Vendere casa tramite agenzia

[cec]

Salve,
ho intenzione di vendere un mio piccolo appartamento tramite agenzia dato che non si trova nella città in cui vivo, con l'intenzione di acquistarne uno più grande per mio figlio; per l'acquisto mi piace documentarmi e visionare per mio conto.
Per la vendita invece avrei pensato di rivolgermi a due agenzie tradizionali (no franchising/network) presenti in città da tantissimi anni: una è la stessa che mi ha venduto questo appartamento oltre 10 anni fa, l'altra l'ho conosciuta nell'acquisto per conto di un familiare e mi è parsa seria, competente e con un buon marketing – quindi di non dare l'esclusiva.
Porgo alcuni dubbi....

• Devo comunicare all'agenzia chi è l'altra e viceversa? Pro e contro nel non dare l'esclusiva? possono non accettare l'incarico se non do l'esclusiva?
• durata incarico ed eventuale rinnovo (a proposito quanti mesi può essere un incarico per sondare l'immobile, 3/6 ?)
  
• clausole da evitare se vendo da me l'immobile (so che se è un contatto dell'agenzia la provvigione è ugualmente dovuta) mi riferisco ad una persona mai passata dall'agenzia magari informata dai vicini
  
• per la gestione delle visite pensavo di non dare le chiavi ed accordarsi con l'inquilino. Per ogni visita (non credo siano moltissime) pensavo di ringraziare per il disturbo l'inquilino scontando 10 euro dato che l'agenzia dovrebbe rilasciare la ricevuta di chi ha visitato la casa, corretto?
  
• La relazione tecnica, storica, urbanistica dovrà essere rifatta a mio nome o si può girare quella che ho ricevuto all'atto di acquisto? Non credo ma chiedo...
  
• Altri consigli, suggerimenti?

Grazie mille, taggo @Franci63 che ricordo essere ex-agente immobiliare se volesse intervenire.

 

[Franci63]

Rispondo per punti:
1) Non devi, ma è meglio, tanto lo verrebbero a sapere.
Io sono sempre per l’esclusiva: un aspirante acquirente serio, nel vedere lo stesso immobile proposto da più agenzie, non si sentirebbe molto tranquillo, nel fare una proposta, con il rischio che l’agenzia a cui si è rivolto non abbia la piena padronanza della situazione.
E l’agenzia investe meno risorse (non solo economiche) per immobili non in esclusiva, non avendo la certezza del risultato.
Possono non accettare incarico non in esclusiva: io, ad esempio, non li accettavo.
2) incarico di almeno 6 mesi: non si tratta di “esplorare” il mercato, ma di lavorare per trovare un acquirente.
3) a cosa ti riferisci ? Un contratto va scritto bene, a prescindere dal fatto che ci siano agenzie che hanno portato clienti.
Se la tua preoccupazione è di trovarti privatamente un cliente “bugiardo”, inserire la clausola in cui il promissario acquirente attesta di non essere venuto a conoscenza del tuo immobile tramite agenzia, e, nel caso questo si rivelasse non vero, si obbliga a pagare anche la tua provvigione: così “stronchi” le velleità di chi vuole scavalcare l’agenzia.
4) Premesso che assolutamente non puoi dare le chiavi della casa, se occupata da inquilino, l’inquilino stesso normalmente ha l’obbligo di permettere le visite due ora alla settimana, in orari concordati da lui: se vuoi favorire una sua più ampia disponibilità pagare il disturbo può essere un’idea.
Ma il problema è : hai dato regolare disdetta, o pensi di vendere la casa occupata, cioè con contratto in corso ?
In tal caso la platea dei possibili interessato si riduce enormemente: in che situazione sei ? Che tipo di contratto ?
5) la relazione va rifatta, perché la situazione dell’immobile , dopo il tuo acquisto, potrebbe essere cambiata .
6) Riassumendo, scegliere una solo delle due agenzie “papabili”, dare incarico di almeno 6 mesi, e chiarire il discorso “inquilino”.

 

[cec]

Ma il problema è : hai dato regolare disdetta, o pensi di vendere la casa occupata, cioè con contratto in corso ?
In tal caso la platea dei possibili interessato si riduce enormemente: in che situazione sei ? Che tipo di contratto ?

L'appartamento si è liberato dai conduttori con regolare disdetta, avevo già un inquilino pronto ad entrare ma per gravi problemi ha dovuto rinunciare (io mi sono trattenuta la caparra minore di una mensilità ma questo è).
Nel frattempo mio figlio dovrebbe aver scelto la città dove iniziare l'università a settembre e per questo vorrei ricomprare (ma la cosa non è tassativa, posso sempre prendergli una camera in affitto).
Pensavo di affittare l'appartamento che vorrei vendere al massimo per 6 mesi (è una città dove c'è richiesta anche per brevi periodi tant'è che da ieri ho messo annunci ed ho già diversi contatti interessati) ed informare l'inquilino che entrerebbe della situazione "incentivandolo" con 10 euro a visita...
Per il resto grazie delle puntuali risposte, mi hai chiarito tutto!
Un ultimo dubbio, la percentuale richiesta dall'agenzia in caso di esclusiva dovrebbe essere leggermente minore (o sbaglio)?

 

[Franci63]

Pensavo di affittare l'appartamento che vorrei vendere al massimo per 6 mesi

Tieni presente che ci sarà comunque una certa sfiducia da parte dei potenziali acquirenti, nel visitare un immobile occupato.

 

[cec]

Tieni presente che ci sarà comunque una certa sfiducia da parte dei potenziali acquirenti, nel visitare un immobile occupato.

Sarà cura dell'agenzia spiegare che verrà liberato a breve.
Lasciar vuota la casa solo per le visite e non essere sicura di vendere mi pare peggiore.

 

[Franci63]

Sarà cura dell'agenzia spiegare che verrà liberato a breve.

Questo certo.
Ma ci sarà chi , anche potenzialmente interessato, non farà proposta finché c’è dentro inquilino.
Comunque resta una scelta personale.
Buona vendita !