Stima, calcolo pertinenze

[Franci63]

Non ha senso utilizzare le metrature indicate nella planimetria catastale , per fare una stima degli immobili.
Penso dobbiate consultare un professionista più esperto.

Quindi prende il totale dei mq della visura e moltiplica per l'importo (un po' semplicistico a parer mio). Vorrei capire se la procedura corretta sarebbe quella in cui lui fa il calcolo dei mq con relative pertinenze in %.

Anche la procedura che suggerisci tu è comunque semplicistica, se poi non si adotta un criterio analitico per stabilire il valore al mq.
Ci sono diversi aspetti da considerare, ed esistono professionisti che fanno stime più frequentemente di altri.
Io cercherei uno di questi altri.

 

[basty]

Non ha senso utilizzare le metrature indicate nella planimetria catastale , per fare una stima degli immobili.

Perché? Che difetti hanno quelle metrature?

 

[Gianco]

La superficie che appare nella visura è quella ragguagliata che somma la superficie dell'abitazione e le quote relative quelle degli accessori, cortile, terrazzi e balconi ed eventuale lastrico solare.
Poi le stime si dividono in:
Giudizio di stima, stima sommaria, stima analitica. Ovviamente ciascuna prestazione comporta competenze, ricerche di mercato, oltre che misure dell'immobile: grafiche, sommarie e dettagliate. Ad ogni prestazione professionale corrisponde un onorario in percentuale sul valore stimato, secondo delle apposite tabelle. E' ovvio che se viene fornito un giudizio di stima, l'onorario varia in funzione della validità del giudizio, perché se lo esprime un incompetente è molto diverso se la valutazione la fa un esperto del mercato locale.

 

[chiacchia]

Gianco ma chi si è inventato queste cose la notte non dormiva? se questi scienziati avessero usato il loro intelletto avrebbero surclassato Leonardo Da Vinci

 

[Gianco]

Gianco ma chi si è inventato queste cose la notte non dormiva? se questi scienziati avessero usato il loro intelletto avrebbero surclassato Leonardo Da Vinci

No! Semplicemente se hai bisogno di una prestazione professionale dovrai pagare gli onorari in funzione dell'impegno e della professionalità prestata.

 

[Franci63]

Perché? Che difetti hanno quelle metrature?

Che nessuno ha preso le misure realmente: e non sono uguali ne alle metrature commerciali, ne a quelle calpestabili.
Quindi i prezzi al mq , paragonati a quelle delle case in vendita e per quelle realmente vendute, per le quali di solito si usa, anche in pubblicità , la metratura commerciale, possono divergere perché diversi sono i parametri.

 

[vittorievic]

Poi le stime si dividono in:
Giudizio di stima, stima sommaria, stima analitica.

giust'appunto il mese scorso mi è capitato di vedere una stima del 1971 che parte dal canone d'affitto annuo lordo detratto di:
- aliquota di ammortamento (pari all' 1% del canone annuo)
- aliquota di manutenzione ed amministrazione (pari al 3% del canone annuo)
- aliquota tasse (pari al 5% del canone annuo)
- aliquota di morosità temporanea (pari al 2% del canone annuo)
- aliquota assicurazione fabbricato (pari all' 1% del canone annuo)
si ottiene così il Reddito annuo netto che viene capitalizzato.
Il risultato è il valore dell'unità immobiliare.
Che ne pensi?

 

[vittorievic]

Preparazione al testamento. Il valore al mq capisco possa variare, ma l'indicazione delle pertinenze delle singole proprietà credevo fosse comune a tutte le stime. Non tenerne conto è sminuire il valore.

basarsi sulle planimetrie catastali è sbagliato perché il catasto serve per pagare le tasse sugli immobili perciò più grande è la casa e più alto sarà il reddito catastale e più alta è la tassa da pagare: moltiplica 10 centesimi di errore pro catasto per tutti i fabbricati d'Italia accatastati e vedi un pò te se conviene usare le misure riportate.
Sappi che per farci stare il rilievo immobiliare in un foglio A4 i rilievi sono in scala 1:100 o 1:200. Nella scala 1:200 1 mm del disegno sono 20 cm della realtà; 0,20 m x 4,5 m (lunghezza di una stanza) = 0,9 mq questo è l'errore che puoi commettere se ti basi sulle planimetrie magari fotocopie di fotocopie.
Quindi ti suggerisco di rivolgerti ad un valutatore immobiliare che può certificare il valore do oggi dell'immobile.
Poi per la stima di consiglio di vedere questi siti:

Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Ricerca

wwwt.agenziaentrate.gov.it

Come calcolare la superficie commerciale dell’immobile | Borsino Immobiliare Como e Provincia

www.borsino-immobiliare.com

Tieni presente che il valere degli immobili cambia nel tempo perché segue la crisi economica: sarebbe più consono agganciare il valore degli immobili al valore catastale che è stabile nel tempo moltiplicato per un coefficiente di aggiornamento

 

[griz]

giust'appunto il mese scorso mi è capitato di vedere una stima del 1971 che parte dal canone d'affitto annuo lordo detratto di:
- aliquota di ammortamento (pari all' 1% del canone annuo)
- aliquota di manutenzione ed amministrazione (pari al 3% del canone annuo)
- aliquota tasse (pari al 5% del canone annuo)
- aliquota di morosità temporanea (pari al 2% del canone annuo)
- aliquota assicurazione fabbricato (pari all' 1% del canone annuo)
si ottiene così il Reddito annuo netto che viene capitalizzato.
Il risultato è il valore dell'unità immobiliare.
Che ne pensi?

è uno dei criteri di stima previsto anche negli standards internazionali, si utilizza per gli immobili che non potrebbero mai trovare riscontri oggettivi sul mercato, casi particolari quindi, per le unità residenziali di solito non si utilizza

 

[vittorievic]

per le unità residenziali di solito non si utilizza

era una porzione di villa bifamiliare finita nel fallimento del costruttore, assieme all'altra porzione, La stima era del perito della Sezione Fallimentare del Tribunale.