Unire due appartamenti con scala

[jumpSa]

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Ciao, intanto mi scuso se dovevo presentarmi in qualche sezione del forum e non l'ho fatto ! Spiego la mia situazione che è simile a quella dell'utente che ha originato questo post.
La mia compagna, non sono spostato, ha acquistato nel 2016 un appartamento/mansarda in un palazzo di Salerno sottoposto alla soprintendenza dei beni culturali, è un palazzo storico. Quest anno io ho acquistato l'appartamento sottostante che corrisponde perfettamente ed è possibile creare una scala di collegamento essendo già predisposto. Siamo quindi proprietari diversi.
Vorrei quindi unire solo fisicamente gli appartamenti, leggendo questo post ho capito che mi pasta presentare una DIA al comune firmata dai 2 proprietari ma visto che in più nella mia situazione c'è la soprintendenza come cambia la cosa? Quali sono i passi da seguire?

 

[Gianco]

Poiché l'intervento necessario per unire le due unità immobiliari, attraverso una scala interna, non altera l'estetica dello stabile, è sufficiente che presentiate il progetto per l'unione degli immobili al comune, sottoscritto dai proprietari. Successivamente dovrete presentare la variazione nel catasto fabbricati dichiarando le due proprietà di fatto unite. Il tecnico si documenterà per la rappresentazione catastale, considerato che non è un problema comune.

 

[jumpSa]

Poiché l'intervento necessario per unire le due unità immobiliari, attraverso una scala interna, non altera l'estetica dello stabile, è sufficiente che presentiate il progetto per l'unione degli immobili al comune, sottoscritto dai proprietari. Successivamente dovrete presentare la variazione nel catasto fabbricati dichiarando le due proprietà di fatto unite. Il tecnico si documenterà per la rappresentazione catastale, considerato che non è un problema comune.

Intanto grazie per la risposta. Essendo una modifica interna, non visibile, non è necessario comunicare nulla ai Beni culturali?

 

[Gianco]

Essendo che l'intervento è limitato a opere interne, non ritengo che debba essere autorizzato dai Beni Culturali.

 

[jumpSa]

Ne approfitto non essendo del settore per qualche altro chiarimento. Il progetto della scala va presentato al comune tramite una pratica di SCIA, in questo modo posso partire subito con i lavori , mentre se presentassi una DIA dovrei aspettare 30 giorni di silenzio assenso. Corretto?
Inoltre indipendentemente da SCIA o DIA posso includere anche altri lavori di ristrutturazione (bagno) nella stessa pratica? Grazie

 

[basty]

Essendo che l'intervento è limitato a opere interne, non ritengo che debba essere autorizzato dai Beni Culturali.

Sicuro? Mi pare una faccenda cui prestare attenzione.

Riguardo all'iter della pratica di riunione di fatto di due u.i.u. intestate a ditte diverse, è definito da tempo l'iter catastale da seguire. E mi pare di aver letto alcune imprecisioni (vecchie) riguardo al comportamento fiscale risultante.

La pratica cui faccio cenno si chiama appunto "unione di fatto ai fini fiscali": e produce come risultato una unica rendita e categoria catastale, rapportata all'insieme risultante. Per cui certe imposte sono dipendenti dall'insieme, non dai singoli vecchi componenti. E se l'insieme rimane abitazione principale familiare, il tutto sarà (per ora) esente IMU per entrambe i coniugi.

 

[usonian]

Ne approfitto non essendo del settore per qualche altro chiarimento. Il progetto della scala va presentato al comune tramite una pratica di SCIA, in questo modo posso partire subito con i lavori , mentre se presentassi una DIA dovrei aspettare 30 giorni di silenzio assenso. Corretto?
Inoltre indipendentemente da SCIA o DIA posso includere anche altri lavori di ristrutturazione (bagno) nella stessa pratica? Grazie

Consiglio di fare attenzione, indipendentemente che sia in centro storico, definire esattamente l’ambito urbanistico in cui è ubicato il vostro immobile per verificare tutti vincoli di tutela previsti dagli strumenti urbanistici. Se sono solo vincoli paesaggistici, immobili e aree sono individuate come beni paesistici nell’insieme, definendo contesti di interesse pubblico con un alto valore estetico, tipico dei centri storici. In questi casi gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, consolidamento statico e risanamento, affinché non modificano lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici, generalmente non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica e nemmeno alla semplice pratica di esame d’impatto paesistico del progetto.
Contrariamente, anche non presentando particolari elementi di pregio singolari (es. affreschi) né complessivi (composizione architettonica) se sul vostro l’immobile ricade un vincolo di tutela diretto (monumentale, storico, paesaggistico) … ai sensi del d.lgs. 42/2004, come sembri dichiarare, l’esecuzione di qualunque genere d’intervento, anche solo opere interne o lavori di Edilizia Libera per i quali non sarebbero necessarie autorizzazioni Comunali, occorre richiedere sempre l’autorizzazione alla Soprintendenza, prima di eventuali pratiche edilizie. Come detto all’inizio, in presenza di vincoli occorre fare attenzione e analizzare bene il caso specifico con carte in mano….
Ottenuto ciò. devi presentare una SCIA (DIA non esiste più) per opere di manutenzione straordinaria e attendere, per l’inizio lavori, 30gg. Nulla a confronto dei 120gg per la Soprintendenza.
Visto il vincolo puoi anche presentare un Permesso di Costruire senza l’obbligo di pagare il contributo di costruzione, in quanto la tipologia d’intervento e gratuito.

