Spese legali condominiali, paga il venditore o l'acquirente?

[ralf]

Buonasera,qualche anno fa abbiamo venduto un appartamento facente parte di un condominio.Vendendo l'immobile chiarimmo a rogito che tutte le spese condominiali ancora da pagare sarebbero andate a carico dell'acquirente.Tra queste c'era anche quella relativa ad una causa del condominio contro un fornitore.Ora è arrivata una lettera del'amministratore che ci chiede le spese per detta causa perchè l'acquirente non intende pagare la quota relativa.Cosa dice la legge al riguardo?

 

[wally]

Secondo me (ma non sono un legale) quanto è stato deliberato prima della vendita spetta al venditore salvo esplicita accettazione dell'acquirente.
Sono sicura tuttavia che avremo pareri più autorevoli.
Cordialmente
Wally

 

[Gatta]

Il caso è piuttosto frequente ed esiste una precisa normativa sul punto.
L'art.63,2,disp.att.cod.civ. precisa che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato,solidalmente con questo,al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
Pertanto l'Amministratore, in forza della solidarietà ex art.1292cc può agire nei confronti di entrambe le parti per ottenere l'adempimento dell'obbligazione.La solidarietà (passiva) nel rapporto obbligatorio è prevista dal legislatore nell'interesse del creditore (condominio) e serve a rafforzare il diritto di quest'ultimo.
Ora,nella stipula del rogito,si sarebbe ben precisato che tutte le spese - comprese quelle della causa pendente - sarebbero state a carico dell'acquirente.Questi non intende pagare.
La norma che abbiamo citato(art.63.2,disp.att.cc) è per altro derogabile,ossia la sua applicazione può essere esclusa tra le parti,come del resto sarebbe avvenuto.In tale ipotesi,fornendo copia dell'atto di acquisto all'Amministratore,l'alienante non dovrebbe esser chiamato in causa con decreto ingiuntivo per pagare quanto dovuto invece dall'acquirente (art.63disp,comma1).Ma se accade il contrario?
Occorre opporsi all'ingiunzione di pagamento chiamando in causa l'acquirente per vedersi sollevato da qualsiasi obbligo di contribuzione che non riguarda appunto il venditore.
Sul piano pratico e per evitare un contenzioso con relative spese legali,sarebbe consigliabile,in prima battuta,notificare all'Amm.re ed all'acquirente raccomandata AR con diffida a quest'ultimo ad adempiere ex 1454cc,protestando per le eventuali spese legali di cui dovrà rispondere in proprio.
Gatta

 

[User_3122]

Devi vedere se sull'atto di vendita hai dichiarato di accollarti l'onere di queste spese straordinarie, o quantomeno che eri al corrente della causa in corso o di tale debito. In caso non ci sia questa dichiarazione, la spesa spetta al vecchio proprietario.

 

[Gatta]

....scusa arula,ma nel terzo capoverso della mia avevo precisato che,essendosi convenuto un preciso accollo delle spese a carico dell'acquirente - che non intende pagare -,occorreva opporsi, eccetera eccetera.
Hai letto?
Gatta

 

[User_3122]

e quindi?

 

[Gatta]

...dai una risposta già scontata,non Ti pare?
Gatta

 

[User_3122]

e allora?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Mi permetto allegare un estratto di un mio articolo pubblicato sul Giornale di Brescia che chiarisce la questione.


............L’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile letteralmente cita: Per la riscossione dei contributi l’amministratore può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l’opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente….
Era sorto il problema se l’Amministratore Condominiale potesse richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo a carico dell’ ex venditore che avesse omesso di pagare contributi condominiali a lui spettanti e deliberati quando ancora era proprietario. La Corte di Cassazione con la sentenza del 9 novembre u.s. numero 23686 ha disposto che l’Amministratore Condominiale deve chiedere il pagamento di queste spese al compratore ( ossia all’attuale proprietario e non a quello precedente) che in seconda battuta potrà esperire azione di rivalsa.

 

[Gatta]

Ecco la sentenza citata:
Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza del 9/11/2009 n. 23686-Alienante-Acquirente:
"In tema di condominio una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità, consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo."
E così abbiamo concluso quest'interessante argomento grazie anche al contributo di realessandro che ha segnalato la sentenza.
La visitatrice brenda avrà così un quadro completo della situazione.
Gatta