Vendita casa prima dei cinque anni e perdita agevolazione?

[danielaluc]

Salve sono nuova del forum, piacere di conscervi, vorrei fare una domanda; sono proprietaria di una casetta acquistata con agevolazione prima casa circa tre anni fa, ora io e il mio compagno aspettiamo un bambino e quindi abbiamo comprato un'altra casa intestandola solo a lui, ora la mia domanda e questa; ho capito cercando in internet che anche quando si vende la prima casa prima dei cinque anni se poi ricompri entro 12 mesi non perdi l'agevolazione, ma io i soldi per comprare un'altra casa non ce li ho adesso, quindi avevamo pensato con il mio compagno che se ci sposiamo e lui mi dona il 50% della casa su detta (quella più grande per il bambino intestat solo a lui) entro i 12 mesi, posso così facendo non perdere l'agevolazione o la perdo lo stesso? Se dovessi comunque perderla qualcuno mi può consigliare se esiste un'escamotage per non dover pagare la differenza sull'imposta?
Grazie a tutti un saluto.

 

[alberto bianchi]

Non solo perdi le agevolazioni, ma rischi anche (se vendi ad un prezzo superiore a quello di acquisto) di pagare l'imposta sulla plusvalenza.
Se la casa l'avete già comprata ( ed è stato fatto il rogito) ritengo che non ci sia nulla da fare. Se invece dovete ancora fare il rogito, e non sono ancora passati 12 mesi dalla vendita, invece di intestare il nuovo acquisto solo al tuo compgano (per poi farti donare il 50%) potreste intestarla direttamente ad entrambi.

 

[danielaluc]

Purtroppo la casa del mio compagno è già stata rogitata, quindi mi dici che dovrei pagare la differenza sull'imposta più le sanzioni ed anche, nell'ipotesi in cui la mia casa si venda ad un prezzo maggiore di quello d'acquisto, la plusvalenza del 20%?
Grazie ancora.

 

[Jrogin]

nell'ipotesi in cui la mia casa si venda ad un prezzo maggiore di quello d'acquisto, la plusvalenza del 20%?

La plusvalenza si realizza quando il prezzo di vendita è superiore a quello di acquisto maggiorato delle spese inerenti alla casa e documentate (notaio, agenzia, imposte, ristrutturazioni ecc. )
Come regola generale tale plusvalenza viene tassata inserendola nella dichiarazione dei redditi tra i redditi diversi, ed in questo caso si applica l'aliquota secondo il reddito del dichiarante, oppure con un imposta sostitutiva del 20%
Ci sono delle eccezioni in cui la plusvalenza NON viene tassata:
a) quando l'immobile viene venduto dopo almeno 5 anni dalla data di acquisto:
b) quando l'immobile, se venduto ENTRO i 5 anni dall'acquisto, è stato adibito ad abitazione principale del proprietario (o dei suoi familiari) per almeno il 50% (+ 1 giorno) del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita.

Per quanto riguarda la plusvalenza quindi bisogna vedere se danielaluc ha adibito ad abitazione principale sua (o dei suoi familiari) l'immobile

 

[Jrogin]

Per quanto riguarda il riacquisto entro un anno dalla vendita, la norma parla di riacquisto e non di destinatario di donazione.
Ritengo pertanto, ma non ne sono sicuro, che quanto ipotizzato da danielaluc, non sia realizzabile.

avevamo pensato con il mio compagno che se ci sposiamo e lui mi dona il 50% della casa su detta (quella più grande per il bambino intestat solo a lui) entro i 12 mesi, posso così facendo non perdere l'agevolazione o la perdo lo stesso?

Riporto dalla guida alla compravendita della casa dell'agenzia delle entrate:
QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:
- le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;
- non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno
che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si
veda capitolo 3).
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli
interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.
L’accertamento dell’ufficio
L’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l’assenza anche di una
sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori
imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.
Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda
delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, il
termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.
Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire
la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce. In questa ipotesi,
nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non
può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza
del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione
può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di
trasferire la residenza.

 

[danielaluc]

grazie a tutti per i chiarimenti.