Una situazione strana, imbarazzante, insolita e al limite della truffa

[Gagarin]

Non so sa qualcuno del forum si sia mai imbattuto in una situazione come quella che sto per descrivervi, ma sicuramente è molto insolita e, forse, è anche truffaldina.
Circa un mese fa ho firmato una proposta di locazione per un mio appartamento, che si libererà nel prossimo mese di ottobre, e ricevuto una piccola caparra confirmatoria.
Preciso che nella proposta è ben specificata la data di futuro ingresso, esclude la sublocazione e anche la possibilità di variare il conduttore, che dovrà essere colui che ha firmato la proposta e non altri da lui designati ("...mi impegno a prendere e condurre per me l'immobile...").
Ieri, per un puro caso, sono venuto a sapere che il promittendo conduttore ha "messo in vendita" la proposta per una cifra a fondo perduto (buona entrata?) doppia rispetto al canone annuale previsto, promettendo addirittura una data di ingresso anticipata di 2 mesi (?): cioè lui alienerebbe la proposta ad una terza persona disposta a pagargli quella cifra e a firmare al suo posto il contratto di locazione.
Se non avessi casualmente scoperto la cosa, al momento della firma del contratto, mi sarei trovato a sottoscriverlo con un terzo a me sconosciuto. Non credo che legalmente possa fare una cosa di questo genere, perchè penso di potermi liberamente rifiutare di firmare il contratto con una terza persona a me sconosciuta, e, probabilmente, la sua intenzione potrebbe esser quella di mettermi di fronte al "fatto compiuto" alla firma del contratto, magari presentandomi il terzo come suo amico e senza dirmi di aver ricevuto una discreta sommetta per l'operazione.
Ora il mio problema è cosa fare, soprattutto perchè, a questo punto, il promittendo conduttore non mi sembra persona corretta da mettere in casa mia per 8 anni.
Se annullo la proposta dovrei restituire la caparra raddoppiata e, anche dicendogli che ho scoperto la tresca, dubito che la annulli lui, perdendo la caparra e, magari, firmerà a suo nome il contratto, creandomi, poi, chissà quanti altri problemi....
Come affrontare e risolvere una situazione di questo genere?

 

[Dimaraz]

Non credo che legalmente possa fare una cosa di questo genere, perchè penso di potermi liberamente rifiutare di firmare il contratto con una terza persona a me sconosciuta,

Sul "credo" occorre distinguere ..ma sul "penso" hai ragione e da solo ti sei dato la risposta.

Hai un "preliminare" con una clausola chiarissima...aspetta in riva al fiume.

Quando si presenterà alla firma definitiva col sostituto ...rifiuti.

 

[uva]

ho firmato una proposta di locazione per un mio appartamento

Avendola (tu locatore) accettata, quella proposta è diventata un contratto preliminare di locazione.

il promittendo conduttore ha "messo in vendita" la proposta

La cessione del contratto è regolata dall'art. 1406 Cod. Civ. e richiede il consenso del ceduto:
Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta.

alla firma del contratto

si dovrà presentare la persona che ha firmato la proposta di locazione/preliminare, identificata con il suo documento d'identità.
Qualsiasi suo tentativo di farsi "sostituire" da un altro aspirante conduttore non avrà alcun effetto.

 

[uva]

Se annullo la proposta dovrei restituire la caparra raddoppiata

Sì, questo è corretto.
Se adesso vuoi liberarti di quel promissario conduttore perché lo ritieni inaffidabile, devi recedere dal preliminare e restituirgli il doppio della caparra confirmatoria che hai già incassato.

per un puro caso, sono venuto a sapere

casualmente scoperto la cosa

Hai delle prove concrete (tipo annunci online su qualche social che propongono la vendita del preliminare) di quanto affermi?

 

[Gagarin]

Quando si presenterà alla firma definitiva col sostituto ...rifiuti.

Vero, ma, a meno che, alla fine non firmi lui il contratto, la caparra me la tengo: cioè se lui non sottoscrive il contratto i io rifiuto di firmarlo con un terzo, la caparra dovrebbe restare a me (naturalmente resterebbe anche il danno di ritrovarmi con la casa sfitta e di dover trovare altri possibili inquilini).
Il mio problema, però, a parte la caparra è che non mi fido più di questa persona e, anche ammesso e non concesso che, poi, firmi lui, io non vorrei averlo come inquilino.

Qualsiasi suo tentativo di farsi "sostituire" da un altro aspirante conduttore non avrà alcun effetto.

E' quello che penso anch'io, ma dovrò attendere il prossimo ottobre e vedere cosa accade, mentre io vorrei agire prima, liberarmi del tizio e rimettere l'immobile sul mercato, sperando di essere un pò più fortunato....

Hai delle prove concrete (tipo annunci online su qualche social che propongono la vendita del preliminare) di quanto affermi?

Quasi sicuramente riesco a farmi fare dal famigerato "terzo" (che non ho conosciuto direttamente, ma tramite un'A.I. che cura i suoi interessi, accorgendosi della cosa, e che mi ha già fatto avere la bozza del contratto di "alienazione della proposta" che gli è stata fatta, ma, ovviamente, ancora non firmata) una dichiarazione di quanto avvenuto, cioè della "vendita" (a caro prezzo) della proposta.
Forse potrei anche accordarmi col terzo, farlo procedere con l'acquisto della proposta eppoi "incastrare" il promittente inquilino originario, ma non so nè se il terzo accetti di fare una cosa di questo genere, nè quale illecito civile potrebbe essere contestato, a quel punto, all'originario firmatario della proposta.
Io, oltre a non volerlo più quale inquilino, vorrei anche "punirlo" in qualche modo, se potessi, per quello che sta facendo, anche solo trattenendo in modo totale o parziale la caparra, ma come procedere?

