Verifica dei requisiti di abitabilità preliminare al condono edilizio? Le disposizioni del D.M. 5/07/1975 sono inderogabili anche in sede di rilascio del certificato di abitabilità a seguito del condono (cfr. Cons. di St., IV, 3/05/2011, n. 2620) E’ ricorrente il problema della carenza dei rapporti aeroilluminanti e altezze interne, spesso non rispondenti ai minimi disposti dal D.M. 05/07/1975, in particolare sull’altezza interna minima di 2,70 metri per i vani abitabili. P.S: sul tema delle altezze interne suggerisco il mio corso online nel seguente catalogo (consultabile qui). Le norme in tema di altezza minima ed aeroilluminazione, seppur previste dal D.M. 05/07/1975 (e quindi da norme di carattere regolamentare) costituiscono diretta attuazione degli articoli 218, 344 e 345 del T.U. delle leggi sanitarie R.D. n. 1265/1934 (Cons. di Stato IV n. 1997/2014). La giurisprudenza ha anche stabilito che le opere abusive per essere regolarizzate devono risultare tali da permetterne l’uso in relazione alla funzione cui sono destinate, e quindi contenere tutti gli elementi essenziali alla loro destinazione d’uso (Cons. di Stato V n. 3315/2007, n. 2120/2007). Quindi possono verificarsi benissimo condoni edilizi di cantine, seminterrati e sottotetti trasformati in abitazioni per i quali sia stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria, sprovvisti tuttavia di abitabilità in deroga (e ordinaria). Un Comune dovrebbe negare il condono in assenza dei requisiti igienico sanitari? Per certi aspetti sarebbe consigliato, in quanto si creerebbe la situazione assurda in cui l’immobile sia condonato e conforme solo sotto un profilo urbanistico edilizio ma impossibilitato ad essere utilizzato, in quanto privo di abitabilità e mai quest’ultima ottenibile per carenza dei requisiti. Secondo una sentenza del TAR Campania I n. 1418/2014 la carenza anche di un solo requisito igienico sanitario come l’altezza interna dei locali ex D.M. 5/07/1975 è condizione sufficiente per denegare la domanda di condono edilizio. In conclusione, la questione potrebbe diventare esplosiva per molti alloggi residenziali che hanno ottenuto il rilascio del condono con relativa abitabilità in deroga (il problema si sposta direttamente sul versante dell’annullamento in autotutela, da trattare). Il problema potrebbe diventare diffuso soprattutto per quei milioni di domande di condono in attesa di disamina, sui quali i comuni valuteranno bene se rilasciare la relativa concessione a sanatoria: in tal caso la palla dell’abitabilità da dichiarare passerà in mano ai professionisti tecnici in quanto dopo le modifiche del D.Lgs. 222/2016 ‘SCIA 2’ l’agibilità viene attestata solamente con Segnalazione Certificata da essi. Sulle quali farebbero meglio ad astenersi, per i motivi di cui sopra.
