Unificazione di 2 appartamenti

[DARIO1958]

Buon giorno
avrei bisogno di una consulenza.

Nel 1983 ho acquistato come prima casa l'appartamento A al 50% con la persona che poi nel 1985 diventerà mia moglie.
il regime scelto dopo il matrimonio sarà comunione dei beni
nel 2014 abbiamo acquistato , quindi in comunione dei beni, l'appartamento B attiguo al nostro usufruendo dell'agevolazione come prima casa ed eseguendo tutto l'iter necessario all'unificazione.

il tecnico ha redatto la dichiarazione di fine lavori e si è recato al catasto per unificare le 2 unità abitative con la procedura in via telematica.
ora detta procedura non permette l'unificazione in quanto trattasi di 2 cose difformi:

comproprietà al 50 % con la peersona che poi sarà mia moglie appartamento A e
comuniopne dei beni con la persona che è mia moglie appartamento B.

Come si può risolvere la questione ?

Attendo consigli e pareri

Grazie

 

[DARIO1958]

Buon giorno
avrei bisogno di una consulenza.

Nel 1983 ho acquistato come prima casa l'appartamento A al 50% con la persona che poi nel 1985 diventerà mia moglie.
il regime scelto dopo il matrimonio sarà comunione dei beni
nel 2014 abbiamo acquistato , quindi in comunione dei beni, l'appartamento B attiguo al nostro usufruendo dell'agevolazione come prima casa ed eseguendo tutto l'iter necessario all'unificazione.

il tecnico ha redatto la dichiarazione di fine lavori e si è recato al catasto per unificare le 2 unità abitative con la procedura in via telematica.
ora detta procedura non permette l'unificazione in quanto trattasi di 2 cose difformi:

comproprietà al 50 % con la peersona che poi sarà mia moglie appartamento A e
comuniopne dei beni con la persona che è mia moglie appartamento B.

Come si può risolvere la questione ?

Attendo consigli e pareri

Grazie

 

[Dimaraz]

Buon giorno
avrei bisogno di una consulenza.

Nel 1983 ho acquistato come prima casa l'appartamento A ..
nel 2014 abbiamo acquistato , quindi in comunione dei beni, l'appartamento B attiguo al nostro usufruendo dell'agevolazione come prima casa...

Caso inconsueto che mi lascia qualche perplessità per l' aver usato 2 volte l'agevolazione "prima casa".

Certo che voi ora le unite...ma di fatto avete acquistato un secondo immobile in un Comune dove già avevate residenza e fra le nornme per ottenre le agevolazioni è previsto quanto segue:

L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

• di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
• di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Ma il Notaio cosa vi ha detto?

 

[DARIO1958]

il notaio ha redatto:

• di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; ma di essere proprietaria nel Comune dell'alloggio sito in XXXX via yyyyyyy (acquistato fruendo della agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa giusta contratto di compravendita di data xxxxx) e di acquistare l'alloggio in oggetto, contiguo alla sua proprietà, onde costituire un'unica unità abitativga, conservando anche dopo la riunione degli immobili le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969, giusta circolare N. 38/E dd. 12 agosto 2005 relativa alle agevolazioni fiscalin per l'acquisto edella c.d. prima casa - Art 2 Tariffa parte priima , nota ii bis ) D.P.R. 26 APRILE 1986 , N. 131
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
• di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

 

[Dimaraz]

Mah...personalmente trovavo l' evidenziato (grassetto) un "corto circuito" logico.

Tu al momento dell'acquisto già possedevi un immobile nello stesso Comune per il quale avevi usufruito dei vantaggi "prima casa".

A rigor di Legge prima dovevi vendere il posseduto...e poi rogitare il nuovo.

Ho usato il tempo "imperfetto" perchè "rispolverando" le circolari di chiarimento dell' Agenzia delle Entrate pare che abbiano mutato orientamento.
Ho rinvenuto quella in cui ritspondendo ad un interpello di un notaio, ammettevano l'acquisto di una abitazione contigua a quella di residenza su cui già si era fruito delle agevolazioni.
Sotto quel punto di vista sembrerebbe che tua sia in regola...purchè dall' unione delle 2 abitazioni non si superino le caratteristiche di "casa non di lusso"...ma che tu provveda speditamente alla "fusione" immobiliare.

Proverò a meditare sull' altro problema (comunione-comproprietà)

 

[Ollj]

Questo viene indicato nella Circolare 2/E del 21 Febbraio 2014, con cio' sancendo la fattibilita'

Le agevolazioni ‘prima casa’, sussistendone le condizioni, si applicano, inoltre, anche per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici ‘prima casa’, sempreché detto acquisto sia finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa.
Per poter fruire dell’agevolazione, l’immobile risultante dalla riunione delle unità immobiliari acquistate con le agevolazioni, dovrà essere accatastato, ricorrendone i presupposti, nelle categorie da A/2 ad A/7 che possono beneficiare
dell’agevolazione, con esclusione,
dunque delle categorie catastali A/1,
A/8 e A/9.

Quanto al problema dell'unificazione impossibile, viene prospettata da alcuni tal soluzione:

Nel caso in cui i due immobili attigui siano intestati a due soggetti diversi, situazione che non ne permette la fusione catastale, si potrebbe ricorrere all’accatastamento unitario ai fini fiscali.
L’accatastamento fiscale si ottiene all’Ufficio del Catasto competente, di annotare negli atti catastali le rendite che potrebbero essere attribuite agli immobili nel caso in cui avvenisse la loro fusione. Nessuna modifica quindi per quanto riguarda l’iscrizione in catasto delle due unità che rimane comunque distinta e separata, ciò che cambia è che l’imponibile su cui graverà l’aliquota ridotta sarà dato dalla sommatoria dei rispettivi imponibili riferiti ai due distinti immobili.

:

 

[Luigi Barbero]

A me è successa la stessa cosa con i tempi coincidenti. Devi fare la donazione del 50/100 a tua mogli dell' appartamento A e poi procedere alla fusione dei due immobili.

 

[effemme8]

io ho ancora la vecchia situazione , dopo i lavori di fine 2012 (approvati, realizzati e collaudati ) la situazione è sempre la stessa :

• unico appartamento unito di fatto, ma fiscalmente distinto (perchè prprietari distinti) - sono 2 subalterni, ognuno con proprietario al 100% differente (come da atti di compravendita e successive modificazioni, solo interne )
  
• l'appartamento è unico perchè, al pari di una villa multi-livello collegata da passaggio INTERNO (dove per ogni livello c'è un proprietario diverso...ma proprietario al 100%) c'è UNA sola cucina e UNA sola sala - difatti "un appartamento" si può definire tale SOLAMENTE se è presente almeno la cucina "e anche" una sala - nel mio caso IO sono proprietario della sala....e mia moglie della cucina.
• riguardo i calcoli fiscali....i calcoli sono "semplici" perchè i dati catastali sono completamente compatibili...un subalterno ha la rendita dei 3/5 dell'intero appartamento...e l'altro è di 2/5 dell'intero appartamento.

 

[Gianco]

E' una situazione particolare che si risolve presentando all'Agenzia delle Entrate due denunce di variazione - Porzione di u.i.u. di fatto unita al mappale xxx sub yy. In ciascuna planimetria apparirà la porzione corrispondente ad una abitazione, disegnata con linea continua, unita all'altra che apparirà tratteggiata. Ciascuna assumerà la sua consistenza con la propria rendita catastale e saranno caricate con le rispettive intestazioni. Di fatto la rendita catastale corrisponderà alla somma delle singole.

 

[effemme8]

si, è così

...ma io mi ero inserito perchè alcuni parlano che per essere "tutta" PRIMA-CASA...bisogna far donazione al coniuge - a me, tecnici e commercialisti mi hanno detto che non è SEMPRE così (come per il mio caso)

...poi, naturalmente, ognuno rischia di suo