 

[uva]

una dichiarazione di quanto avvenuto, cioè della "vendita" (a caro prezzo) della proposta.

Per ora nulla è avvenuto: quella bozza non firmata non ha valore.
E se i due soggetti la firmeranno non avrà comunque valore perché manca il tuo consenso alla cessione del preliminare.

accordarmi col terzo, farlo procedere

Per farlo procedere dovresti acconsentire alla cessione del preliminare, cosa che ovviamente non farai.

Io come locatore non mi immischierei nei rapporti tra il promissario conduttore ed il "terzo". Se tu vuoi tentare di incastrarli ti consiglierei di sentire prima l'opinione di un avvocato.

Sarei curiosa di sapere cosa ne pensa l'A.I. che cura gli interessi del "terzo": come si è accorto della cosa? Ha spiegato al suo "cliente" come funziona la cessione di un preliminare?

 

[Franci63]

Ma il “terzo” ha visto la casa ? O la prenderebbe in locazione senza nemmeno averla vista ? In tutto ciò, quanti agenti sono coinvolti ?
Pare vicenda surreale.
Io proverei a contattare il tuo promissario locatario, e parlerei chiaro con lui, per fare in modo di risolvere consensualmente il contratto, rendendo la caparra, senza altre spese per nessuno.
Poi ti trovi uno più normale.

 

[Dimaraz]

Il mio problema, però, a parte la caparra è che non mi fido più di questa persona e, anche ammesso e non concesso che, poi, firmi lui, io non vorrei averlo come inquilino

Appunto...lui potrebbe accettare di firmare "personalmente"...e poi, preso possesso, fare comunque ciò che gli aggrada.
E non serve spiegarti che una volta entrato pervte potrebbe iniziare un calvario.

Posto che non puoi nemmeno essere certo che i 2 non siano "complici" ...ti suggerisco di avere testimoni affidabili qualora arriviate alla firma "definitiva"...e piuttosto che essere "crocifisso" sia preferibile restituire la caparra concordando la nullità del preliminare.

 

[Gagarin]

come si è accorto della cosa?

Pare che gliel'abbia suggerita un suo collega col passaparola.

Ha spiegato al suo "cliente" come funziona la cessione di un preliminare?

Sì, anche a loro sembra una cosa scorrettissima ed è per questo che l'A.I. ha voluto risalire a me, chiedendo il mio nominativo a qualche condomino.

e piuttosto che essere "crocifisso" sia preferibile restituire la caparra concordando la nullità del preliminare.

Io sarei pure ben disposto a rinunciare alla "punizione", restituire la caparra e chiudere la questione, ma come fare? Spiattellandogli la cosa ora potrebbe agevolmente negar tutto, firmare eppoi "crocifiggermi"; non dir nulla fino alla firma e rifiutare il terzo potrebbe essere una soluzione solo se, poi, non firma lui...

Posto che non puoi nemmeno essere certo che i 2 non siano "complici"

Tutto potrebbe essere, ormai non mi stupisco più di nulla, ma dovrebbero essere in tre: promittente, A.I. e terzo...eppoi a che scopo? Per quanto riguarda il promittente, se non volesse più affittare potrebbe semplicemente propormi di annullare la proposta (io accetterei e restituirei la caparra) oppure presentarmi un altro possibile inquilino (che valuterei, come ho fatto con lui), l'A.I. non guadagnerebbe nulla, il terzo non sarebbe sicuro che, poi, l'immobile andrebbe a lui.
La mia impressione "a pelle" è che lui stia facendo questo gioco anche con altri: si accaparra proposte (o anche addirittura contratti) per immobili di un certo valore locatizio eppoi guadagna rivendendole a caro prezzo, sperando che il proprietario non se ne accorga.

 

[uva]

anche a loro sembra una cosa scorrettissima ed è per questo che l'A.I. ha voluto risalire a me

Allora l'A.I. che cura gli interessi del "terzo" gli spieghi che un accordo per rilevare il preliminare e sostituirsi al promissario conduttore non avrebbe alcun valore.
Così il "terzo" evita di pagare inutilmente una somma importante:

una cifra a fondo perduto (buona entrata?) doppia rispetto al canone annuale previsto,

E se il vero scopo del promissario conduttore è quello che ipotizzi:

si accaparra proposte (o anche addirittura contratti) per immobili di un certo valore locatizio eppoi guadagna rivendendole a caro prezzo, sperando che il proprietario non se ne accorga.

capisce che lo hai scoperto e con te il suo giochino non funziona.

Se costui è comunque intenzionato ad affittare il tuo immobile e tu te ne vuoi liberare, hai due possibilità:
1) Firmate adesso un accordo consensuale per risolvere il preliminare e gli restituisci la caparra o qualcosa in più perché si levi dai piedi.
2) Se lui non accetta devi restituirgli il doppio della caparra confirmatoria. Ma potrebbe costringerti ad aspettare fino alla data (ottobre) stabilita per la stipula del contratto di locazione, quando rifiutandoti di procedere diventerai inadempiente.

Un locatore (non mi riferisco a te) che si comporti illegalmente può ignorare tutta la vicenda e cercare subito un altro inquilino a cui affittare la casa in ottobre.
Rischia che il promissario conduttore gli faccia causa per la restituzione del doppio. Ma se non si tratta di tanti soldi:

una piccola caparra confirmatoria

e quel tipo è un truffatore, è probabile sparisca senza farsi più vedere.