 

[jumpSa]

Consiglio di fare attenzione, indipendentemente che sia in centro storico, definire esattamente l’ambito urbanistico in cui è ubicato il vostro immobile per verificare tutti vincoli di tutela previsti dagli strumenti urbanistici. Se sono solo vincoli paesaggistici, immobili e aree sono individuate come beni paesistici nell’insieme, definendo contesti di interesse pubblico con un alto valore estetico, tipico dei centri storici. In questi casi gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, consolidamento statico e risanamento, affinché non modificano lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici, generalmente non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica e nemmeno alla semplice pratica di esame d’impatto paesistico del progetto.
Contrariamente, anche non presentando particolari elementi di pregio singolari (es. affreschi) né complessivi (composizione architettonica) se sul vostro l’immobile ricade un vincolo di tutela diretto (monumentale, storico, paesaggistico) … ai sensi del d.lgs. 42/2004, come sembri dichiarare, l’esecuzione di qualunque genere d’intervento, anche solo opere interne o lavori di Edilizia Libera per i quali non sarebbero necessarie autorizzazioni Comunali, occorre richiedere sempre l’autorizzazione alla Soprintendenza, prima di eventuali pratiche edilizie. Come detto all’inizio, in presenza di vincoli occorre fare attenzione e analizzare bene il caso specifico con carte in mano….
Ottenuto ciò. devi presentare una SCIA (DIA non esiste più) per opere di manutenzione straordinaria e attendere, per l’inizio lavori, 30gg. Nulla a confronto dei 120gg per la Soprintendenza.
Visto il vincolo puoi anche presentare un Permesso di Costruire senza l’obbligo di pagare il contributo di costruzione, in quanto la tipologia d’intervento e gratuito.

Ciao, la richiesta alla Soprintendenza in che forma viene fatta? Intendo che se al comune si comunica tramite una SCIA firmata dai 2 proprietari dell'immobile il progetto, invece alla Soprintendenza come viene fatta la richiesta?

 

[usonian]

Ciao, la richiesta alla Soprintendenza in che forma viene fatta? Intendo che se al comune si comunica tramite una SCIA firmata dai 2 proprietari dell'immobile il progetto, invece alla Soprintendenza come viene fatta la richiesta?

Gli elaborati progettuali sono simili a quelli della pratica edilizia. L’architetto, assieme ai progetti “tecnici” che attestano la regolarità urbanistica, dovrà preparare degli elaborati per dimostrare la compatibilità dell’intervento ai valori storici, artistici, ecc. che caratterizzano l’immobile, per i quali su di esso ricade il vincolo e allo stesso tempo, che questi ultimi siano tutelati. Deve redigere la relazione paesaggistica in cui è descritta la compatibilità delle scelte progettuali con gli elementi paesaggistici che qualificano l’immobile. Il Comune verifica la documentazione, se completa e corretta, procede e trasmette la richiesta alla Soprintendenza. Quest’ultima la restituirà al Comune con un parere scritto. Se positivo, il Comune invia la comunicazione con il parere favorevole. Considera una tempistica di 120gg. circa. Se prevedi modifiche che incidono sull'estetica esterna dell’immobile, come sostituzione degli infissi o posa di nuovi impianti tipo l’unità esterna del climatizzatore, devi allegare anche la domanda di valutazione dell’Impatto Paesistico e ottenere il parere favorevole dalla commissione. Il Nulla Osta della Soprintendenza vale cinque anni per allegarla alla pratica edilizia.
Considerati i tempi biblici che, se richiedono delle integrazioni alla pratica, aumentano a dismisura, consiglio a dedicare e perdere tempo all'inizio per studiare a fondo con l’architetto tutte le modifiche necessarie e la soluzione definitiva evitando varianti in corso d’opera, altrimenti devi sospendere i lavori e ottenere un nuovo Nulla Osta della soprintendenza prima di poter eseguire le opere in variante.

 

[jumpSa]

Gli elaborati progettuali sono simili a quelli della pratica edilizia. L’architetto, assieme ai progetti “tecnici” che attestano la regolarità urbanistica, dovrà preparare degli elaborati per dimostrare la compatibilità dell’intervento ai valori storici, artistici, ecc. che caratterizzano l’immobile, per i quali su di esso ricade il vincolo e allo stesso tempo, che questi ultimi siano tutelati. Deve redigere la relazione paesaggistica in cui è descritta la compatibilità delle scelte progettuali con gli elementi paesaggistici che qualificano l’immobile. Il Comune verifica la documentazione, se completa e corretta, procede e trasmette la richiesta alla Soprintendenza. Quest’ultima la restituirà al Comune con un parere scritto. Se positivo, il Comune invia la comunicazione con il parere favorevole. Considera una tempistica di 120gg. circa. Se prevedi modifiche che incidono sull'estetica esterna dell’immobile, come sostituzione degli infissi o posa di nuovi impianti tipo l’unità esterna del climatizzatore, devi allegare anche la domanda di valutazione dell’Impatto Paesistico e ottenere il parere favorevole dalla commissione. Il Nulla Osta della Soprintendenza vale cinque anni per allegarla alla pratica edilizia.
Considerati i tempi biblici che, se richiedono delle integrazioni alla pratica, aumentano a dismisura, consiglio a dedicare e perdere tempo all'inizio per studiare a fondo con l’architetto tutte le modifiche necessarie e la soluzione definitiva evitando varianti in corso d’opera, altrimenti devi sospendere i lavori e ottenere un nuovo Nulla Osta della soprintendenza prima di poter eseguire le opere in variante.

Capisco, quindi cambia poco, devo avvisare il comune tramite SCIA e poi sarà compito del Comune chiedere alla sopraintendenza il parere.
La parte scocciate è l'attesa di 120 giorni e se qualcosa non "piace" alla sopraintendenza nel primo progetto che presento e va modificata c'è il rischio di aspettare altri 120 giorni per il nuovo parere!