Step per concedere una locazione

[Frank82]

Salve,
Mi chiedevo secondo la vostra esperienza, quali sono gli step necessari per tutelare al meglio locatore e conduttore per concedere in locazione un appartamento....

Faccio un esempio per spiegarmi meglio:

1- proposta
2- firma del contratto
3- consegna delle chavi
4- fine locazione

 

[basty]

Il primo, che manca:
0-Verificare la capacità economica del candidato, e se possibile acquisire referenze.

Il resto è consequenziale, con poche tutele per il locatore , molte invece legali e non per il conduttore.

p.s.:
meglio per il locatore prevedere nel contratto la clausola risolutiva espressa
meglio oggi, per il conduttore, concordare di contemplare il covid e sue conseguenze come causa grave per la risoluzione o rinegoziazione del contratto.

 

[uva]

per concedere in locazione un appartamento.

Come primo step occorre scegliere la tipologia di contratto di locazione abitativa.
Se il locatore non vuole/non può impegnarsi per un lungo periodo, può cercare conduttori interessati ad (ed aventi i requisiti per) un contratto transitorio o per studenti universitari. La cui durata, da un numero minimo ad un numero massimo di mesi, è stabilita dalla legge.
Se vuole/può impegnarsi per un periodo più lungo valuta se stipulare un contratto libero 4 + 4 a canone di mercato, oppure concordato (in base a quanto prevede l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile) ad un canone inferiore ma con agevolazioni fiscali spesso interessanti.

In base al tipo di contratto proposto dal locatore, si procede con gli step successivi: valutazione della solvibilità dei potenziali conduttori, eventuale presenza di garanti, clausole da inserire nel contratto adeguandosi alle norme che regolano i contratti liberi e quelli concordati.

 

[Frank82]

Grazie mille delle vostre considerazioni, ma volevo sapere su cedoalre secca 4+4, solamente in sintesi i passaggi più adottati dai locatori per concedere il locale sfitto...
Prima, selezione del candidato
Secondo, consegna delel chiavi?
Terzo?

 

[basty]

1- Selezione del candidato
2- Stipula del contratto con opzione CS e indicazione decorrenza
3- Consegna delle chiavi a partire dalla decorrenza, salvo qualche giorno di bonus
4- Registrazione del contratto entro 30gg dalla stipula, indicando la CS.

 

[Frank82]

grazie

 

[uva]

i passaggi più adottati dai locatori

1 - Il locatore esamina la proposta di locazione, solitamente presentata dal candidato tramite un intermediario tipo Agente immobiliare e corredata da una somma (in genere pari ad una mensilità del canone).
2 - Se accetta la proposta, essa diventa contratto preliminare. Il locatore incassa quella somma che diventa caparra confirmatoria. Ciò significa che se non si giunge alla stipula del contratto definitivo perché il conduttore cambia idea, il locatore la trattiene. Se cambia idea il locatore, deve restituire il doppio al (mancato) conduttore.
3- Stipula del contratto di locazione, con contestuale versamento da parte del conduttore del deposito cauzionale (max 3 mensilità del canone) e consegna chiavi. La caparra confirmatoria viene considerata a saldo prima mensilità canone.
Il locatore sceglie se optare per la cedolare secca o restare in regime IRPEF ordinario. Nel primo caso si scrive un'apposita clausola nel contratto.
Consegna dell'APE al conduttore (se non gli è già stato consegnato in precedenza) come previsto da clausola contrattuale.
4- Entro 30 giorni registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate e consegna al conduttore della ricevuta di registrazione emessa dall'Agenzia.
5- Se si tratta di un appartamento in condominio, il locatore comunica i dati del conduttore all'amministratore per l'aggiornamento del registro anagrafe condominiale.

Consiglio di non consegnare mai le chiavi dell'immobile al conduttore prima della firma del contratto di locazione.

 

[Gimmiboy]

Salve a tutti, oltre alle verifiche sul conduttore e alla clausola risolutiva espressa che condivido, che ne pensate di inserire anche : " il conduttore dovesse riscontrare dei vizi nell'immobile prima di adire vie legali si impegna a trovare un accordo con il locatore".

Altrimenti locare un immobile ad un legale potrebbe significare mettersi in una posizione subordinata, sfavorita, un timore che possa abusare della sua posizione professionale.

 

[Gagarin]

con poche tutele per il locatore , molte invece legali e non per il conduttore.

Purtroppo è verissimo!!

meglio oggi, per il conduttore, concordare di contemplare il covid

..è meglio anche per il locatore, ma all'inverso, con esclusione ab initio, salvo patti successivi, di mancati o ridotti pagamenti causa virus.

 

[basty]

..è meglio anche per il locatore, ma all'inverso, con esclusione ab initio, salvo patti successivi, di mancati o ridotti pagamenti causa virus.

... su questo, potrà sembrarti strano, ma non condivido: vero che la situazione si presta a molti abusi, ma è altrettanto vero che non si può far finta di niente.

Ho due inquilini che a marzo non mi avevano ancora chiesto nulla: ma quando è stato proclamato il lockdown, che impattava pesantemente sulla loro attività, mi sono sentito in dovere di proporre looro una riduzione del canone temporanea: credo abbiano apprezzato. Se gli inquilini sono stati corretti, meglio accordarsi.

Un altro inquilino, multinazionale che locava uso foresteria, ha invece subito chiesto la riduzione, e dopo il traffico per la registrazione, ha comunque risolto anticipatamente. Mi ha quasi dato più fastidio questa.
I "piccoli" a volte hanno quasi "vergogna" a chiedere, e forse ne hanno decisamente più bisogno.
Ora cominciano ad avere problemi anche i dipendenti con regolare contratto a tempo indeterminato: tra cassa integrazione e sospensioni varie, arriva anche il loro turno. Cosa fai? Finta di niente? Inizi una guerra di religione nonostante il blocco sfratti ed altri vincoli? Non credo si possa sperare di uscire indenni da questo uragano: meglio gestirne le conseguenze e prevenirle.

E' solo una mia opinione.