Sempre sulla cedolare secca...

[Enrico2011]

Grazie!
Allora attendiamo istruzioni definitive...vorrei evitare sanzioni, peraltro da quest'anno anche aumentate.

Saluti,
Enrico

 

[tovrm]

Questa la risposta dell'Agenzia delle Entrate.

La circolare dellìAdE n. 26/E di oggi 01/06/2011 recita: «Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Il locatore può, invece, esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma.»

 

[Enrico2011]

Buon pomeriggio!
....a questo punto mi sembra di capire che non potrò optare per la cedolare secca

Grazie per l'aggiornamento.

Saluti,
Enrico

 

[raflomb]

E' il solito casino all'italiana, doe tutto deve essere interpretato, Dalla chiarezza da parte del legislatore dovrebbe partire la riforma giudiziaria, maggior chiarezza = minori ricorsi alla giurisdizione = minor intasamento per cause che potrebbero essere evitate!

2) Per quali immobili è possibile esercitare l’opzione
L’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata in relazione a ciascuna unità
3
immobiliare ad uso abitativo, ossia accatastate nelle categorie da A1 ad A11, esclusa la categoria
A10 (uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (C2, C6 e C7), se locate congiuntamente
all’abitazione e l’immobile deve essere adibito ad abitazione.
La nuova tassazione sostitutiva non si applica:
a) agli immobili strumentali;
b) agli immobili locati per l’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
Contratti misti
Se il contratto di locazione ha da oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata
l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata
l’opzione, l’imposta di registro è calcolata come segue:
● sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione;
● sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è
stato pattuito unitariamente.
3) I soggetti che possono applicare la cedolare secca
Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche titolari del diritto di
proprietà o di altro diritto reale di godimento (come l’usufruttuario) su unità immobiliari abitative
esclusivamente locate ad uso abitazione.
Non possono, pertanto, esercitare l’opzione le società e gli enti non commerciali (come le
fondazioni e le associazioni).
Nell’ipotesi di contitolarità del diritto sull’immobile locato, l’opzione può essere esercitata
distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari, che non esercitano l’opzione, sono tenuti al versamento dell’imposta di
registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.
Va, in ogni caso, versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa
l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Da quanto sopra non risulta ostare all'opzione della cedolare secca da parte del caso in oggetto.

 

[Enrico2011]

Perdonatemi, ma da quanto riportato nella nuova circolare dell'Agenzia delle Entrate....

La circolare dellìAdE n. 26/E di oggi 01/06/2011 recita: «Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

....come interpretate "...indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti"? Personalmente la interpreto così: se io persona fisica, proprietario di un immobile, lo affitto con contratto ad uso abitativo ad una società che esercita (come da statuto societario/certificato camera di commercio) un'attività commerciale (quindi fonte di reddito), indipendentemente dal fatto che l'immobile oggetto della locazione sia destinato, contrattualmente, ad uso abitativo per collaboratori/dipendenti della società stessa, non posso applicare la cedolare secca. O meglio, interpreto quanto riportato nella nuova circolare come un nuovo requisito che si va ad aggiungere a due precedenti: locatore/proprietario=persona fisica; contratto di locazione=uso abitativo; conduttore=persona fisica/giuridica che non eserciti attività commerciale (quindi "no profit").
Secondo voi?
Grazie.
Saluti,
Enrico

 

[raflomb]

Domande&Risposte Le soluzioni ai quesiti dei lettori
Alla foresteria spetta la cedolare
Il benefìcio si estende quando il locatario è una società che usa l'alloggio per i suoi dipendenti
Marco Zandonà
Le case a uso foresteria rientrano nella
cedolare secca? E le case affittate a una
società che a sua volta le affitta a terzi? Sono
alcuni dei dubbi ricorrenti nelle domande dei
lettori che hanno partecipato al Forum online
del Sole 24 Ore. Innanzitutto, bisogna
rilevare che nessun requisito soggettivo è
previsto dalla norma per il locatario. Ciò vuol
dire che l'inquilino potrebbe essere, oltre a
una persona fisica, anche una impresa o una
società, senza che questo impedisca al
proprietario di scegliere la cedolare. Questo
purché la società utilizzi effettivamente a fini
abitativi l'unità, anche indirettamente (per
esempio, concedendola in uso ai propri
dipendenti). Viceversa, la locazione a una
società che non utilizzi direttamente
l'abitazione, ma che, a sua volta, la conceda in
locazione {o sublocazione) a uso residenziale
a soggetti terzi dovrebbe essere esclusa dalla
cedolare: infatti, la società locataria non
utilizza, direttamente 0 indirettamente, il
fabbricato come abitazione. Su questo
aspetto, comunque, occorre attendere una
presa di posizione ufficiale delle Entrate.
Sotto il profilo del locatore, invece, sono
espressamente esclusi dalla cedolare gli
esercenti attività d'impresa, arte 0
professione: bocciate quindi le abitazioni
possedute da soggetti IRPEF nell'ambito
dell'esercizio di queste attività (imprenditori
individuali 0 società di persone) e le le
locazioni effettuate da società di capitali e
dagli altri soggetti Ires.
La cedolare pare invece applicabile alle
locazioni effettuate da società semplici: in tal
caso, infatti, pur non essendo una persona
fisica, la società ne ha le medesime
caratteristiche (soggetto IRPEF), non svolge
attività commerciale e il reddito è
giuridicamente qualificato come «reddito da
fabbricati» imputato direttamente ai soci, in
base alle quote di partecipazione alla società.
Fa propendere per questa conclusione anche
il "precedente" della detrazione del 36% per
le spese di ristrutturazione edilizia: per le
circolari 57/E e 121/E del 1998, il bonus è
applicabile alle case (anche locate)
possedute da società di persone, purché non
siano né beni merce, né immobili
strumentali. E questo è tipicamente
ciò che accade con le società semplici.
Direttore Fiscalità editila • Ance

 

[onesense]

La legge, secondo me, non esclude assolutamente che tu possa optare per la cedolare.
Viceversa, la circolare lo esclude decisamente.

A questo punto sta a te decidere come comportarti.
E' chiaro che in caso di controllo l'Agenzia ti contesterebbe l'opzione, e dovresti andare in Commissione Tributaria.
Tieni comunque presente che la Circolare ha valore di prassi e non normativo

 

[Clematide]

Anch'io l'ho capita così. Pollice giù banche, assicurazioni, imprese edili ecc. Pollice su enti publici e privati non commerciali che, in conformità alle proprie conformità statutarie, li destinano a propri dipendenti. Sul punto, evidentemente, è stata operata una scelta non del tutto convincente in quanto, principalmente, la cedolare opera sulla fiscalità del locatore=persona fisica. O no?

 

[raflomb]

principalmente, la cedolare opera sulla fiscalità del locatore=persona fisica. O no?

E' così, pertanto non è dato comprendere da che ratio possa muovere una sua esclusione in base alle caratteristiche del conduttore.

 

[onesense]

Le caratteristiche del conduttore incidono, nella ratio dell'Agenzia, in quanto le imprese commerciali hanno interesse a scaricare dal reddito il costo dell'affitto, e quindi la cedolare non porterebbe all'emersione di affitti in nero.
Gli enti, invece, non hanno interesse a detrarre il costo, e quindi la cedolare potrebbe esplicare i suoi effetti.

Se la ratio mi sembra chiara, il punto è che la legge questa differenziazione non la fa