Ristrutturazione frontalini, cornicioni e ringhiere.

[Mario Ligorio]

Salve a tutti, avrei un quesito da porre al quale forse qualcuno saprà darmi una risposta. Ho un appartamento al primo piano (Roma) di un palazzo di sei e dobbiamo restaurare frontalini, cornicioni e ringhiere perché usurati dal tempo.

Il primo piano (nel quale ho la mia attività che tra l’altro dovrò chiudere e conseguentemente affittarne i locali!) ha un balcone che è grande un terzo rispetto gli altri balconi dell’immobile più un piccolo terrazzo. Io negli anni ho provveduto a rifare a mie spese sia la pavimentazione del terrazzo che le ringhiere del balcone, a differenza di altri condomini che invece nel tempo non hanno fatto alcuna manutenzione.

Risultato: balcone del 1° piano ( anche in virtù delle sue dimensioni ed esposizione!) è in buone condizioni (ha solo l’angolo più estremo rovinato e riparabile tramite scala), mentre gli altri balconi sono totalmente rovinati (furono completamente picchettati per tutto il loro perimetro dopo la neve dello scorso inverno!).

A settembre è stato deliberato a maggioranza la ristrutturazione della facciata complessiva della pittura sotto i balconi che delle ringhiere . Il problema è che la spesa è stata suddivisa in base alle tabelle millesimali, e io mi trovo nella condizione di dover pagare lo stesso importo di quei condomini che hanno balconi molto grandi e in pessime condizioni e in più hanno anche dei balconcini laterali anch’essi in pessime condizioni!

Dato che l’intervento sulla mia proprietà sarebbe minimo volevo sapere:
a)Esistono altri modi di suddividere le spese di questo tipo al di la delle tabelle millesimali?

b)È possibile fare la riparazione in privato e chiedere di essere parzialmente esonerati dalle spese?

c)Anche se ovviamente metterò a disposizione la mia terrazza per i ponteggi, volevo sapere se sarei comunque obbligato a farlo e se si può chiedere uno “sconto” sul prezzo finale!

d)La pittura sotto il balcone e quella delle ringhiere è onere condominiale o spetta al proprietario?

e)Visto che l’assemblea è stata fatta il 12 Settembre (io ero fuori per un breve periodo di vacanza!), l’amministratore era tenuto a farmi avere copia del verbale? In realtà ho saputo tutto solo ora che mi è arrivato il primo bollettino da pagare, non conosco neanche i capitoli di spesa visto che il rendiconto 2012 non me l’ha ancora dato!

Spero di non aver posto troppi quesiti..ringrazio anticipatamente chi vorrà darmi una risposta visto che sono completamente digiuno su queste cose.
Mario Ligorio

 

[condobip]

I balconi sono aggettanti (fuori della facciata), oppure a castello o loggia (rientranti nella facciata)?

per il momento ti fornisco alcune indicazioni sommarie.

Il balcone aggettante è proprietà esclusiva del condomino proprietario del rispettivo appartamento | Il Professionista Risolve

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. --- Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

I balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Nella sentenza si legge:
"il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprieta' condominiale, dovendo percio' escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialita' di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unita' di proprieta' esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo e', altresi', il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie." --- Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011

P.s. solo ora vedo la foto che hai postato, per cui da che si vede sono balconi aggettati, ovvero ogni condomino si pagherà la sua manutenzione e l'assemblea non poteva deliberare per le parti private!!! Per cui quanto deliberato è assolutamente nullo.

 

[Mario Ligorio]

Grazie di cuore per la cortese risposta. Ma non ho ben capito una cosa però..la cassazione afferma "..soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.". I nostri balconi (come si vede dalle foto), pur non avendo elementi decorativi, sono stati "picchettati" tutt'intorno ai basamenti perchè perdevano calcinacci (forchè il mio che essendo più riparato degli altri è rimasto pressochè integro!), quindi la spesa è individuale o collettiva?

