Strana proposta dalla "banca" e l'agente

[Quattrocento]

Buongiorno, chiedo aiuto ad un bel grattacapo che mi tormenta.
Ho individuato un immobile che mi interessa, il prezzo d'acquisto è fuori mercato (il proprietario ha urgente necessità di vendere). Stiamo parlando di 135.000 su un valore periziato di circa 165/170.000.
Sono andato nella banca dove l'agente lavora e lì tutti sono suoi amici di infanzia, le classiche cose all'italiana.
Ci siamo seduti e praticamente la proposta che mi è stata fatta è questa:
io dovrei prendere tutti e 135.000€ di mutuo, quella banca non finanzia più dell''80%, l'escamotage è quella di fare un preliminare fittizio a 165.000( quindi sempre sotto il valore di perizia), portarlo in banca e farmi accettare un mutuo da 135.000. Nel frattempo si fa un preliminare "vero" dove il venditore si impegna a vendere a 135.000.
Al momento del rogito si vendere a 135.000 e tutti son contenti.
Quando ho sollevato il problema che la banca vorrà sapere perchè mi hanno scontato 35.000 € mi è stato risposto che alla fin fine a loro non importa nulla (perchè rientrano nel valore periziato), e al limite si farà una carta privata dove il venditore ammette di avermi scontato 35.000 per ristrutturazione.
Vorrei sapere, visto che lato banca e lato agenzia mi hanno detto che è quasi consuetudine, se invece non vado a finire in un trappolone dal quale uscirei con le ossa rotte.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Naturalmente dovreste fare prima il preliminare a 135.000,00 , specificando che il preliminare a 165.000,00 (che materialmente sottoscriverete dopo, ma che nel preliminare a 135.000,00 fate finta di aver già sottoscritto) è stato redatto all'esclusivo fine di ottenere il finanziamento.
Queste pratiche erano comuni una volta.... adesso non molto. Personalmente le sconsiglio.
Mi sembra strano che la banca non si preoccupi della riduzione del prezzo di acquisto che si palesa al rogito, visto e considerato che il vincolo dell'80% è un vincolo di legge (previsto dal T.U. Bancario - non è una scelta commerciale della tua banca).
Hai provato a sentire il notaio, per escludere che la dichiarazione di un prezzo troppo basso (seppure immagino che le imposte verranno liquidate sul catastale rivalutato) possa interessare l'Agenzia delle Entrate?
Poi non comprendo per quale ragione un soggetto bisognoso di denaro, disposto a svendere l'immobile, decida di alienarlo a chi dovrà acquistare mediante finanziamento.
Non è logico.
Se riterrai di volerti imbarcare in questa trattativa, il mio consiglio è quello di subordinare l'efficacia della proposta e del successivo preliminare alla concessione del finanziamento: se la banca non ti dà il mutuo, la proposta ed il preliminare no saranno efficaci (con conseguente obbligo di restituzione delle somme consegnate e mancata maturazione del diritto alle provvigioni da parte dell'agente immobiliare).

 

[Nemesis]

Mi sembra strano che la banca non si preoccupi della riduzione del prezzo di acquisto che si palesa al rogito, visto e considerato che il vincolo dell'80% è un vincolo di legge (previsto dal T.U. Bancario - non è una scelta commerciale della tua banca).

Con le seguenti precisazioni:
- l’80% è riferito al valore ipotecario o cauzionale, e non al valore di mercato;
- tale percentuale può essere elevata fino a 100, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, second0 i criteri previsti dalla Banca d'Italia.

 

[Dimaraz]

Rettifichiamo il rettificante.

Il limite dell' 80% è riferito al valore di mercato del bene o quantomeno "periziato" ...l'ipoteca solitamente ha valore doppio rispetto all'importo finanziato (ma anche in meno o in più)

Quindi citare il valore "ipotecario" è una contraddizione in termini seppur malamente utilizzata da alcuni giudici.

 

[1giggi1]

Poi non comprendo per quale ragione un soggetto bisognoso di denaro, disposto a svendere l'immobile, decida di alienarlo a chi dovrà acquistare mediante finanziamento.
Non è logico.

Salve,
non comprendo l'affermazione, se ho bisogno di vendere non mi interessa l'altro come reperisce la somma, questa mi dovrà arrivare tutta insieme o dal compratore o da un ente finanziario.
Graaie

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Salve,
non comprendo l'affermazione, se ho bisogno di vendere non mi interessa l'altro come reperisce la somma, questa mi dovrà arrivare tutta insieme o dal compratore o da un ente finanziario.
Graaie

In genere chi ha bisogno di denaro al punto da vendere casa ad un prezzo sensibilmente inferiore a quello di mercato, lo fa per acquisire la provvista in tempi rapidi.
L'istruttoria per il mutuo non è sempre rapida (dipende dalla banca) e comunque non è detto che l'aspirante mutuatario riesca ad ottenere il trasferimento; con conseguente vanificazione (per il venditore bisognoso di denaro) dell'attesa.

 

[ACTARUS]

Buongiorno, in caso di controversia (non si sa mai) qualcuno potrebbe asserire che é il preliminare da 165 quello reale, e l'altro fittizio. A meno di registrare subito il secondo.
Io preferirei pagarmi il mio 20% in contanti (naturalmente avendolo, o facendomelo prestare dalla banca in forma diversa) e non firmare accordi pasticciati. E' solo il mio parere però.

 

[Nemesis]

Rettifichiamo il rettificante.
Il limite dell' 80% è riferito al valore di mercato del bene o quantomeno "periziato" ...l'ipoteca solitamente ha valore doppio rispetto all'importo finanziato (ma anche in meno o in più)
Quindi citare il valore "ipotecario" è una contraddizione in termini seppur malamente utilizzata da alcuni giudici.

Rettifichiamo il rettificatore.
L’80% non è riferito al valore di mercato.
Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell'immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente.

 

[Dimaraz]

1) ho scritto valore di mercato o periziato. Giocoforza tali valori possono essere coincidenti e comunque (nel caso del "nuovo" specie se da enti) conseguenti.

2)un conto è scrivere "valore ipotecario" ben diverso ora riportare "valore del credito ipotecario".
E comunque resta una esposizione fallata e foriera di fraintendimenti visto che la % non si riferisce al credito ma ne indica la misura massima ammessa da norma.

Il "valore ipotecario" non è di certo l'80%!!!

Della serie : chi sbaglia cosa.

 

[Nemesis]

1) ho scritto valore di mercato o periziato.

Ma non è il valore di mercato.