Supercondominio complica o semplifica l’amministrazione ?

[sergio gattinara]

Vivo in un condominio formato da 10 palazzine con dieci appartamenti ciascuna.

Finora il condominio è stato gestito da un solo amministratore .

U amico prima e il mio legale poi mi hanno detto che le caratteristiche del nostro condominio sono quelle del super condominio per la cui esistenza non è necessario alcun atto scritto o decisione da alcuna assemblea

.Così, sembra,che sia orientata la recente giurisprudenza.

Quello che non ho capito è se il rappresentante del singolo immobile oltre ad occuparsi esclusivamente delle problematiche dell’edificio rappresentato debba tenere conto anche della contabilità e della responsabilità che ne deriva oppure possa appoggiarsi all’ufficio del’ amministratore delle cose in comune . Insomma vorrei sapere se i rappresentanti debbano essere amministratori di ogni singola palazzina con le stesse qualifiche professionali richieste dalla legge per gli amministratori ed in aggiunta avere 10 codici fiscali, 10 conti ecc.

Forse esagero.Sicuramente mi è sfuggito qualcosa.

Ringrazio per l’attenzione.

 

[Ollj]

Se siete Super Condominio il rappresentante di ciascuna palazzina non basterà: ci vorrà tutto quanto previsto dalla legge in tema di amministratore, Assemblea, Bilanci, C.F. (e ciò anche al fine di limitare la solidarietà passiva).
Ad ogni modo, deve esser chiarito se siete o meno un Super Condominio: andrà valutato lo stato di fatto, i titoli in questione, le esistenti tabelle millesimali e come siano state definite dall'originario ed unico proprietario.
Vi sono realtà come la sua che, per le caratteristiche presenti, sono invece pur sempre un unico condominio (con applicazione di volta in volta dell'art.1123 1° e/o 3° comma)
Saluti.

 

[moralista]

Rappresentante di condominio o consigliere di condominio?

 

[Un giocatore]

Che cosa sta scritto nell'atto di acquisto dell'appartamento di sua proprietà in tema di parti comuni? Condominio o supercondominio?

 

[sergio gattinara]

Che cosa sta scritto nell'atto di acquisto dell'appartamento di sua proprietà in tema di parti comuni? Condominio o supercondominio?

condominio ma era il 2006

 

[moralista]

Allora è un condominio, la data di costituzione, poco importa

 

[sergio gattinara]

Rappresentante di condominio o consigliere di condominio?

se leggo la legge dovrei dire rappresentante. Se leggo quello che mi sembra che debba fare direi amministatore.

Se siete Super Condominio il rappresentante di ciascuna palazzina non basterà: ci vorrà tutto quanto previsto dalla legge in tema di amministratore, Assemblea, Bilanci, C.F. (e ciò anche al fine di limitare la solidarietà passiva).
Ad ogni modo, deve esser chiarito se siete o meno un Super Condominio: andrà valutato lo stato di fatto, i titoli in questione, le esistenti tabelle millesimali e come siano state definite dall'originario ed unico proprietario.
Vi sono realtà come la sua che, per le caratteristiche presenti, sono invece pur sempre un unico condominio (con applicazione di volta in volta dell'art.1123 1° e/o 3° comma)
Saluti.

era appunto la mia preoccupazione. Però se il mio legale mi scrive quanto segue, come mi devo regolare
INIZIA
l'essere un supercondominio non è una scelta che deve essere fatta dai condomini ma è una situazione di fatto che diventa giuridicamente rilevante per espressa volontà della legge. In altri termini si è un supercondominio perchè si hanno l.e caratteristiche che la legge prevede che siano rilevanti
TERMINA
A queste considerazioni che mi sembra che dicano "voi siete un supercondominio vi piaccia o no " fa eco la sentenza della casssazione - civile sez.II 14/11/2012numero 19939
Da lì la mia preoccupazione

 

[Ollj]

L'impostazione del suo legale è corretta, deve tuttavia essere rammentato come la legge di riforma non abbia stravolto l'impianto del C.C., ma che anzi ne abbia mantenuto immutati l'art. 1123 CC e l'art. 61 Disp. Att.
Se quindi il legislatore ha ribadito il comma 3° del 1123 C.C. che prevede l'ipotesi di pluralità di tetti, scale, ecc.. e se ha continuato a disciplinare all'art. 61 Disp. Att. lo scioglimento del Condominio e la possibilità di costituire dei Condomini separati ove in antecedenza sussisteva un unico Concominio costituito da "un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi" , allora ciò sta a significare che anche dopo la legge di riforma non si avrà mai una trasformazione automatica delle realtà condominiali (da Condominio in Super Condominio), bensì che, di volta in volta e alla stregua degli elementi oggettivamente rilevabili, sarà necessario definire concretamente la realtà normativa esistente, che ben potrà essere di Condominio o Super Condominio. Non si dimentichi poi che la Giurisprudenza coniò il concetto di Super Condominio ben prima della riforma del 2012 e che tal concetto non determinò mai tal automatismo.
Rilevante ad es. potrebbe essere un Regolamento di Condominio le cui disposizioni contrattuali, richiamate nei rogiti dei condòmini, definiscano come unica la compagine sociale attribuendo solidarietà passiva tra tutti i compartecipanti e definendo tabelle millesimali differenziate solo ai fini del riparto delle spese.
Io abitai in un complesso simile: 13 palazzine, ciascuna con 4/6 appartamenti, unica tabella millesimale per la convocazione assembleare, per giardini, viali, impianti elettrici esterni, riscaldamento centralizzato, acquedotto centralizzato, un solo amministratore, un solo codice fiscale, una sola contabilità, un'unica solidarietà passiva specidicamente imposta a Regolamento (disp. contrattuale) richiamato in tutti i rogiti; ciascuna palazzina aveva poi anche una tabella millesimale per il riparto delle spese della sola palazzina, ma solo a tal fine. Siamo sempre stati un solo Condominio (e così è anche ora post riforma)
Saluti.

 

[Ollj]

Fossi il suo legale, leggerei più attentamente la sentenza indicata; ecco cosa hanno realmente statuito i Supremi Giudici:
"Sussiste la fattispecie lega del “supercondominio” quando si tratti di tre separati e autonomi edifici, aventi in comune alcuni impianti e servizi, salvo che diversamente risulti dal titolo o dal Regolamento condominiale o da una valida deliberazione assembleare"
Come vede anche Cassazione non la pensa proprio come detto dal suo legale...