Termine contratto - avviamento commerciale - info

[giovesrl]

ciao a tutti!
ho una domanda da farvi... non sono molto esperto del settore e potrebbe sfuggirmi qualche tassello.

ho un contratto di locazione commerciale per un negozio attività a contatto col pubblico... informatica.
il 1 gennaio 2013 scadono i 12 anni e volevo capire quali fossero i casi che si potevano presentare.

io vi dico quello che ho pensato io:

- nessuna delle due parti scrive niente -> il contratto si rinnova in automatico per altri 6 anni.
- io (conduttore) do disdetta 12 mesi prima -> il contratto termina e NON ho diritto all'avviamente commeciale
- il locatore da disdetta 12 mesi prima -> il contratto termina e ho diritto all'avviamento ...18 o 36 a seconda dei casi.
- se il locatore vuole aumentare il canone d'affitto e io rifiuto? ho sempre diritto all'avviamento in qualunque caso? o per averne diritto lui deve riaffittare alla cifra che io ho rifiutato? me lo deve comunicare sempre 12 mesi prima nel caso giusto?


altri casi?

datemi pure dell'asino se ho scritto delle stupidate
grazieeeee :daccordo:

 

[oliveri tomaso]

Per prima cosa non puo aumentarti il canone fuori da adeguamento istat e per farlo deve darti didetta che se tu acetti hai dirtto all'avviamento e se ti rinnova il cintratto con un aumento che a te non va bene tu puoi rifiutare e hai sempre diritto se invece dai disdetta tu non hai diritto a niente .

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

- nessuna delle due parti scrive niente -> il contratto si rinnova in automatico per altri 6 anni.

ok

- io (conduttore) do disdetta 12 mesi prima -> il contratto termina e NON ho diritto all'avviamente commeciale

ok

- il locatore da disdetta 12 mesi prima -> il contratto termina e ho diritto all'avviamento ...18 o 36 a seconda dei casi.
- se il locatore vuole aumentare il canone d'affitto e io rifiuto? ho sempre diritto all'avviamento in qualunque caso? o per averne diritto lui deve riaffittare alla cifra che io ho rifiutato? me lo deve comunicare sempre 12 mesi prima nel caso giusto?

L’indennità di avviamento, è prevista, a favore del conduttore di immobile a uso diverso da quello di abitazione, che eserciti attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il diritto a una indennità per la perdita del cosiddetto "avviamento commerciale" alla cessazione del rapporto di locazione. E' la legge stessa a determinare in misura fissa l' indennità: diciotto mensilità dell'ultimo canone, o ventuno per le attività alberghiere. Il diritto all’indennità di avviamento sorge, nel caso in cui ci siano i requisiti sopra indicati e nel caso in cui sia il locatore a risolvere il contratto di locazione. Per cui essa è dovuta in tutti i casi in cui il contratto di locazione cessa per volontà del locatore.
L'art. 34 legge 27 luglio 1978, n. 392 (la c.d. legge "equo canone"), rubricato come "indennità per la perdita dell' avviamento" nel testo attualmente vigente così recita: "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, a una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l' indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto a una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell' indennità di cui al primo comma. L' indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.

 

[Marco Costa]

purtroppo per chi si ritrova ad essere padrone dei muri e' cosi'
... ho chi ha la proprieta' dell'immobile lo da' in locazione ad un canone carissimo e fuori mercato sin dall'inizio, altrimenti
tra inflazione, adeguamento Istat al 75% ecc
non potra' MAI e dico MAI avere una forza contrattuale per poter adeguare il canone
a variazioni di mercato dettate da cambiamenti di natura viaria, turistica, pedonale della zona o variazioni in aumento del bacino di utenza e conseguentemente dell'appetibilita' della location che possono avvenire nei 12 ed oltre anni di durata del contratto
Quindi per assurdo i proprietari dei locali commerciali PER TUTTA LA VITA dell'immobile saranno legati a doppio filo al contratto stipulato pena la perdita di 1,5 o 3 ANNUALITA' di canoni di locazione
Veramente una grande parita' di forza contrattuale tra proprietari e Conduttori ....complimenti ai legislatori

parere di Marco