 

[condobip]

Aggiungo una mia personale valutazione.
Una delibera, oppure per meglio dire, un accordo tra i condomini per il rifacimento dei balconi aggettati, potrebbe essere valido tra coloro i quali desiderano effettuare questa manutenzione nelle loro proprietà private, allo scopo di risparmiare nei materiali ed attrezzature impiegate (vedi impalcature e costo materiali), però la ditta esecutrice dovrebbe fatturare la spesa non al condominio, ma ad ogni singolo condomino aderente per il reale lavoro effettuato nei singoli balconi.

 

[Elisabetta48]

Infatti, proprio nel mio palazzo si stanno facendo lavori di questo tipo e la procedura, che ho trovato corretta, è stata questa:
1. sono state individuate le diverse tipologie di balconi in base alle metrature
2. per ogni tipologia l'impresa ha fatto un preventivo in base alla quantità di materiale e di mano d'opera
3, per essere ancora più precisi hanno fatto un sopralluogo perchè alcuni balconi erano messi meglio di altri e l'intervento sarebbe costato meno
4. chi ha voluto ha aderito, chi non ha voluto no. L'amministratrice ha voluto restituito il preventivo con la firma per l'accettazione o la non accettazione
5. certo l'amministratrice ha avvisato chi decideva di non fare i lavori che nel caso domani ci fosserro infiltrazioni al piano sottostante, il condomino dovrà a quel punto intervenire e si pagherà tutti i ponteggi per conto suo...
6. E' nulla la delibera assembleare ed è assurda la ripartizione in base ai millesimi

 

[condobip]

Grazie di cuore per la cortese risposta. Ma non ho ben capito una cosa però..la cassazione afferma "..soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.". I nostri balconi (come si vede dalle foto), pur non avendo elementi decorativi, sono stati "picchettati" tutt'intorno ai basamenti perchè perdevano calcinacci (forchè il mio che essendo più riparato degli altri è rimasto pressochè integro!), quindi la spesa è individuale o collettiva?

Anche per la messa in sicurezza, ogni condomino risponde per la sua proprietà, infatti nella foto che tu hai allegato non si vedono elementi a decoro dello stabile, quali potrebbero essere stucchi fregi come in questa foto;

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilità, provare che il danno fù causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ). --- Cassazione del 07/09/1996 n. 8159

 

[Luigi Barbero]

...per aggiungere peperoncino alla discussione.
Il verbale dell'Assemblea deliberativa, ti è stato recapitato o c'è stata un "compiuta giacenza" presso le Poste e non l'hai ritirato?
Nel primo caso, avevi 30 giorni di tempo per impugnare il verbale.
Nel secondo......"gli assenti hanno sempre torto"!

 

[condobip]

...
Nel primo caso, avevi 30 giorni di tempo per impugnare il verbale.
Nel secondo......"gli assenti hanno sempre torto"!

Scusami Luigi, non sempre gli assenti hanno torto, in questo caso si tratta di una delibera che propone e decide dei lavori sulle parti private (balconi aggettanti), in cui l'assemblea non aveva nessun titolo ne potere di deliberare, per cui questa decisione è assolutamente nulla in ogni tempo e non solo nei 30 giorni successivi previsti dall'art. 1137 cc (... che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.)

 

[Luigi Barbero]

Scusami Luigi, non sempre gli assenti hanno torto, in questo caso si tratta di una delibera che propone e decide dei lavori sulle parti private (balconi aggettanti), in cui l'assemblea non aveva nessun titolo ne potere di deliberare, per cui questa decisione è assolutamente nulla in ogni tempo e non solo nei 30 gironi successivi previsti dall'art. 1137 cc (... che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.)

Certo, la mia risposta era solo da intendersi vincolante nel caso in cui la delibera fosse validamente presa con particolare riguardo ai soggetti interessati dalla stessa.

 

[condobip]

Certo, la mia risposta era solo da intendersi vincolante nel caso in cui la delibera fosse validamente presa con particolare riguardo ai soggetti interessati dalla stessa.

Perfettamente d'accordo