Vendita casa ereditanda

[Seth]

Due domande.
1. Gli eredi possono affidare l’incarico di vendita a un mediatore prima di aver presentato la dichiarazione di successione? A me parrebbe che sia meglio di no, non avendo ancora titolo, anche se l’agente insiste che secondo lui non c’è problema, e comunque si esporrebbero al rischio di non poter vendere se ci sono intoppi o ritardi. D’altra parte c’è un testamento che indica gli eredi legittimi. Questo cambia le cose?
2. Nell’abitazione del de cuius risulta ancora formalmente residente la persona che faceva da badante, anche se di fatto la casa è vuota. I tempi per la variazione anagrafica non sono brevi. Questo fatto rischia di poter creare intoppi nella vendita?

 

[Nemesis]

Gli eredi possono affidare l’incarico di vendita a un mediatore prima di aver presentato la dichiarazione di successione?

Sì, e anche sottoscrivere un preliminare di compravendita immobiliare con un potenziale acquirente per scrittura privata non autenticata.
Non possono invece stipulare un atto di vendita o un preliminare che verrà "trascritto". Ossia un atto che comporta l'intervento di un notaio, il quale, ex art. 48 del T.U sulle successioni e donazioni non può compiere atti relativi a trasferimenti per causa di morte, se non è stata fornita la prova della presentazione, anche dopo il termine di cinque anni di cui all'art. 27, comma 4, della dichiarazione della successione o dell'intervenuto accertamento d'ufficio, e non è stato dichiarato per iscritto dall'interessato che non vi era obbligo di presentare la dichiarazione.

I tempi per la variazione anagrafica non sono brevi.

Se la badante comunicherà la propria nuova residenza presso un’altra abitazione, la cancellazione sarà velocissima.
Se così non fosse, bisognerà comunicare all’ufficio anagrafe che la badante non risiede più in quella casa. In tal caso, il procedimento per la cancellazione per irreperibilità può richiedere anche un anno.

 

[Seth]

Sì, e anche sottoscrivere un preliminare di compravendita immobiliare con un potenziale acquirente per scrittura privata non autenticata.
Non possono invece stipulare un atto di vendita o un preliminare che verrà "trascritto". Ossia un atto che comporta l'intervento di un notaio, il quale, ex art. 48 del T.U sulle successioni e donazioni non può compiere atti relativi a trasferimenti per causa di morte, se non è stata fornita la prova della presentazione, anche dopo il termine di cinque anni di cui all'art. 27, comma 4, della dichiarazione della successione o dell'intervenuto accertamento d'ufficio, e non è stato dichiarato per iscritto dall'interessato che non vi era obbligo di presentare la dichiarazione.

Dunque, capisco, è tecnicamente possibile conferire l’incarico e anche fare un preliminare privato, ma non è possibile concludere la vendita finché non ci sarà la dichiarazione di successione o equivalente. In pratica, concordi che è più prudente attendere la dichiarazione di successione prima dell’incarico, o è un eccesso di prudenza in un caso in cui gli eredi sono chiaramente indicati nel testamento?

Se la badante comunicherà la propria nuova residenza presso un’altra abitazione, la cancellazione sarà velocissima.
Se così non fosse, bisognerà comunicare all’ufficio anagrafe che la badante non risiede più in quella casa. In tal caso, il procedimento per la cancellazione per irreperibilità può richiedere anche un anno.

Purtroppo non si prevede che la badante faccia presto la comunicazione di cambio di domicilio, quindi temo che gli eredi dovranno avviare loro la procedura di irreperibilità e attendere un anno. La mia domanda è se questa situazione può costituire impedimento alla vendita (il venditore è tenuto a comunicare chi è residente?), al limite anche strumentalmente come pretesto da parte dell’«acquirente».

GRAZIE!