Spese straordinarie ripartite su altri condomini

[Gregorio Albisani]

Non è con l'aggiudicazione e nemmeno nel momento del saldo prezzo che si diventa proprietari: la proprietà si trasferisce con l'emissione del decreto di trasferimento, è questa la data da prendere a riferimento.

se vuole proprio essere preciso non è l'emissione del decreto di trasferimento, bensì il suo deposito in Cancelleria, oggi sostituito dal deposito nel fascicolo telematico della procedura esecutiva.
Le date possono naturalmente non essere coincidenti e solo la seconda è quella che ha valenza ai fini di interesse.

p.s. certe volte nel forum si scrive per fornire un quadro generale e chiarire le idee a chi fa le domande, se servisse un parere / assistenza legale specifica è chiaro che verrebbero esaminati tutti i dettagli del caso

 

[Gregorio Albisani]

Anche un legale, non solo un legale.

Basta un professionista che conosca un minimo come funziona un piano di riparto, prededuzioni, privilegi ecc.

Altrimenti come si spiega che è possibile ricoprire il ruolo di delegato alla vendita, anche, per commercialisti e notai?

ci mancherebbe, anche altri professionisti possono avere le competenze richieste.

La risposta era però contestualizzata nell'ambito del Condominio, dove solitamente l'amministratore non è un Notaio o un commercialista (a Firenze ce ne sono alcuni, ma sono la minoranza) e non si rivolge a tali figure nel momento in cui deve recuperare un credito, bensì ad un legale.

Sarà allora opportuno che le valutazioni vengano effettuate da chi si assume la responsabilità professionale di gestire la pratica di recupero crediti.

Poi detto questo, vi sono varie situazioni nelle quali è necessario soppesare anche la convenienza di determinate scelte e allora in tal caso il bravo avvocato prepara una relazione esaustiva e comprensibile sulle opzioni percorribili, la invia all'amministratore che convocherà un'assemblea dove viene presa la decisione, magari con il legale e l'amministratore disponibili a rispondere alle domande dei condòmini.
Questa almeno è la mia interpretazione del ruolo del legale.

 

[Gregorio Albisani]

Al riguardo, non ho sostenuto tesi diverse.

il suo messaggio #4 si prestava a fraintendimenti.

Siccome non aveva ancora raccontato il suo caso, sembrava voler dire che se vi è una banca munita di ipoteca di primo grado sull'immobile di proprietà del condòmino moroso venga meno il dovere dell'amministratore di attivarsi tempestivamente tramite un legale per ottenere un decreto ingiuntivo e (a seconda dei casi) intervenire nella procedura esecutiva o promuovere altra idonea iniziativa per recuperare le quote di spese dovute al Condominio.

Viceversa, come spero di aver chiarito, ottenere il titolo esecutivo è sempre necessario.
Poi sarà il legale incaricato dal Condominio a valutare in concreto l'iniziativa esecutiva più idonea per recuperare il credito.

 

[basty]

il suo messaggio #4 si prestava a fraintendimenti.

Siccome non aveva ancora raccontato il suo caso, sembrava voler dire che se vi è una banca munita di ipoteca di primo grado sull'immobile di proprietà del condòmino moroso venga meno il dovere dell'amministratore di attivarsi tempestivamente tramite un legale per ottenere un decreto ingiuntivo e (a seconda dei casi) intervenire nella procedura esecutiva o promuovere altra idonea iniziativa per recuperare le quote di spese dovute al Condominio.

Viceversa, come spero di aver chiarito, ottenere il titolo esecutivo è sempre necessario.
Poi sarà il legale incaricato dal Condominio a valutare in concreto l'iniziativa esecutiva più idonea per recuperare il credito.

Magari sbaglio, ma visto che ripete e chiarisce il suo pensiero, dissento sul tono:

…venga meno il dovere dell'amministratore di attivarsi tempestivamente tramite un legale per ottenere un decreto ingiuntivo

Il dovere dell’amministratore è soggetto alla decisione della assemblea, su come procedere.

