Spese rifacimento facciate

[gillo]

Rifacimento facciate
Sei appartamenti con tre lati esposti (NORD-SUD-OVEST), scale, sei con due lati (NORD-SUD) perché confinano con un altro stabile.
Sono in uso tabelle contrattuali (varie tabelle + tabella A proprietà)
Per dividere le spese si doveva ricorrere alla tabella A, ma un condomino della parte con due lati, si è opposto sostenendo che chi ha tre lati dovrà pagare di più. Egli afferma che quella tabella dovrà essere rivista come millesimi, perché non tiene conto del terzo lato e che tale sua conoscenza deriva dall’aver partecipato alla stesura delle stesse. Fin’ora non è stato prodotto alcun documento a sostegno. Altri condomini si sono poi accodati per convenienza, raggiungendo così la maggioranza. Io sostengo che la tabella A sia valida e debba essere utlizzata; se verranno prodotti documenti a sostegno si potrà modificarla, ma solo all’unanimità.
Gradirei conoscere i vostri pareri.
Grazie.

 

[condobip]

cc Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
...

da cui;

cc Art. 1123 - Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio , per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
...

ovvero salvo titoli contrari e/o convenzioni, la spesa per le facciate si divide per millesimi di proprietà.
Ovviamente all'unanimità (1000/1000) si può decidere una diversa ripartizione.

 

[gillo]

Grazie per la tua risposta: in assemblea non mi ero ricordato dell’articolo 1117 CC da portare a sostegno della mia posizione, che vedo sostanzialmente condivisa. A breve faremo una nuova assemblea in cui, citando i due articoli del CC, ribadirò ciò che ho scritto; vi terrò informati sull’esito finale.
Alla prossima

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Grazie per la tua risposta: in assemblea non mi ero ricordato dell’articolo 1117 CC da portare a sostegno della mia posizione, che vedo sostanzialmente condivisa. A breve faremo una nuova assemblea in cui, citando i due articoli del CC, ribadirò ciò che ho scritto; vi terrò informati sull’esito finale.
Alla prossima

La questione mi sembra più sottile. Il condomino di cui riferisce non ha messo in discussione la validità dell'art. 1117 CC, ma ha sollevato il problema dell'erroneità delle tabelle millesimali, che è cosa diversa. In base all'ultimo orientamento giurisprudenziale, qualora il condomino in questione riesca a raggiungere la maggioranza necessaria, potrà far mettere all'ordine del giorno la revisione della tabella millesimale e la sua votazione, dopo di che dovrà essere il resto del condominio a porre in essere tutte le azioni volte a dimostrare la illegittimità di tale deliberato. Saluti.

 

[condobip]

In tutti i casi se la delibera di rifacimento delle facciate venga adottata prima della modifica delle tabelle di proprietà (tab. "A") le ripartizioni verranno eseguite con l'attuale tabella, perchè si sa che l'eventuale revisione non è retro attiva, ovvero vale solo dal momento della sua approvazione.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

In tutti i casi se la delibera di rifacimento delle facciate venga adottata prima della modifica delle tabelle di proprietà (tab. "A") le ripartizioni verranno eseguite con l'attuale tabella, perchè si sa che l'eventuale revisione non è retro attiva, ovvero vale solo dal momento della sua approvazione.

Ciò è corretto. Però in caso di effettivo errore delle tabelle resterebbe aperta la successiva strada della richiesta di rimborso per arricchimento senza causa. In ogni caso, quindi, converrebbe chiarire l'effettiva situazione, per evitare futuri contenziosi. Saluti.

 

[condobip]

... In ogni caso, quindi, converrebbe chiarire l'effettiva situazione, per evitare futuri contenziosi. Saluti.

infatti e bisogna dimostrare l'effettiva necessità di modificare le tabelle di proprietà a norma dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c. (inderogabile)

Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano

 

[AvvocatoDauriaMichele]

infatti e bisogna dimostrare l'effettiva necessità di modificare le tabelle di proprietà a norma dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c. (inderogabile)

Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano

Giusto.
Molti, basandosi sulla recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, ritengono che basti la maggioranza per modificare le tabelle millesimali.

Ciò è vero solo fino ad un certo punto.

Le tabelle potranno infatti essere si modificate, ma in sede di opposizione, qualora risulti che tale modifica non era necessaria, chi ha incautamente votato per l'eventuale approvazione di tabelle che risultassero contrastanti con il disposto dell'art. 69 C.C. sarà esposto ad azione di risarcimento per i danni provocati. In passato tale eventualità non si presentava perchè, essendo richiesta l'unanimità, c'era l'accettazione di tutti; oggi non è più così. Quindi occorre essere cauti nell'approvare tabelle millesimali nuove, a meno che le vecchie non siano palesemente errate.

Saluti.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

...dimenticavo: ovviamente, qualora le vecchie tabelle fossero già perfette, il Giudice annullerà le nuove, incautamente approvate.

Saluti.

 

[condobip]

Giusto.
Molti, basandosi sulla recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, ritengono che basti la maggioranza per modificare le tabelle millesimali.

Ciò è vero solo fino ad un certo punto.

Le tabelle potranno infatti essere si modificate, ma in sede di opposizione, qualora risulti che tale modifica non era necessaria, chi ha incautamente votato per l'eventuale approvazione di tabelle che risultassero contrastanti con il disposto dell'art. 69 C.C. sarà esposto ad azione di risarcimento per i danni provocati. In passato tale eventualità non si presentava perchè, essendo richiesta l'unanimità, c'era l'accettazione di tutti; oggi non è più così. Quindi occorre essere cauti nell'approvare tabelle millesimali nuove, a meno che le vecchie non siano palesemente errate.

Saluti.

Perfettamente d'accordo :daccordo: