Un contratto di locazione senza agibilità è valido?

[ralf]

Buonasera a Propit ed ai suoi esperti.Vorrei sapere se un contratto di locazione abitativo riguardante un appartamento privo della agibilità ( una vecchia costruzione) è valido? L'inquilino può recedere e chiedere i danni? Grazie

 

[maidealista]

5.L'incidenza dell'agibilità sull'alienazione e la locazione degli immobili: l'idoneità negoziale del bene immobile compravenduto o alienato, in difetto di agibilità, ha ovviamente, creato un ampio dibattito giurisprudenziale. Per quanto concerna l'alienabilità, deve ritenersi implicitamente richiesto, come elemento integrativo e caratterizzante della citata idoneità, il requisito dell'immobile ad essere abitato, e ciò sotto il profilo legale, e non di mero fatto (Cass., sez. II, 10 giugno 1991, n. 6576); in tale prospettiva, il certificato di abitabilità è stato ritenuto indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione del contratto (Cass. Sez. II 26 giugno 1995 n. 953 e 14 dicembre 1994 n. 10703). ,,

Un'altra pronuncia di rilievo ha affermato che la mancata consegna del certificato in oggetto implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dar luogo necessariamente risoluzione del contratto, può, comunque, essere fonte di un danno risarcibile, ovvero costituire il fondamento dell'eccezione prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un immobile che presenta problemi di commerciabilità, non rilevando la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (Cass. Sez. II 3 luglio 2000 n. 8880).

Un'altra pronuncia della Corte di legittimità (Cass. Sez. II 22 febbraio 2000 n. 1954), rilevante sul punto dell'odierna disamina, ha chiarito che l'azione di risarcimento proposta dall'acquirente nei confronti del venditore d'un immobile sprovvisto del certificato d'agibilità si prescrive in 10 anni.

Interessante poi una recente sentenza del Tribunale di Genova (sezione I, 1 febbraio 2006, in Banca Dati De Agostini) che ha affermato come l'obbligo avente ad oggetto il rilascio d'un provvedimento amministrativo vada definito come obbligazione di mezzi e non di risultato; una volta dimostrata l'avvenuta effettuazione di tutti gli incombenti necessari al rilascio dell'attestazione d'agibilità ad un box, non si può affermare che la parte alienante, convenuta, si sia resa inadempiente all'obbligazione su d'essa gravante.

Per quanto attiene la locazione dell'immobile privo d'agibilità (o abitabilità), la giurisprudenza ha riscontrato la presenza d'un vizio che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso, giustifica la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell' art. 1578 c.c.

La Suprema Corte, con sentenza n. 6892 del 23 luglio 1994, ha precisato che il mancato rilascio delle certificazioni inerenti l'abitabilità degli immobili non osta alla valida costituzione del rapporto locatizio, ma (Cass. 12 settembre 2000 n. 12030), ove il provvedimento amministrativo, il conduttore ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Qualora poi sia riscontrata l'inidoneità dell'immobile all'esercizio d'una determinata attività per la quale lo stesso sia stato locato, il locatore non è obbligato ad apportare modifiche non previste a suo carico dal contratto, in virtù dell'art. 1575 c.c., che impone al locatore solo l'obbligo di conservare lo stato esistente al momento della stipulazione contrattuale, stato accettato e riconosciuto dal conduttore (Cass. 7 marzo 2001 n. 3341).

L'affidamento al professionista della certificazione anzidetta, è lecito attendersi, potrà vedere, quale primo effetto virtuoso, una riduzione del contenzioso attinente la mancanza dell'agibilità, abbreviando notevolmente gli attuali tempi d'ottenimento e, con ciò, escludendo almeno in parte i margini d'incertezza in ambito negoziale.

Non è però da relegare in secondo piano il ruolo affidato ai professionisti sotto altri aspetti, ossia quello di verifica della conformità urbanistica dell'edificio: il legislatore, infatti, non può essersi espresso nel senso di favorire l'abusivismo edilizio, sottraendo agli sportelli unici un prezioso ruolo di coordinamento, ma, piuttosto, ha inteso evidenziare la rilevanza della delega ai privati operatori del settore, per quanto attiene profili di rigore deontologico e di tutela d'interessi più ampi rispetto a quello del mero espletamento dell'incarico loro conferito.

Avv. Alberto Rinaldi
Certificazione di agibilità