Poi sarà il legale incaricato dal Condominio a valutare in concreto l'iniziativa esecutiva più idonea per recuperare il credito.

Anche qui il legale proporrà al condominio la iniziativa più opportuna: ma sarà sempre la assemblea, con le necessarie maggioranze, a valutare e decidere il da farsi.

I suoi post ripetono sempre che è il legale a valutare: ma ciò non corrisponde a decidere per chi di dovere.
Anche quelle frasi si prestavano a fraintendimenti.

 

[Gregorio Albisani]

Il dovere dell’amministratore è soggetto alla decisione della assemblea, su come procedere

no, il dovere dell'amministratore di attivarsi per il recupero dei crediti tramite decreto ingiuntivo NON è soggetto / subordinato al previo consulto / decisione dell'assemblea.
Sul resto credo di aver chiarito che dipende dagli scenari concreti.
Con riferimento alle casistiche nelle quali risulti particolarmente complesso / oneroso / difficoltoso agire in via esecutiva, ho già scritto

Poi detto questo, vi sono varie situazioni nelle quali è necessario soppesare anche la convenienza di determinate scelte e allora in tal caso il bravo avvocato prepara una relazione esaustiva e comprensibile sulle opzioni percorribili, la invia all'amministratore che convocherà un'assemblea dove viene presa la decisione, magari con il legale e l'amministratore disponibili a rispondere alle domande dei condòmini.
Questa almeno è la mia interpretazione del ruolo del legale.

 

[basty]

Cerchiamo di intenderci: e forse ci sintonizziamo.

Dispositivo dell'art. 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie​

Fonti → Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie → Capo I - Disposizioni di attuazione → Sezione III - Disposizioni relative al libro iii
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
-----------

Intanto l'articolo scrive: "può" .... senza bisogno : non scrive deve

L'amministratore è senz'altro tenuto a provvedere in mancanza di indicazioni della assemblea, pena essere chiamato a risponderne.

ma nella pratica, in caso di morosità, la situazione viene presentata alla assemblea, che in prima battuta manleva l'amministratore, se ritiene sia possibile accettare un piano di rientro o dilazione nei pagamenti.

In genere anche il consulto di un avvocato da parte dell'amministratore dovrebbe essere autorizzato dall'assemblea: un conto è una sua iniziativa personale per informarsi e documentarsi, altro rivolgersi al legale su mandato dal Condominio. Credo che il caso di morosità su contributi di riparto approvati sia uno dei pochi casi dove l'amministratore può ...senza bisogno di autorizzazione.

 

[Nemesis]

l'amministratore può ...senza bisogno di autorizzazione

Non solo può, ma è tenuto ad agire, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.

 

[Gregorio Albisani]

Cerchiamo di intenderci: e forse ci sintonizziamo.

Dispositivo dell'art. 63 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie​

Fonti → Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie → Capo I - Disposizioni di attuazione → Sezione III - Disposizioni relative al libro iii
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
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Intanto l'articolo scrive: "può" .... senza bisogno : non scrive deve

L'amministratore è senz'altro tenuto a provvedere in mancanza di indicazioni della assemblea, pena essere chiamato a risponderne.

ma nella pratica, in caso di morosità, la situazione viene presentata alla assemblea, che in prima battuta manleva l'amministratore, se ritiene sia possibile accettare un piano di rientro o dilazione nei pagamenti.

In genere anche il consulto di un avvocato da parte dell'amministratore dovrebbe essere autorizzato dall'assemblea: un conto è una sua iniziativa personale per informarsi e documentarsi, altro rivolgersi al legale su mandato dal Condominio. Credo che il caso di morosità su contributi di riparto approvati sia uno dei pochi casi dove l'amministratore può ...senza bisogno di autorizzazione.

buonasera,
come saprà, la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha riformato la materia del diritto condominiale.
Per quanto di interesse, il legislatore è intervenuto sull'art. 63 disp. att. codice civile, stabilendo che: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione...".

Il testo previgente della medesima disposizione recitava: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.".

La riforma ha inoltre profondamente innovato il ruolo dell'amministratore, rendendolo molto più pregno di responsabilità.
In particolare - come le avevo già segnalato nel messaggio #9 - è stato novellato l'art. 1129, codice civile, stabilendo quanto segue: "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice." (art. 1129, comma 9, codice civile).

La lettura univoca delle suddette norme fornita da interpreti, dottrina e giurisprudenza è quella che avevo già scritto: il dovere dell'amministratore di attivarsi per il recupero dei crediti tramite decreto ingiuntivo NON è soggetto / subordinato al previo consulto / decisione dell'assemblea.
Analogamente il mandato al legale viene conferito senza la necessità di un previo passaggio autorizzativo in assemblea in quanto rientra nei compiti e nei poteri riconosciuti dalla legge all'amministratore.

Se poi l'amministratore riesce a convocare in tempi brevi un'assemblea per decidere sul da farsi e verificare se ritengano di dispensarlo dall'azione di recupero, ben venga.
Ma qualora ciò non accada (come nella stragrande maggioranza dei casi) l'amministratore DEVE agire per il recupero dei crediti.
In mancanza di ciò, qualora divenga poi impossibile recuperare il credito (o parte di esso) il Condominio avrà titolo per chiedere il risarcimento dei danni all'amministratore stesso.

Inoltre, anche qualora venga concesso un piano di rientro, ciò non determina il venir meno dell'obbligo dell'amministratore di attivarsi per il recupero del credito.
Solitamente nel piano di rientro vengono inserite clausole in base alle quali il debitore decade beneficio se viene omesso il pagamento di una o più rate.
In tal caso l'amministratore dovrà senza indugio attivarsi per conseguire un decreto ingiuntivo.

 

[basty]

Non solo può, ma è tenuto ad agire, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.

Certo: non ho scritto il contrario

L'amministratore è senz'altro tenuto a provvedere in mancanza di indicazioni della assemblea, pena essere chiamato a risponderne.

nella pratica, in caso di morosità, la situazione viene presentata alla assemblea, che in prima battuta manleva l'amministratore, se ritiene ....

A mio parere ritengo importante ribadire che sta all'assemblea in prima battuta decidere come comportarsi nei confronti del condomino in difficoltà: l'amministratore, deve agire, in assenza di indicazioni ed inerzia da parte della compagine condominiale.

Quanto al post #18, non leggo nulla di nuovo ed in contrasto con quanto ho scritto.
Ma mi permetta una osservazione.

Se poi l'amministratore riesce a convocare in tempi brevi un'assemblea per decidere sul da farsi e verificare se ritengano di dispensarlo dall'azione di recupero, ben venga.

Tra i compiti dell'amministratore, al punto 10 dell'art. 1130 è espressamente richiesto che l'amministratore presenti il consuntivo e convochi l'assemblea per approvarlo, entro 180 gg dalla chiusura annuale.
Quindi non c'è solo l art. 1129, comma 9, codice civile: i due termini del semestre quasi coincidono, (ma matematicamente un semestre è più lungo di 180 gg) il che mi fa ritenere sia diligenza dell'amministratore convocare l'assemblea con adeguato margine, in modo da non mettere l'assemblea di fronte al fatto compiuto.

Dato che la matematica non è una opinione, l'amministratore deve riuscire a convocare l'assemblea in tempi sufficienti .... ecc. , in modo da recepire la posizione del Condominio. E' quanto cercavo di far capire.

Per il resto concordo (ovviamente) con quanto detta il codice civile.

 

[Dimaraz]

come saprà,

..."non ti curar di lui ma guarda e passa"...