Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
Quindi fai bene a non avvalerti dei loro servizi, tenere l'immobile nelle condizioni in cui si trova, cercare e gestire autonomamente i conduttori.
Esatto, forse conviene quando non hai tempo/voglia di seguire le locazioni e l'appartamento è in uno stato veramente da ristrutturare e non è arredato. Il mio invece è completamente arredato e anche bene.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Ho approfondito con Stanza Semplice
Buongiorno @Deny
Ho girato le tue info ad una persona che mi aveva chiesto pareri su Stanza Semplice.
Desidera anche sapere come avviene il contatto: si fa tutto online inviando per mail foto dell'appartamento o con videochiamate, oppure mandano un incaricato a domicilio per il sopralluogo ed eventuale preventivo della ristrutturazione a carico del proprietario ma gestita da loro?
Grazie, ciao.
 

Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
come avviene il contatto
Ciao Uva, il contatto avviene telefonicamente, ma possono anche venire a vedere l'appartamento, bisogna contattare il loro incaricato di zona e mettersi d'accordo. Online non ho fatto niente. In primo incontro si discute in generale cosa possono offrire più o meno. In caso di interesse dopo il primo incontro, come seconda fase, vengono con il loro geometra e l'impresario per il sopralluogo e decidono che tipo di ristrutturazione c'è da fare e quali mobili di quelli presenti in casa si possono tenere e quali si devono buttare, ecc. Dopo questo secondo incontro fanno una proposta scritta, una bozza di contratto in cui, credo, viene tenuto conto della ristrutturazione ecc. Io ho fatto solo la prima fase, non li ho fatti venire per il sopralluogo.
 

Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
come avviene il contatto
Buonasera,
abbiamo discusso qualche tempo fa di Stanzasemplice, adesso sono in contatto con un'altra società di questo tipo, si chiama Homa soc. coop. s.p.a. Cerco Alloggio
Sto vedendo se locare a loro un pentalocale che a loro volta sublocherebbero esentandomi da tutto l'iter di selezione inquilini, gestione inquilini, contratti, ecc., anche se ormai ho imparato a farlo, ho poco tempo per gestire tutto.
Loro propongono a scelta o cedolare secca o regime ordinario. Con il canone che offrono nell'ordinario andrei nello scaglione 27%. Se si fa il confronto del profitto netto dopo cedolare e dopo ordinario, l'ordinario è un po' più basso, ma nel caso di ordinario ci sarebbe l'aggiornamento istat (importante visto il tasso d'inflazione!) e possibilità di scaricare qualche spesa (essendo forfettario + CS non posso scaricare niente attualmente). Ovviamente con ordinario è un po' più complicato, c'è da ricordarsi di pagare l'imposta di reg. ogni anno ecc. Non so cosa conviene (?)
La cosa che preoccupa della CS è che per 8 anni non ho modo di rivedere il canone e con l'inflazione che c'è....
Questa società può seguire anche eventuali ristrutturazioni, arredamento, ecc. ovviamente abbassando il canone. In questo caso gli darei l'unità già pronta e anche arredata.
E' ovvio che se affitto direttamente prendo min. un 15% in più...
Un'altra cosa che non mi dà tregua è cosa succederà se sarà adottata la legge europea sulle case energivore e relative restrizioni per locatori, ma questo è già un altro argomento...
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Loro propongono a scelta o cedolare secca o regime ordinario.
Se loro sono una società, mi suona MOLTO strano propongano la cedolare secca: è vero che rimarrebbero i fini abitativi, ma la Agenzia delle Entrate non ha mai accettato quella interpretazione (anche se ha perso localmente 3 o 4 cause), se il conduttore oltre che il locatore, non è una persona fisica
 

Deny

Membro Attivo
Proprietario Casa
mi suona MOLTO strano propongano la cedolare secca
L’adesione al regime della “cedolare secca” è consentita in quanto i
contratti vengono stipulati con l'Impresa Sociale che realizzerà sublocazioni di porzioni dell’unità immobiliare, saranno
stipulati con studenti universitari o figure equipollenti, così integrando il requisito richiesto dall’art. 9, comma 2, D.L.
28 marzo 2014, n. 47 che ha modificato l’art. 3, co. 6 bis del D.lgs 14 marzo 2011, n. 23, ossia quello che un ente senza
scopo di lucro (quale è l’impresa sociale), conduca in sub-locazione di un immobile ad uso abitativo ad uno studente
universitario. Conformemente al proprio oggetto sociale, l' Impresa Sociale esercita attività improntate
all’interesse generale, contribuendo, quindi, alla risoluzione delle emergenze abitative che investono giovani, studenti,
altri soggetti inseriti in percorsi di formazione-lavoro.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
ci sarebbe l'aggiornamento istat
Devi assicurarti che nel contratto 4 + 4 proposto dalla Società conduttrice ci sia la clausola relativa all'adeguamento Istat. Altrimenti non si può aggiornare il canone, anche rimanendo in regime ordinario.

Loro propongono a scelta o cedolare secca o regime ordinario.
Confermo che è possibile optare per la cedolare secca se il conduttore è una Cooperativa sociale / Onlus / Ente non commerciale che utilizza l'immobile a scopi abitativi.


La cosa che preoccupa della CS è che per 8 anni non ho modo di rivedere il canone
Il passaggio da cedolare a regime ordinario e viceversa è possibile in ogni annualità successiva alla prima, preavvisando il conduttore.
Quella Società ti impone di mantenere l'opzione per 8 anni se alla stipula del contratto decidi che ti conviene la cedolare secca?
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Anche a me sembra strano che tu debba mantenere la cedolare secca per 8 anni. La scelta riguarda più che altro il locatore che dispone per un regime o l'altro a seconda della sua convenienza nella tassazione e in base ai suoi altri redditi. Io non accetterei un'imposizione del genere. In fondo per il conduttore cambia poco e il vantaggio è solo quello di non subire aumenti, ma con l'inflazione allo stato attuale mi sembra una pretesa assurda.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
per il conduttore cambia poco e il vantaggio è solo quello di non subire aumenti, ma con l'inflazione allo stato attuale mi sembra una pretesa assurda.
Anch'io ho pensato che la Società conduttrice voglia assicurarsi di non subire aumenti del canone nel corso degli 8 anni.
Se è questa la loro intenzione, basta che nel contratto non si scriva la clausola relativa all'adeguamento Istat. Così il locatore non può applicarlo.

Consiglierei a @Deny di leggere attentamente la bozza del contratto 4 + 4 prima di prendere una decisione.
 

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