Vendita con cessione del preliminare e frazionamento

[Seth]

Appartamento in vendita (senza agenzia). Arriva un interessamento all’acquisto (praticamente al prezzo richiesto) per frazionare e rivendere con il sistema della “cessione del preliminare” registrato, acconto del 20% al preliminare, consegna chiavi al preliminare per eseguire i lavori di frazionamento, saldo al rogito stimato dopo 8 mesi. Come valutate questo tipo di operazione e come cautelarsi dai rischi?

 

[Heifetz]

“cessione del preliminare”

Viene spesso utilizzato nelle operazioni di investimento immobiliare, ad esempio attraverso un frazionamento, come nel tuo caso.

acconto del 20%

Attenzione, perché c'è una differenza sostanziale tra "acconto" e caparra confirmatoria. L'investitore probabilmente preferisce versare un acconto invece di una caparra (in caso di rinuncia, infatti, l'acconto deve essere semplicemente restituito, mentre la caparra confirmatoria avrebbe una funzione risarcitoria).
In un'operazione come questa, in cui l'immobile sarà oggetto di lavori prima del rogito, accettare un acconto invece di una caparra potrebbe esporti a dei rischi, dal mio punto di vista, maggiori.

In ogni caso, un 20% potrebbe essere insufficiente a tutelarti adeguatamente:

come cautelarsi dai rischi?

Il primo rischio che mi viene in mente è l'eventualità che i lavori vengano interrotti per qualsiasi motivo, lasciando l'immobile in condizioni critiche e difficilmente rivendibile.

 

[Seth]

Viene spesso utilizzato nelle operazioni di investimento immobiliare, ad esempio attraverso un frazionamento, come nel tuo caso.

Attenzione, perché c'è una differenza sostanziale tra "acconto" e caparra confirmatoria. L'investitore probabilmente preferisce versare un acconto invece di una caparra (in caso di rinuncia, infatti, l'acconto deve essere semplicemente restituito, mentre la caparra confirmatoria avrebbe una funzione risarcitoria).
In un'operazione come questa, in cui l'immobile sarà oggetto di lavori prima del rogito, accettare un acconto invece di una caparra potrebbe esporti a dei rischi, dal mio punto di vista, maggiori.

Ottimo punto ma sono io ad aver riferito male. Lui ha parlato in realtà proprio di caparra.

In ogni caso, un 20% potrebbe essere insufficiente a tutelarti adeguatamente:

Il primo rischio che mi viene in mente è l'eventualità che i lavori vengano interrotti per qualsiasi motivo, lasciando l'immobile in condizioni critiche e difficilmente rivendibile.

Sì, ma ci si potrebbe cautelare con una fideiussione o una polizza assicurativa per esempio?

Comunque anche l’acquirente non avrebbe alcun interesse a rimetterci il 20% più il costo dei lavori già fatti. Nulla si può escludere, ma interrompere i lavori costerebbe più all’acquirente che al venditore almeno parzialmente risarcito, quantomeno dalla caparra.

Specifico anche che la proposta viene da uno che fa questo tipo di operazioni per lavoro.

 

[Seth]

Lo stesso soggetto ha anche ipotizzato l’acquisto diretto senza “cessione del preliminare”, ma a un prezzo inferiore di quasi il 6%.

 

[Heifetz]

Lui ha parlato in realtà proprio di caparra.

Ok, bene allora. È importante sempre specificare che si tratti di caparra confirmatoria.

Sì, ma ci si potrebbe cautelare con una fideiussione o una polizza assicurativa per esempio?

Sì, perché no?
Ma dipende dagli accordi e dalla volontà dell'investitore di assumersi il rischio o meno, oltre ai costi aggiuntivi.

Specifico anche che la proposta viene da uno che fa questo tipo di operazioni per lavoro.

Certo, infatti è raro che un privato proponga la cessione del preliminare/frazionamento, ma è sempre bene cautelarsi, anche quando si ha a che fare con chi opera nel settore professionalmente.

Lo stesso soggetto ha anche ipotizzato l’acquisto diretto senza “cessione del preliminare”, ma a un prezzo inferiore di quasi il 6%.

Sinceramente, non mi sembra una cattiva proposta. Un prezzo inferiore del 6% potrebbe essere una buona opportunità per concludere l'affare senza complicazioni, soprattutto se l'immobile è in vendita da parecchio tempo e non ci sono altri potenziali acquirenti, oltre all'investitore, al momento.

 

[Seth]

potrebbe essere una buona opportunità per concludere l'affare senza complicazioni, soprattutto se l'immobile è in vendita da parecchio tempo e non ci sono altri potenziali acquirenti, oltre all'investitore, al momento.

È in vendita da poco ma sto capendo che quello delle case grandi non è un mercato facile. Non ci sono più le famiglie numerose di una volta!

 

[Franci63]

Lo stesso soggetto ha anche ipotizzato l’acquisto diretto senza “cessione del preliminare”, ma a un prezzo inferiore di quasi il 6%.

Il rischio non è la cessione del preliminare, ma consegna anticipata.
Se l’immobile è in vendita da poco, si può pensare di cercare altro acquirente.
Ma bisogna anche essere certi che il prezzo richiesto sia quello corretto.
Hai fatto valutare l’immobile da professionisti ?

 

[vittorievic]

rivendere con il sistema della “cessione del preliminare” registrato,

nel frattempo tu rimarrai proprietario e ci pagherai le tasse. Secondo me ti sei fatto prendere dalla golosità di aver trovato un compratore a prezzo pieno.

 

[Seth]

Il rischio non è la cessione del preliminare, ma consegna anticipata.

Ok.

Se l’immobile è in vendita da poco, si può pensare di cercare altro acquirente.

Chiaro.

Ma bisogna anche essere certi che il prezzo richiesto sia quello corretto.

Il prezzo richiesto nell’annuncio ovviamente consente un margine di trattativa, diciamo intorno al 6%. Mi pare che anche le agenzie operino in questo modo.

Hai fatto valutare l’immobile da professionisti ?

Sì, l’obiettivo è calcolato in base alla media tra due valutazioni professionali. Ma vedremo in base alla reazione del mercato.

 

[Seth]

nel frattempo tu rimarrai proprietario e ci pagherai le tasse. Secondo me ti sei fatto prendere dalla golosità di aver trovato un compratore a prezzo pieno.

Semplicemente verifico tutte le ipotesi.