Valgono le Tabelle e Regolamento Notarile o Regolamento e tabelle Assembleari?

[User_16144]

Buonasera
Abbiamo scoperto presso l' archivio notarile che esiste un regolamento con relative tabelle millesimali registrati e trascritti dal costruttore nel lontano 1980 invece stiamo usando dal 1982 un regolamento e tabelle millesimali approvate dall' assemblea condominiale ma mai registrato.
Va notato che regolamento e tabelle assembleari furono approvati a maggioranza e non con mille millesimi, mentre il regolamento notarile prevedeva la possibilità di modificare il regolamento e le tabelle solo con l' unanimità e prevedeva inoltre la registrazione e la trascrizione del nuovo regolamento.
Oggi è possibile pretendere l' applicazione di regolamento e tabelle del costruttore?
Se si, a partire da quale data?
Che ne pensate?

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera Gerardo,
tutto dipende dalla natura delle clausole che sono contenute nel regolamento contrattuale: se sono clausole che dispongono dei diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive/comuni oppure derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese, sono modificabili solamente con l'unanimità dei consensi. Qualora invece sono clausole di natura regolamentare basta la maggioranza del secondo comma art. 1136 c.c. (maggioranza intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi). Per quanto riguarda le tabelle millesimali sono modificabili con la maggioranza sopra descritta le tabelle frutto di errore di redazione da parte del tecnico, altrimenti occorre l'unanimità. E' quindi possibile che alcune delle clausole da voi modificate nel 1982 siano perfettamente valide ed applicabili.

 

[Dimaraz]

Non serve più l'unanimità per la modifica di tabelle millesimali.

Quanto al "vecchio" regolamento...esso potrebbe contenere anche altre norme che ora sono "nulle" per intervenuti mutamenti legislativi (si pensi ad eventuale divieto di tenere animali ).

Oltre che registrato doveva anche essere citato nei Rogiti...e se sono 35 anni che usate il nuovo....si può parlare di "consuetudine incontestata e acquisita".

 

[Andrea Occhiodoro]

Non serve più l'unanimità per la modifica di tabelle millesimali.
Ho solamente semplificato un poco per non correre il rischio di confondere le idee. Ho dato per scontato che le tabelle millesimali contrattuali derogassero dai criteri legali di ripartizione. Se così non fosse basterebbe in effetti la maggioranza del 1136 c.c. secondo comma.

 

[Dimaraz]

Le tabelle millesimali non fanno parte dei criteri di riparto.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

La questione è interessante, e le indicazioni date dagli altri lettori sono tutte ragionevoli. Il dato di fatto, comunque, è che vi è una grande incertezza, che solo un attento studio della questione potrebbe (forse) diradare. Di certo, alcune prescrizioni del vecchio regolamento saranno ancora perfettamente valide, quindi chi volesse utilizzarlo avrà in mano uno strumento potenzialmente ancora efficace.

 

[Ollj]

Si approfondisca anche questo aspetto:

se sono 35 anni che usate il nuovo....si può parlare di "consuetudine incontestata e acquisita".

Probabile si possa essere realizzato quella mutazione per "facta concludentia" prevista dalla Suprema Corte; in tal caso lo strumento predisposto dal construttore per il riparto delle spese tra condòmini, sarebbe inutilizzabile:
"occorre osservare che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purchè univoco dell’assemblea dei condomini"

 

[chiacchia]

Tutto su quanto detto è corretto ma non per eventuali nuovi proprietari in caso di vendita, tranne se non viene trascritto nell'atto di compravendita, questo perché il regolamento e tabelle millesimali approvate dall'assemblea condominiale non sono state registrate.