Superbonus 110% e 50% in condominio

[ensiro]

Buon giorno. Avrei alcune domande relative all’accesso al superbonus 110% in un condominio.

Si tratta di un condominio di simil-villette a schiera, tutte però contigue, con 10 appartamenti al piano superiore con balcone e 10 al piano inferiore con giardino. Gli appartamenti al piano terra hanno anche una taverna interrata adibita a camere e altro, quindi a tutti gli effetti abitabile.

Da uno studio commissionato dall’amministratore per un eventuale accesso al 110%, è emerso che le taverne sono in realtà abusive in quanto eccedenti alla volumetria abitabile concessa in fase di costruzione del condominio e denunciate in effetti come depositi- cantine.

Ora sembra che si voglia esaminare la possibilità di sanare tale situazione ( cosa che mi pare impossibile, a meno di far “sparire” momentaneamente le taverne). Le domande sono quindi:

• Entro quanto tempo devono essere regolarizzate le sanatorie e, dato che non tutti sono propensi ad intervenire sulle loro proprietà è possibile ugualmente accedere a tale agevolazione pur rimanendo alcune irregolarità private?
• In tal caso, visto che questi privati sarebbero avvantaggiati ugualmente dai miglioramenti ( es. cappotto) come viene considerata la loro posizione condominiale/ fiscale, ecc. ?
• A quali pericoli si espone il condominio se venisse riscontato nei successivi 8 anni che le irregolarità non sono state sanate?

Seconda domanda. In alternativa a quanto sopra stanno pensando al rifacimento del tetto ( di cui a parere del mio tecnico non vi è necessità). Solo sostituzione senza isolamento termico. In tala caso:

• Quale maggioranza è necessaria per il benestare ai lavori.
• A quale bonus si può accedere ( 50% per ristrutturazione? ) e possibilità o meno di sconto in fattura.

Ringrazio anticipatamente per chi vorrà aiutarmi.

 

[Dimaraz]

Il caso di villette a schiera di per se presenta molte variabili che incidono sulla risposta...se poi vi sono unità sovrapposte si entra in un ginepraio.

Secondo alcune interpretazioni con le ultime modifiche (i vari Decreti/Leggi) si sono "snellite e risolte" le situazioni in cui vi sono abusi edilizi.
Nella realtà dei fatti mai mi sognerei di fare tali affermazioni con tale leggerezza.

Lo Stato ha tempo 8 anni per verificare l'esistenza di qualsivoglia irregolarità che determini revoca dei benefici fiscali...e la responsabilità ricade in prima battuta sui proprietari/committenti anche se i lavori sono firmati da professionisti.

Ora sembra che si voglia esaminare la possibilità di sanare tale situazione ( cosa che mi pare impossibile, a meno di far “sparire” momentaneamente le taverne).

Sanare non significa "far sparire" momentaneamente.
Non si può escludere che si possa regolarizzare l'apparente abuso ma solo un tecnico il loco può appurarlo.

Oltre agli ostacoli tecnici da regolarità...ve ne sono di natura più "pratica":
-per ottenere il Superbonus serve che l'intervento determini un salto di 2 classi energetiche dell'edificio. Con il solo "capotto+serramenti" non si arriva a tanto.
-a seconda della morfologia potrebbero esserci difficoltà a posizionare un rivestimento adeguato.
-ultimo ma non ultimo...le tempistiche (in molte zone le aziende sono sature di ordini che non riescono a garantirne il compimento nei limiti attuali).

Seconda domanda. In alternativa a quanto sopra stanno pensando al rifacimento del tetto ( di cui a parere del mio tecnico non vi è necessità). Solo sostituzione senza isolamento termico. In tala caso:

• Quale maggioranza è necessaria per il benestare ai lavori.
• A quale bonus si può accedere ( 50% per ristrutturazione? ) e possibilità o meno di sconto in fattura.

Se il tetto è "unico e comune"(cosa non sempre vera in condomini orrizzontali) basta la maggioranza del 50%+1 di teste e millesimi.

Certamente bonus per manutenzione straordinaria (volgarmente viene indicato come Bonus Ristrutturazione ma questo contempla modifiche).

Possibile lo sconto in fattura se l'impresa è disponibile in tal senso...ma la percentuale scontata scende notevolmente perchè la dilazione è decennale e si aggiungono spese pratica.

 

[ensiro]

Grazie per la risposta e capisco la maggior parte delle osservazioni.

Per maggior comprensione del problema allego una foto del condominio, che spiega , spero, il significato di simil-villette, che in realtà non sono.

Per quanto riguarda il 110% quello che mi premerebbe sapere è se, nel caso si procedesse a sanare la situazione delle taverne ( cosa che non capisco come, vista la mancanza di cubatura), ma uno o più dei condomini interessati non volessero aderire alla sanatoria ( alcuni condomini hanno precluso l’accesso alle loro proprietà), il condominio può procedere ugualmente agli interventi ( presupponendo di raggiungere la doppia classe) ? Si parlerebbe di cappotto, manto di copertura ( che interesserebbero l’intero condominio) e infissi ( personali) . Ovvero ci deve essere la completa regolarità catastale del condominio oppure no? Chi assevererà l’intervento come si dovrebbe comportare? E come verrebbero trattati, dal punto di vista economico i condomini dissidenti, visto che usufruirebbero dei benefici reali degli interventi ?

Spero di essere stato più chiaro, nel caso chiedete tutte le altre informazioni che vi servono.

Grazie.

 

[Dimaraz]

Per maggior comprensione del problema allego una foto del condominio, che spiega , spero, il significato di simil-villette, che in realtà non sono.

La foto mostra un Condominio di villette a schiera senza dubbi...ma, come paventavo, il tetto non è un tetto unico comune ma al più sono blocchi di tetto differenziati per quota/dislocazione dove si identica la condizione di "Condominio parziale".

La competenza di spesa e di potere decisionale siidentifica con quanti stanno sotto la verticale della relativa sezione.

Ripeto quanto già espresso in tema "a ubusi".

Non è possibile fornire una risposta "categorica" sulla sanabilità dei supposti abusi (la mancanza di cubatura è una questione relativa...magari ovviabile con un cambio destinazione)

Se fossi il professionista incaricato mai assumerei la responsabilità di certificazione.

 

[ensiro]

Capito grazie. Ma scusa se insisto. Nel caso fosse possibile la sanabilità, ma un condomino si opponga a intervenire sulla sua proprietà e quindi risulterebbe un irregolare nel condominio, il condominio sarebbe coinvolto o libero di procedere, senza incorrere in future sanzioni? Io avevo letto che bastava una sola irregolarità nel condominio per pregiudicare l’accesso al bonus. Ma le disposizioni continuano a cambiare, pertanto potrei non essere aggiornato.

 

[Dimaraz]

ma un condomino si opponga a intervenire sulla sua proprietà e quindi risulterebbe un irregolare nel condominio, il condominio sarebbe coinvolto o libero di procedere, senza incorrere in future sanzioni?

In linea di principio abuso (non sanato) equivale ad impedimento al godimento del bonus.
Inizialmente la norma era chiara ed univoca...poi sono subentrati decreti e risposte che hanno ingenerato confusione.

Se il lavoro su cui è "congegnato" il superbonus (ma anche gli altri "minori") riguarda le parti comuni (come ad esempio il Cappotto e/o la sostituzione della caldaia centralizzata) e vi sia un abuso "interno" che riguarda il singolo propendo che ciò non costituisca vizio per impedire l'agevolazione.

Questione diversa se l'irregolarità fosse identificabile in una veranda abusiva, delle finestre od una sagoma esterna non a progetto etc.