Se l'amministratore può imporre la raccomandata e le spese ad personam

[edocappa]

il mio amministratore mi obbliga a comunicare con lui ad es. chiedendo documenti oppure contestare una cosa che precedentemente presentavo tramite la portineria ed inoltre mi scrive che qualunque documento richiesto sarà a mie spese: io vi chiedo se tutto ciò è regolare oppure è vessatorio, cioè in contrasto con il codice del consumatore, inoltre desidero sapere se le cosiddette spese ad personam sono vietate in quanto in contrasto con l'art. 1123 del c.c. Grazie per la risposta.

 

[Nemesis]

il mio amministratore mi obbliga a comunicare con lui ad es. chiedendo documenti oppure contestare una cosa che precedentemente presentavo tramite la portineria

Se vuoi chiedere documenti in possesso dell'amministratore o contestare il suo operato perché dovresti rivolgerti alla portineria?

mi scrive che qualunque documento richiesto sarà a mie spese

Se vuoi estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa è così.

vi chiedo se tutto ciò è regolare oppure è vessatorio, cioè in contrasto con il codice del consumatore

Il Codice del consumo non c'entra nulla.

le cosiddette spese ad personam sono vietate in quanto in contrasto con l'art. 1123 del c.c

Quell'articolo tratta la ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni.
Non tratta le spese causate da un condomino che chiede "documenti" all'amministratore.

 

[edocappa]

Se vuoi chiedere documenti in possesso dell'amministratore o contestare il suo operato perché dovresti rivolgerti alla portineria?
Se vuoi estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa è così.
Il Codice del consumo non c'entra nulla.
Quell'articolo tratta la ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni.
Non tratta le spese causate da un condomino che chiede "documenti" all'amministratore.

 

[edocappa]

Se voglio scrivere all'amministratore la cosa più comoda, veloce e non costa nulla è quella di consegnare una richiesta tramite il portiere abilitato a ricevere la posta del condominio; imporre un sistema diverso e costoso lo trovo vessatorio; qualunque notifica purchè raggiunga lo scopo cioè in qualunque modo giunga al destinatario è idoneo dice la Cassazione. Allora mi dovete dire perchè l'amministratore si serve del portiere per consegnare gli avvisi e si fa firmare un registro mentre a qualcuno preferisce fare la raccomandata addebitandogli le spese individuali non previste dalla legge e neppure dal regolamento; il condominio è una comunione di beni ed il riparto può solo essere millesimale a norma dell'art. 1123 c.c. tanto più che nella tab. generale sono già indicate spese postali o raccomandate riferentesi a tutti i condomini. Se si vuole adottare un sistema diverso di ripartizione delle spese deve essere previsto dalla legge o dal regolamento da tutti approvato cosa che nel mio caso non c'è. Ditemi se questo è un ragionamento valido.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

D.all'amministratore la cosa più comoda, veloce e non costa nulla è quella di consegnare una richiesta tramite il portiere abilitato a ricevere la posta del condominio; imporre un sistema diverso e costoso lo trovo vessatorio; qualunque notifica purchè raggiunga lo scopo cioè in qualunque modo giunga al destinatario è idoneo dice la Cassazione.

R.Se le comunicazione avvengono tramite il portiere in entrata od uscita nessun problema se colui che le riceve ( portiere e condomino) firma una ricevuta (anche su apposito registro approntato dall' AC ) che attesti il ricevimento: diversamente si rischia di non "avere la prova " . Alle persone che sono solitamente in casa l' AC farà consegnare brevi mani ; chi non è generalmente in casa o abita in luogo diverso (magari perché ha locato) riceverà una raccomandata. Normale e corretto.

Le spese postali si spalmano su tutti in rapporto a millesimi di proprietà generale ( anche le raccomandate inviate per i singoli solleciti e destinate ai morosi )
In tal senso si è espressa più volte la Corte di Cassazione (sentenza n. 3946/1994; sentenza n. 24696/2008).

I documenti richiesti dal condomino devono essere oggetto di riconoscimento economico. E' giusto e logico : Ve lo immaginate un AC che amministra 100 condomini che disloca tutto il giorno gratuitamente una segretaria a fare e distribuire fotocopie di fatture, di ricevute di spesa diverse, di contratti di assicurazione, di contratti di appalto e quant' altro al condomino passa per la testa ? Ovvio che deve mettere a disposizione una signorina che mediamente all'ora effettiva costa dai 20 ai 25 euro ( sull'ora improduttiva perché non indirizzabile al reddito di studio , incidono anche una serie di altri costi indiretti quali affitto luce etc. )

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[jac1.0]

Le spese postali si spalmano su tutti in rapporto a millesimi di proprietà

Così la contabilità è meno precisa, ma più semplice (le spese sono messe in un unico calderone). Certo è che se un condominio ricevesse molte raccomandate durante l'esercizio sarebbe bene addebitarle a lui.

 

[Gagarin]

Le spese postali si spalmano su tutti in rapporto a millesimi di proprietà generale ( anche le raccomandate inviate per i singoli solleciti e destinate ai morosi )
In tal senso si è espressa più volte la Corte di Cassazione (sentenza n. 3946/1994; sentenza n. 24696/2008).

Questa è una cosa che non sapevo e che mi giunge proprio nuova, perchè, in tutti i condomìni cui partecipo, le spese postali verso i singoli condòmini vengono sempre addebitate agli stessi, mentre quelle che il Condominio fa per la gestione generale (a Ditte, a gestori di utenze, etc..) vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà: ma le sentenze citate (se puoi, mettile nel blog, così posso scaricarle) dicono che non addebitare le spese postali ai singoli condòmini ma ripartirle per millesimi di proprietà è obbligatorio o facoltativo? E se fosse obbligatorio e il Regolamento prevedesse il contrario? Se invece fosse facoltativo e il Regolamento non ne parlasse, la facoltà di decidere sarebbe dell'Amministratore o dell'Assemblea?

 

[jac1.0]

la facoltà di decidere sarebbe dell'Amministratore o dell'Assemblea?

Dell'assemblea. L'amministratore è un organo esecutivo sempre, tranne che nelle urgenze (ove non ha tempo di sentire prima i condòmini).

 

[Ennio Alessandro Rossi]

e spese postali ai singoli condòmini ma ripartirle per millesimi di proprietà è obbligatorio o facoltativo? E se fosse obbligatorio e il Regolamento prevedesse il contrario? Se invece fosse facoltativo e il Regolamento non ne parlasse, la facoltà di decidere sarebbe dell'Amministratore o dell'Assemblea?

Le sentenze dettano un indirizzo ; non sono Vangelo. Naturalmente i tribunali gerarchicamente inferiori di grado, seppure non vincolati , cercheranno di seguire i solchi dalla Suprema corte tracciati.
A mio parere il regolamento anche assembleare può disporre come vuole . In assenza è bene attenersi alle pronunzie della Cassazione dopo aver verificato che siano state confermate nel tempo e nelle sezioni . Un indirizzo univoco certo lo si ritrova quando la sentenza della Cassazione è a "sezioni unite" , cosa che si verifica per lo più quando le varie sezioni sentenziano in maniera diversa ed allora viene percepita la necessità di ordinare la materia

 

[Elisabetta48]

In due condomìni io e altri abbiamo chiesto di ricevere tutto via mail (tranne quell'unico verbale per cui è ancora obbligatoria la raccomandata). A noi non vengono caricate le spese per gli invii postali (per raccomandata o posta normale) che invece hanno i condomini che non hanno optato per la posta elettronica. D'altra parte l'amministratore oltre a non dover sostenere la spesa postale per noi, risparmia pure sulla carta. Per gli altri infatti deve stampare tutto. Non sarebbe giusto avere le stesse spese