Usucapione bene condominiale e danni causati da detto bene

[happysmileone]

In un condominio i proprietari degli ultimi due piani si sono divisi il terrazzo a copertura di uso esclusivo di uno dei due proprietari. Parimenti si sono divisi un locale precedentemente adibito ad ospitare i cassoni dell'acqua potabile di tutto il condominio e dismesso con allaccio all'acqua diretto, locale riportato sul regolamento contrattuale di condominio come bene condominiale. Ho riperito un documento catastale dove al piano quarto e' riportata la suddivisione del terrazzo (in allegato)
Attualmente da detto locale si sono verificate infiltrazioni da acqua piovana che hanno recato danno all'appartamento sottostante il terrazzo.
L'amministratore ha ricevuto da un condomino l'incarico di verificare la proprieta' di detto locale visto che risulta nel regolamento contrattuale come proprieta' condominiale.
L'amministratore ha richiesto ai due proprietari del terrazzo a che titolo fossero proprietari di detto locale ed uno dei due ha risposto per usucapione tacita senza produrre documentazione alcuna.
Di conseguenza pongo le seguenti domande :
- si puo' tacitamente usucapire un bene condominiale?
- in caso negativo che documentazione devono produrre i proprietari per attestare l'avvenuta usucapione ?
- nella mappa catastale il locale ripartito porta i numeri 504 e 505 ma se il locale fosse stato acquisito per usucapione non dovrebbe essere stato accatastato con particella autonoma?
- sia nel caso che il bene sia stato usucapito sia che sia rimasto a carico del condominio i lavori di impermeabilizzazione dello stesso che ricordo e' situato su un terrazzo ad uso esclusivo ed a copertura dell'intero fabbricato ed eventuali ulteriori lavori su detto terrazzo come vanno ripartiti ?

 

[happysmileone]

... aggiungo che gli attuali proprietari hanno acquistato dal precedente che era a conoscenza della proprieta' condominiale del locale cassoni acqua.

 

[Nemesis]

si puo' tacitamente usucapire un bene condominiale?

Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve fornire la prova di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione (almeno venti anni), e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà.

 

[happysmileone]

Si ma al di la di questo che potrebbe essere vero visto che lo ha acquistato da altro proprietario che era a conoscenza della proprieta' condominiale e potrebbe non averlo dichiarato nell'atto e che sono trascorsi piu' di venti anni da quando il locale non e' stato piu' utilizzato dai condomini per passaggio ad acqua diretta ed inoltre le chiavi del terrazzo per accedere al locale non sono mai stati a disposizione dei condomini etc . non dovrebbe essere iscritto il locale a catasto con particella autonoma ed atto di provenienza ? La eventuale usucapione non dovrebbe essere stata comunicata al condominio ? Non c'e' nessun atto che dovrebbe attestarla ? Occorre che il condominio si attivi legalmente per ottenere una prova di questa usucapione ?

 

[Dimaraz]

non dovrebbe essere iscritto il locale a catasto con particella autonoma ed atto di provenienza ?

No.
Ammesso e non concesso sia decorso il termine per l'usucapione chi ha acquisito non ha alcuna necessità di "regolarizzare" la cosa...tanto più se ha il "possesso" senza che altri possano accedere.

Quanti alle spese di riparazione se si tratta del terrazzo/lastrico ad uso esclusivo che "millanta" di aver usucapito paga 1/3 dei costi e la differenza fra tutti quanti sono sotto la verticale.

 

[happysmileone]

No.
Ammesso e non concesso sia decorso il termine per l'usucapione chi ha acquisito non ha alcuna necessità di "regolarizzare" la cosa...tanto più se ha il "possesso" senza che altri possano accedere.

Quanti alle spese di riparazione se si tratta del terrazzo/lastrico ad uso esclusivo che "millanta" di aver usucapito paga 1/3 dei costi e la differenza fra tutti quanti sono sotto la verticale.

Si tratta del locale ex cassoni acqua che e' situato sul terrazzo/lastrico ad uso esclusivo che posseggono

​

 

[Dimaraz]

Si tratta del locale ex cassoni acqua

Quindi pagano tutti quelli che sono sotto la verticale del tetto di quel locale...ma servirebbe foto prospettica per eliminare ogni dubbio.

 

[Gianco]

La eventuale usucapione non dovrebbe essere stata comunicata al condominio ?

Il diritto di usucapione si perfeziona con il possesso pubblico, incontestato e continuo per oltre vent'anni. L'eventuale variazione dell'intestazione della proprietà può avvenire per atto pubblico, dichiarazione di successione o per sentenza.

 

[happysmileone]

Si ma al di la di questo che potrebbe essere vero visto che lo ha acquistato da altro proprietario che era a conoscenza della proprieta' condominiale e potrebbe non averlo dichiarato nell'atto e che sono trascorsi piu' di venti anni da quando il locale non e' stato piu' utilizzato dai condomini per passaggio ad acqua diretta ed inoltre le chiavi del terrazzo per accedere al locale non sono mai stati a disposizione dei condomini etc . non dovrebbe essere iscritto il locale a catasto con particella autonoma ed atto di provenienza ? La eventuale usucapione non dovrebbe essere stata comunicata al condominio ? Non c'e' nessun atto che dovrebbe attestarla ?

Il diritto di usucapione si perfeziona con il possesso pubblico, incontestato e continuo per oltre vent'anni. L'eventuale variazione dell'intestazione della proprietà può avvenire per atto pubblico, dichiarazione di successione o per sentenza.

Quindi i proprietari che hanno usucapito il bene sono in grado di fornire all'amministratore una certificazione dell'avvenuta usucapione ? Nel caso si rifiutassero o non avessero nulla il condominio sarebbe in grado di reclamare il bene?

 

[happysmileone]

Quindi pagano tutti quelli che sono sotto la verticale del tetto di quel locale...ma servirebbe foto prospettica per eliminare ogni dubbio.

In conclusione dimmi se sbaglio :
- l'usucapione avvenuta potrebbe essere tacita
- non necessita la registrazione a catasto del bene anche se la proprieta' e' cambiata, la destinazione d'uso (prima vano cassoni acqua condominiale ora soffitta privata) e' cambiata, chi ha usucapito non paga IRPEF ne IMU sul bene perche' non risulta a catasto, essendo edificato su terrazzo a copertura i condomini partecipano alla spesa per la ristrutturazione dello stesso e per i danni causati.
Ed un ultimo dettaglio :
- quali spese comportano la partecipazione di tutti i condomini sotto la proiezione del vano ? Solo quelle per l'impermeabilizzazione del tetto a copertura o anche quelle per riparare i danni causati dalle infiltrazioni nel vano e nell'appartamento sottostante provocate come scritto da un tecnico dalla "servitu' di scarico del vano" ? In che percentuali vanno addebitate a chi ha usucapito che e' contemporaneamente proprietario del vano e del lastrico solare su cui e' edificato? Grazie