Sfratto e proroga

[uva]

Allora il contratto è in essere, cioè in corso, fino a quando il giudice convaliderà lo sfratto (sfratto per morosità, giusto?).
Ci sono già state udienze? Se sì, l'inquilino si è presentato? Se sì, ha pagato sanando la morosità e le spese processuali liquidate a suo carico dal giudice? Ha chiesto e ottenuto il termine di grazia?
Sono tutte domande che puoi rivolgere al tuo avvocato, lui ti saprà dire come si svolge l'iter giudiziale.

 

[Un giocatore]

L'avvocato conosce perfettamente l'aspetto civilistico della questione 'locazione', dell'aspetto fiscale sa poco, anzi, professionalmente parlando, niente.

 

[adimecasa]

Uva il legale prima di iniziare un contenzioso di sfratto, dovrebbe intimare il pagamento degli arretrati, evidenziando anche le disdetta per morosità e fine della locazione

 

[uva]

Non dubito che l'avvocato abbia sollecitato i pagamenti arretrati prima di iniziare la pratica di sfratto, mandando una raccomandata all'inquilino.
Ma NON esiste la "disdetta per morosità"! Forse è questo che non ti è chiaro Adime: la risoluzione (chiusura definitiva) del contratto avviene solo e nel momento in cui il giudice convalida lo sfratto.
Se il conduttore sana la morosità e paga le spese processuali in udienza (eventualmente usufruendo del termine di grazia), il contratto rimane valido e la locazione prosegue.
Il moroso potrebbe anche pagare tutto prima dell'udienza: in tal caso l'avvocato del proprietario deve dichiarare davanti al giudice che la morosità non sussiste essendo già stata sanata. E la locazione prosegue.

Tutto ciò per non più di tre volte in quattro anni (art. 55 legge 392/1978):
"Art. 55
Termine per il pagamento dei canoni scaduti

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto."


Altra cosa è la disdetta del contratto per evitarne la proroga, indipendentemente dalla morosità.
Il proprietario avrebbe dovuto inviarla all'inquilino entro luglio 2014 (essendo la scadenza del quinto anno il 31 gennaio 2015) rispettando i 6 mesi di preavviso. Ma purtroppo non l'ha fatto, quindi il contratto è stato prorogato con decorrenza 1° febbraio. La proroga deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate.