Trasformazione abitazione con opere abusive art 67 in garage, converebbe?

[patos73]

ciao il mio problema decisionale è questo :

ho un locale di 40mq destinazione uso abitazione sia al catasto che al comune
sto procedendo all'intestazione dello stesso come seconda casa ( 800euro tasse 3%)
rendita catastale 210 ( 260 euro l'anno)
questo locale credo abbia tutte le caratteristiche di conformità per diventare un garage o un deposito
di sicuro risparmierei gli 800 euro di notaio (pertinenza) e 130 euro di tasse IMU, in quanto credo che la rendita catastale di un garage si abbasserebbe intorno a 100 120 la metà dell'attuale .

il problema che sto locale ha un bagnetto abusivo che crediamo che sia stato costruito prima del 1967 , ora la domanda è ? ma se e stato costruitoante 1967 non rappresenterebbe un abusivismo no??
con un autodichiarazione al comune sanerebbero la situazione attuale??? i geometri interpellati dicono che bisogna demolire le opere abusive :O anche se so state fatte prima del 1967?

è chiaro che accatastando il locale come garage commetterei un altro abusivismo edilizio , con sanzioni amministrative che non si capiscono ( 1000 euro, il doppio dell'aumento del valore catastale), ma in garage la rendita diminuirebbe che doppio dovrei pagare?
domande:
1) gli abusivismi ante 1967 con autodichiarazione si sanano da soli? una volt ache il comune appura questo che succede?
2) sanzioni amministrative a quanto ammontano esattamente?
3) le sanzioni penali sono previste se insieme al cambio d'uso sono state fatte opere di ampliamento o ristrutturazione credo, ma anche in periodi diversi? o nello stesso del nuovo accatastamento?
4) il locale nasceva come abitazione unica , ora è frazionato, passandolo a garage poi avrei problemi a ripassarlo ad abitazione?
5) credo che procedero ad intestarmelo come abitazione pagando 800 euro di tasse + tasse + alte ogni anno di IMU per rendita superiore , in quanto la legge inerenti gli abusi , le sanzioni è contorta e non si capisce niente , i comuni non detengono nemmeno le informazioni cartacee delle abitazioni aggiornate , in realtà
nessuno si accorgerebbe di niente pare, però per stare tranquilli, voi che dite?
6)affittare un locale con opere abusive cosa comporta?
7) meglio tenerlo come abitazione credo per 2 motivi, uno perche si puo affittare ad un prezzo maggiore del garage , due perche vale di + a mercato anche se non c'è intenzione nel venderlo
8) il regolamento comunale parla di difformita per l'assetto urbano, ma se io trasformo 40 mq di abitazione in un garage in una via poco trafficata, che fa il comune? viene con le ruspe e mi fa abbattare un cesso, perchè difforme alla faunistica locale? viviamo nella preistoria allora , che danno reco a trasformare un mio immobile in un garage per il comune? la discipina edilizia oltre ad essere abnorme, poco trasparente, ingiusta ect ect è pure ridicola

 

[raffaelemaria]

Se vuoi proprio trasformare l'abitazione in box, escludi il bagno, farai due schede catastali distinte.

 

[patos73]

antibagno e bagno sono abusivi , non posso regolarizzarli al comune sono vani in + , mi sa che non posso fare niente

 

[raffaelemaria]

prima fai la pratica per sanare il bagno,non ci sono difficoltà, poi separi il bagno dalla restante parte e fai la pratica per il cambio di destinazione del box...ti conviene??????

 

[Jrogin]

Purtroppo non sono un geometra che sicuramente saprà rispondere a molte delle tue domande.

La perplessità che ho invece, è che a mio parere, anche facendo tutto regolarmente con le necessarie autorizzazioni, avere un immobile con destinazione autorimessa anzichè civile abitazione come è adesso ridurrebbe notevolmente il valore commerciale del bene, salvo che sia in una zona con estrema carenza di posti auto ed estrema abbondanza di civili abitazioni.

 

[patos73]

il discorso è valutare il rapporto tasse/ entrate
potrei accatastarlo come garage incorrendo in un abusivismo edilizio
che prevede sanzioni amministrative che dovrebbero aggirarsi intorno ai 1000 euro se non peggio, è una normativa nella quale non si capisce nulla, io abbasso la rendita non la alzo , la sanzione prevede il doppio dell'aumento di valore dell'immobile, ma se la rendita è dimunita?
la legislazione non ha riferimenti
poi potrei cmq sempre riaccatastarlo come abitazione un domani se volessi venderlo
a garage risparmierei 400 euro di notaio per il rogito+ 130 di IMU ogni anno abbassando la rendita catastale
e forse il garage potrei cmq affittarlo a 200 euro al mese (40mq) come uso deposito , come se affittassi come abitazione
quello mi frena sono gli eventuali controlli, che non fanno mai , che cmq oltre agli abusi edilizi di un vano che c'ho forse aggraverebbero questo secondo illecito edilizio( cambio destinazione uso)
potrebbe pure essere che nessuno contralla niente per 20 anni e mi risparmierei 130 euro =1300 in 10 anni
so un po conbattuto non conoscendo bene a cosa vado incontro no nso che fare in pratica

 

[Daniele 78]

Il problema di avere un'immobile on parti abusive comporta una pratica in sanatoria in Comune (sempre che siano sanabili) per il bagnetto non dovrebbero esserci problemi. Avere un'immobile con destinazione diversa, espone il proprietario in caso di controlli non solo ad una pratica di sanatoria, o deprezzamento, ma anche in caso di affitto il contratto andrebbe registrato all'Agenzia dell'Entrate con tanto di scheda catastale (qui me l'avevano chiesta) e siccome l'oggetto del contratto è affitto uso abitazione, avere un'autorimessa sicuramente non è compatibile con il contratto stesso.

 

[Daniele 78]

Questo sempre che chi affitta non se ne accorga subito e te lo segnali oppure lo segnali alle autorità competenti. Ormai ne vedo di cotte e crude tutti i giorni in edilizia

 

[patos73]

allora le opere abusive che c'ho non sono sanabili, bagno ed antibagno che entrano in un cortile in comune con l'abitazione principale, sono 2 vani piccoli di 9 mq credo , al comune mi chiesero 19.000 per sanare 2 cessi ( grandi ladri), un geometra interpellato forse non capisce molto
mi ha detto che quando il comune si accorge che la destinazione d'uso non è conforme , te la rende conforme di ufficio senza spese, possibile? tutt'al piu ti fa demolire le opere abusive
quando costerebbe la sanatoria del cambio d'uso come dici te su 40 mq di superfice? in caso di controlli 1000 euro penso se il comune vuole fregarsi soldi
tutto sto casino alla fine e per non pagare 800 euro di tasse al notaio su questo secondo locale
è chiaro che l'affittuario se ci vuole male ci va a denunciare , ma che vantaggio ne avrebbe? boh
dici che la'genzia dell'entrare va a controllare i contratti d'affitto con che tipo d'uso sono stati dichiarati e poi fa un confronto con il comune? mi sembra un po complessa la cosa

il fatto che io già non sto in regola, e non ho nessuna voglia di demolire niente, per cui anche se la destinazione d'uso la cambio , abuso per abuso che cambierebbe? il reato penale non sussisterebbecredo pèerchè non sto facendo in contemporanea lavori, quello amministrativo viene stabili dal comune a seconda dei casi , forse con 1000 euro me la caverei , ma la cosa ridicola è che se si parla di lotta agli abusivismi edilizi da parte di monti, fornero e comuni , ci sarebbero da demolire 800 milioni d iabitazioni , e significa che tutti gli italiani tartassati dalle tasse , come minimo finalmente farebbero la rivoluzione a sangue e ferro, non credo possa convenire al comune, la legge va riformata, è una legge del cavolo, io ho ereditato una casa di mio nonno con opere abusive gia costruite, il comune dovrebbe diseppellire la salma di mio nonno e metterla in galera, io non c'entro niente

 

[Daniele 78]

1) Dunque per la sanatoria sia il lavoro del professionista bisogna vedere sempre cosa comporta (se ci sono già disegni precisi bisogna fare nuovi rilievi di casa) dare delle cifre senza vedere non sarebbe molto serio

2) Difficile che se il Comune se ne accorge che la destinazione non è conforme non dica niente, se non è sanabile te lo fa demolire, qui a Biella farebbero demolire (conosco bene il tecnico del comune) li magari si riesce a parlare ma da qui a dirti va tutto bene mi sembra MOLTO MOLTO strano.

3) Ma la tua è una casa di corte giusto?? i problemi potrebbero saltar fuori anche se uno degli altri proprietari vende....poichè chi acquista spesso si fa seguire da Un professionista per le pratiche e chi fa il prfessionista pena sanzioni deve certificare che lo stato di fatto corrisponda con i disegni comunali e con quelli all'Agenzia del Territorio (peggio ancora se chi compra lo fa con un mutuo) poichè li il perito della Banca (anche lui dovendo controllare tutte le carte comunali e catastali) troverebbe subito il tuo abuso e sarebbe tenuto a comunicarlo, visto che si trova su una corte comune, quindi lederebbe anche la proprietà dell'acquirente

Non voglio spaventarti inutilmente, ma ormai i controlli sono molteplici per svariati motivi e comunque dovuti per legge quindi il rischio è veramente tanto tanto alto.

Una volta andava tutto troppo bene e sempre, (ai tempi di tuo nonno) ora le persone si attaccano a qualunque cosa per prendere soldi ovedere riconosciuto un loro diritto (che si traduce quasi sempre con altri soldi). Tutta la burocrazia che ci gira intorno forse potrà sembrare inutile anche se ci può mettere al riparo dalle grane serie, ed ormai chi lavora in edilizia deve fare tanta tanta tanta burocrazia ed è dovuta al nostro aumentato grado di litigiosità.