere, da quanto relazionato fin dall'inizio tutta la procedura è stata caratterizzata da mala gestio del precedente amministratore, che assolutamente non poteva nè doveva dar seguito ad una delibera ad occhio nulla (per l'assenza di unanimità nonchè perchè ha inciso sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni).
In tal senso il nuovo amministratore avrebbe dovuto per prima cosa rendere edotta l'assemblea che una deliberazione condominiale nulla può essere impugnata in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse, cioè non si prescrive. Tra gli interessati, è stato specificato (si veda la Cass. n. 6714/2010), possono essere annoverati addirittura anche quei condòmini che al momento dell'adozione avevano votato favorevolmente.

Detto ciò, se non ad oggi è stato possibile per vari motivi giungere al rogito, poichè il condominio sta indubbiamente subendo un danno in quanto l'immobile in comunione
è occupato sulla base di un contratto sottoscritto da falso procuratore (art. 1398 del codice civile), lo stesso condominio dovrebbe ricorrere al tribunale per fare accertare
la nullità della delibera e poi muoversi di conseguenza.

Aggiungo inoltre che dovrebbe essere la parte acquirente, se in buona fede, ad attivarsi per gli eventuali danni (ad. es. spese di ristrutturazione sopportate)
nei confronti del vecchio amministratore che non aveva alcun potere di sottoscrivere alcun preliminare di compravendita di bene immobiliare di proprietà altrui
a meno che non fosse munito di tutte le procure notarili speciali a contrarre rilasciate appositamente per quel negozio da tutti i singoli comproprietari dell'appartamento (ex art. 1392 del codice civile).

 

[Marcuse1948]

In tema può essere utile citare una recente sentenza della Corte di Cassazione in tema di preliminare d'acquisto firmato da falso rapprentante e di onere di diligenza del promissario acquirente.

PRELIMINARE
Cassazione Civile, Sez. II, 15 giugno 2020, n. 11480 - Pres.
Manna - Rel. Picaroni
Rappresentante senza potere dell’alienante - Invocabilità
da parte dell’acquirente del principio dell’apparenza del
diritto - Esclusione

Il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato
dal promissario acquirente che abbia confidato nella
sussistenza del potere rappresentativo del contraente
che abbia speso il nome del promittente alienante, pur
in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, per
ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere
il contratto definitivo ex art. 2932 c.c., - sussistendo, in
ragione del requisito formale richiesto ad substantiam
per il conferimento di una simile procura, un onere legale
di documentazione della stessa in capo al rappresentante,
ed un onere di diligenza in capo al terzo contraente, che
consiste nel chiedere la giustificazione degli altrui poteri e
quindi l’esibizione dell’atto scritto con cui sono stati conferiti
- mentre può fondare la richiesta risarcitoria nei
confronti del falsus procurator e dello stesso falsamente
rappresentato, in presenza di elementi esteriori ed obiettivi,
atti a giustificare la sua opinione che il potere rappresentativo
fosse stato effettivamente conferito.

Il caso
Le convenute in giudizio per l’esecuzione in forma specifica
del preliminare di vendita di un compendio immobiliare avevano
eccepito l’invalidità del contratto in quanto sottoscritto da
un rappresentante senza potere. I giudici di merito avevano
rigettato la domanda, ritenendo, tra l’altro, che l’attore non
poteva invocare il principio dell’apparenza del diritto.

La soluzione della Corte di cassazione ed i collegamenti
Giurisprudenziali

La S.C. ha rigettato il ricorso, ribadendo il proprio orientamento
rappresentato da Cass. 18 giugno 2017, n. 1192; e Cass. 21
aprile 2010, n. 9505.

La problematica del contratto concluso da "falso procuratore" era già stata oggetto di esame della Sez. 2, della Cassazione, Sent, n. 1192/2017, Giusti, Rv. 642563-01, che ha escluso l’invocabilità del principio dell’apparenza del diritto nel caso in cui il promissario acquirente di un immobile abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo della controparte che abbia speso il nome del promittente alienante in assenza di una procura rilasciata in forma scritta.

La previsione di un requisito formale per la validità di tale procura pone un onere legale di documentazione in capo al rappresentante nonchè, evidentemente, soprattutto un onere di diligenza in capo al terzo contraente, consistente nel dover chiedere, prima di firmare il preliminare, la giustificazione degli altrui poteri e, quindi, l’esibizione dell’atto scritto con cui sono stati conferiti (quindi delle procure speciali notarili in caso di più proprietari.

La stessa fattispecie potrebbe fondare una richiesta risarcitoria nei confronti del falsus procurator, se vi sono però di elementi esteriori ed obiettivi atti a giustificare il convincimento del promissario acquirente che il potere rappresentativo fosse stato effettivamente conferito.