Sfratto in un contratto d'affitto e in uno di comodato - differenze

[Lira75]

Ho dato in comodato d'uso una parte della mia casa. Il contratto è regolarmente registrato presso l'agenzia delle Entrate. Scade il 31 marzo 2011 e in una postilla del contratto ho riportato che se il comodatario non se ne va, per ogni giorno in piu' che rimane dovrà pagare € 20 al giorno.
Supponendo nella peggiore delle ipotesi che non se ne vada, come devo procedere?
I tempi dello sfratto di un comodatario sono piu' corti rispetto a quello del locatario (in un contratto d'affitto)? Mi date un esempio di lettera di avviso per liberare i locali a scadenza?
Le stanze possono essere liberate facilmente e velocemente rispetto ad un contratto di affitto? I comodatari sono un anziano di 62 anni e relativa figlia di 39.
se agisco tramite l'UPPI ho possibilità di risparmiare sui costi dell'avvocato?

 

[maidealista]

Se non esce credo sia opportuno rivolgersi ad un avvocato.
Articoli del Codice Civile sul contratto di comodato
Dall' Capo XIV del CC, del comodato
Art. 1803 Nozione Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Art. 1804 Obbligazioni del comodatario Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia (1176). Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Art. 1805 Perimento della cosa Il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.Il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l'avesse impiegata per l'uso diverso o l'avesse restituita a tempo debito (1221).
Art. 1806 Stima Se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile.
Art. 1807 Deterioramento per effetto dell'uso Se la cosa si deteriora per solo effetto dell'uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.
Art. 1808 Spese per l'uso della cosa e spese straordinarie Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti (2756).
Art. 1809 Restituzione Il comodatario è obbligato a restituire (1246, 2930) la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.
Art. 1810 Comodato senza determinazione di durata Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
Art. 1811 Morte del comodatario In caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l'immediata restituzione della cosa.
Art. 1812 Danni al comodatario per vizi della cosa Se la cosa comodata ha vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante e tenuto al risarcimento (1223) qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.

Articoli del Codice Civile sul comodato

 

[Lira75]

Art. 1809 Restituzione Il comodatario è obbligato a restituire (1246, 2930) la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.


Quindi se io voglio le stanze..lui deve darmele immediatamente..in molti forumtuttavia mi pare di aver capito che lo sfratto del comodatario e simile a quello del locatario...ma in pratica..siccome il C.C. dice che il comodatario deve restituire non appena il comodante lo dice perchè bisogna andare per avvocati? non è sufficiente che mi rivolga ai vigili o alla polizia? perchè il proprietario degli immobili deve solo subire??

Aggiunto dopo 2 minuti ....

se mi rivolgo all'uppi ho buone possibilità di rientrare in possesso velocemente dei locali e con costi contenuti?

 

[Lira75]

nessuno ha esprerienza di sfratto del comodatario?

 

[tovrm]

Forse la scadenza del contratto è a marzo 2012 e non 2011...

Poiché il comodato consente l'utilizzo di un bene a titolo gratuito, alla richiesta di rientro in possesso del bene il comodatario non ha alcun diritto da poter vantare sul bene stesso. In caso di comodato di un appartamento, se l'inquilino rimane in casa a seguito della richiesta di rilascio del bene, diventa occupazione abusiva (procedura lunga, ma più semplice dello sfratto).

Tecnicamente, alla data prevista per la fine del comodato, dal momento che queste persone vivono con te, potresti anche cambiare la serratura della porta di casa e costoro non potranno accampare alcun diritto di accesso all'abitazione.

Dovrai però conservare i beni di queste persone perché possano venire a riprenderseli, se la cosa non è già stata stabilita contrattualmente.

Non mi piace invece la clausola dei 20 Euro al giorno, perché una volta attivata potrebbe configurarsi come la trasformazione del comodato in un contratto di locazione, con le relative conseguenze. Da valutare con un legale, probabilmente.

 

[Lira75]

Grazie per la risposta, vorrei solo chiederti come funziona l'attivazione delle € 20. Per chiudere IL CONTRATTO DI COMODATO senza cadere nella possibilità di farlo diventare un contratto di affitto come devo fare?

 

[tovrm]

Come già detto, dovresti sentire un legale per avere certezze. Però a me i 20 Euro al giorno se l'inquilino non se ne va, suonano come il pagamento di un canone di locazione.
Se è come penso, la trasformazione del contratto sarebbe automatica allo scadere del periodo di comodato.

Ma ti ribadisco che è una mia personale interpretazione. Magari mi sbaglio. Io però, personalmente, non avrei inserito quella clausola.

 

[Lira75]

credo che la tua valutazione sia molto corretta..ho infatti sbagliato a mettere quella clausola dei 20 euro al giorno..ma non credi che allora debba rifare la comunicazione all'agenzia delle entrate circa la trasformazione del contratto da comodato in locazione? Credo che non sia così automatica...
Per ovviare al problema ho pensato magari di chiedere la restituzione anticipata delle stanze anche di un solo mese (o due) prima rispetto alla scadenza ufficiale per assoluta urgenza di quelle stanze e che si considera decaduta la clausola dei 20 euro al giorno...tra l'altro nel contratto ho specificato che qualsiasi variazione degli accordi dovrà essere fatta per iscritto quindi potrei risolverla così..cosa ne pensate?
L'UPPI possiede un avvocato? potrei rivolgermi a loro?

 

[Lira75]

Su un altro forum un tizio ha scritto così:

"Dopo che hai mandato la raccomandata con scritto quando deve andarsene, invece di andare da un avvocato( adesso anche per andare in bagno ci vuole ) che costa una barca di euro chiami un fabbro fai togliere la serratura e ne metti una nuova, cosi se vuole entrare a prendersi la sua roba ti chiede di aprire,aggiungi poi nella lettere che se non ritira la sua roba la farai portare a sue spese in deposito"

Cosa ne pensate? E' legale una cosa del genere?

 

[tovrm]

È quello che ti ho suggerito io nella prima risposta: cambiare la serratura. :daccordo: