Termine locazione commerciale

[User_43482]

Buongiorno,
sono proprietaria di un negozio con locazione commerciale 6+6 in scadenza (12 anni) al 30 maggio 2019.
L'agenzia delle entrate mi dice che se non presento rinnovo il contratto verrà automaticamente considerato concluso. Leggendo però su vari siti, vedo che tutti dicono che se non c'è disdetta da parte di una delle parti, come nel mio caso, il contratto è da intendersi tacitamente rinnovato di altri sei anni. Potete darmi chiarimenti? Grazie davvero

 

[uva]

Sono vere entrambe le affermazioni.

Se né locatore né conduttore disdicono il contratto, esso si rinnova automaticamente per i prossimi sei anni.

E' necessario però comunicare all'Agenzia delle Entrate che il contratto è stato effettivamente rinnovato, presentando il mod. RLI per la proroga.
Se l'Agenzia non riceve alcuna comunicazione, considera quel contratto risolto (cioè concluso) alla scadenza naturale del periodo contrattuale (nel tuo caso al dodicesimo anno).

All'Agenzia delle Entrate si comunicano, oltre alle proroghe, solo le risoluzioni anticipate; non la risoluzione per scadenza naturale del contratto non rinnovato dalle parti.

 

[User_43482]

Grazie. Ma se una delle parti non vuole la prosecuzione del contratto e l'altra presenta comunque la proroga all'Agenzia delle Entrate cosa succede? Basta che lo faccia una delle parti?
Io penso di sì ma forse sbaglio. Perchè se il conduttore vuole lasciare, avrebbe dovuto dare recesso con A/R o sbaglio?
Grazie

 

[User_43482]

Mi spiego meglio. Nel mio caso il conduttore non vuole la proroga ma vuole lasciare che il contratto decada per poi fare un contratto nuovo (insiste per un affitto più basso). Io invece vorrei una proroga e sarei disposta ad abbassargli il canone, cosa che peraltro ho già fatto negli ultimi due anni.

 

[uva]

il conduttore non vuole la proroga ma vuole lasciare che il contratto decada per poi fare un contratto nuovo (insiste per un affitto più basso). Io invece vorrei una proroga

Chi non vuole il rinnovo del contratto deve inviare la disdetta alla controparte, con raccomandata ar, rispettando il preavviso di legge.
Leggi attentamente le clausole contrattuali che regolano il recesso e il rinnovo tacito; considerando anche l'indennità per la perdita di avviamento commerciale a cui ha diritto (in determinati casi) il conduttore in caso di disdetta inviatagli dal locatore.

Nel tuo caso pare di capire che né tu né il tuo inquilino vi siate attivati per impedire il rinnovo.
Quindi adesso o vi accordate per una risoluzione consensuale (indipendentemente dal mancato preavviso) del contratto in essere; oppure quel contratto si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni alle condizioni attuali.

Tu puoi comunque concedere al conduttore una riduzione del canone mediante sottoscrizione di un accordo in tal senso, che è opportuno registrare all'Agenzia delle Entrate.

 

[User_43482]

Scusa ma non mi è chiara una cosa. Tu hai detto nel primo messaggio che per l'Agenzia delle Entrate il contratto si conclude se non c'è una proroga. Invece nel tuo ultimo messaggio dici che comunque si protrae per altri sei anni tacitamente. . Devo quindi chiedere una proroga se voglio che continui ? anche se il conduttore non la vuole?
Grazie

 

[uva]

Devi considerare due aspetti:

1) Dal punto di vista civilistico: per risolvere (cioè chiudere) un contratto di locazione occorre che una delle parti (locatore o conduttore) invii all'altra disdetta. Oppure che vi sia un accordo consensuale tra le parti.
Leggi bene sul contratto le clausole che riguardano il rinnovo tacito e la disdetta: si scrivono sempre, su tutti i contratti, controlla il tuo!

2) Dal punto di vista fiscale: dopo e se il contratto non è stato risolto come indicato al punto 1), occorre comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga.

NON è la comunicazione o meno all'Agenzia delle Entrate della proroga che determina il rinnovo o la risoluzione del contratto!


All'Agenzia delle Entrate si devono comunicare:

a) Le proroghe (nel caso di contratto commerciale ogni 6 anni), altrimenti per l'Agenzia quel contratto è finito allo scadere del sesto, dodicesimo, diciottesimo, ecc anno. L'Agenzia non può sapere se fra le parti vi è stato accordo per risolvere il contratto, oppure se vi è stato rinnovo tacito.

b) Le risoluzioni anticipate (ad esempio al quinto anno, oppure al nono, ecc)

Le comunicazioni si devono inviare all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI entro 30 gg dall'evento (proroga o risoluzione anticipata).

 

[uva]

se non presento rinnovo il contratto verrà automaticamente considerato concluso.

A questo punto mi sorge un dubbio:

alla fine del sesto anno (30 maggio 2013) avevi presentato il mod. RLI all'Agenzia delle Entrate per comunicare la proroga del contratto?

Lo chiedo perché temo che tu stia confondendo l'aspetto civilistico con gli adempimenti fiscali.

 

[meri56]

Comunque per la riduzione del canone, rimanendo invariate tutte le altre clausole del contratto, non occorre stipulare un nuovo contratto. Basta registrare presso l'Agenzia delle Entrate una scrittura privata nella quale si fa riferimento al contratto e si indica il canone ridotto concordato e il periodo di riduzione. Si compila poi il modello RLI per la proroga e si paga l'imposta di registro. Io per la registrazione della scrittura privata non ho pagato nulla. In questo modo il contratto si rinnova per sei anni e non si riparte da sei + sei anni.

 

[User_43482]

Si. Alla fine del sesto anno ho presentato mod. RLI e ho fatto la proroga.
Ormai sono due anni che gli concedo un affitto ridotto, registrato gratuitamente presso Agenzia delle Entrate.
Comunque non so cosa fare adesso visto che il conduttore non vuole una proroga ma vuole un nuovo contratto e io no. Grazie per tutte le informazioni