Superata data per il rogito

[Seth]

Mettiamo il caso che nella proposta d’acquisto accettata e comunicata le parti si siano messe d’accordo per il rogito entro una certa data. Per ritardi della banca che concede il mutuo, l’acquirente non è in grado di rogitare entro la data fissata, ma qualche settimana dopo.
Dal punto di vista pratico credo che probabilmente questo non sarà un gran problema e si preferirà attendere.
Dal punto di vista giuridico, vorrei però chiedere, l’accordo resta vincolante anche trascorsa la data oppure il venditore ha facoltà di tirarsi indietro senza dover restituire il doppio della caparra incassata?

 

[mapeit]

Bisognerebbe leggere che cosa c'è scritto nel contratto preliminare di compravendita.

 

[Seth]

Bisognerebbe leggere che cosa c'è scritto nel contratto preliminare di compravendita.

Nei moduli di agenzia di proposta d’acquisto non vedo scritto altro che “ L’atto notarile verrà stipulato entro… (data)… presso il notaio…“.
In mancanza di altro successivo preliminare, quindi diciamo che non si prevede null’altro di specifico.

Domanda in subordine: essendo scaduta la data entro cui andava stipulato l’acquisto come detto sopra, per ritardi del compratore, può il venditore richiedere di formalizzare il rinvio con una semplice scrittura privata, premesso che venditore e acquirente siano ancora d’accordo a voler concludere, cioè che si fissi una nuova data entro cui chiudere la vendita, con però la condizione aggiuntiva di non essere ritenuto responsabile il venditore di eventuali spese straordinarie deliberate dall’assemblea in quel periodo? Il senso è di non rimanere scottati nel caso in cui il condominio deliberasse spese straordinarie proprio mentre si attende che l’acquirente sia finalmente in grado di arrivare al rogito, essendo già superata la data concordata tra le parti nella proposta d’acquisto.

 

[mapeit]

Nei moduli di agenzia di proposta d’acquisto non vedo scritto altro che “ L’atto notarile verrà stipulato entro… (data)… presso il notaio…“.
In mancanza di altro successivo preliminare, quindi diciamo che non si prevede null’altro di specifico.

... Il senso è di non rimanere scottati nel caso in cui il condominio deliberasse spese straordinarie proprio mentre si attende che l’acquirente sia finalmente in grado di arrivare al rogito, essendo già superata la data concordata tra le parti nella proposta d’acquisto.

Per cui risulterebbe difficile dimostrare l'inadempienza contrattuale della parte acquirente, se il termine non è tassativo e vincolante. Una possibilità è quella di inviare alla parte acquirente una raccomandata chiedendo un termine vincolante e tassativo entro il quale addivenire al rogito, trascorso il quale il venditore si riserva di recedere dall'impegno senza costi.
Quello delle spese straordinarie in effetti è un problema. Se ve ne sono di possibili è comunque un fatto che dovrebbe giungere a tua conoscenza con largo anticipo prima dell'assemblea di approvazione.

 

[Yopy]

Nei moduli di agenzia di proposta d’acquisto non vedo scritto altro che “ L’atto notarile verrà stipulato entro… (data)… presso il notaio…“.
In mancanza di altro successivo preliminare, quindi diciamo che non si prevede null’altro di specifico.

Domanda in subordine: essendo scaduta la data entro cui andava stipulato l’acquisto come detto sopra, per ritardi del compratore, può il venditore richiedere di formalizzare il rinvio con una semplice scrittura privata, premesso che venditore e acquirente siano ancora d’accordo a voler concludere, cioè che si fissi una nuova data entro cui chiudere la vendita, con però la condizione aggiuntiva di non essere ritenuto responsabile il venditore di eventuali spese straordinarie deliberate dall’assemblea in quel periodo? Il senso è di non rimanere scottati nel caso in cui il condominio deliberasse spese straordinarie proprio mentre si attende che l’acquirente sia finalmente in grado di arrivare al rogito, essendo già superata la data concordata tra le parti nella proposta d’acquisto.

Il termine deve essere tassativo e perentorio e la scadenza di un preliminare non lo è. Le spese straordinarie non spuntano all'improvviso ma vengono discusse e deliberate molti mesi prima.

 

[Seth]

Il termine deve essere tassativo e perentorio e la scadenza di un preliminare non lo è. Le spese straordinarie non spuntano all'improvviso ma vengono discusse e deliberate molti mesi prima.

La prima affermazione ripete quanto detto da @mapeit e mi pare condivisibile.
La seconda mi pare più che altro un auspicio, nel senso che ci sono delle prassi ma nulla impedirebbe all’assemblea di deliberare come crede quando crede, anche “bruciando i tempi“ se lo ritiene. E d’altra parte non è neanche conosciuto in anticipo il tempo per cui ancora bisognerà attendere il rogito. Dal preliminare al rogito possono passare tempi lunghi, a cui vanno ad aggiungersi i ritardi extra scadenza, e il venditore potrebbe ritrovarsi alla fine con nuove delibere totalmente impreviste.

 

[Franci63]

In caso di ritardo, il venditore potrebbe chiedere di firmare un’integrazione al preliminare nella quale stabilire i nuovi accordi ( nuova data, e diversa responsabilità in merito alle eventuali spese deliberate dopo la prima sorpassata scadenza).
In cambio, si asterrà dall’invio di diffida ad adempiere, e quindi dalla possibilità di rendere inadempiente l’acquirente e trattenere la caparra.

Se invece c’era una condizione sospensiva per il mutuo, evidentemente non ancora avverata, il contratto potrebbe essere definitivamente inefficace ( andrebbe letta la condizione), e il venditore sarebbe libero di non vendere .
Per proseguire servirebbe una proroga della sospensiva

 

[Seth]

In caso di ritardo, il venditore potrebbe chiedere di firmare un’integrazione al preliminare nella quale stabilire i nuovi accordi ( nuova data, e diversa responsabilità in merito alle eventuali spese deliberate dopo la prima sorpassata scadenza).
In cambio, si asterrà dall’invio di diffida ad adempiere, e quindi dalla possibilità di rendere inadempiente l’acquirente e trattenere la caparra.

Mi pare una bella soluzione, se non ci si è accordati prima. L’accordo integrativo andrebbe poi dato al notaio affinché ne riporti il testo all’interno del rogito, dico bene? O non è necessario?

 

[Franci63]

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[Franci63]

L’accordo integrativo andrebbe poi dato al notaio affinché ne riporti il testo all’interno del rogito, dico bene?

Si, per quanto riguarda le spese condominiali .