Ristrutturazione appartamento - ampliamento portafinestra

[filipp]

Ciao a tutti,
abito in un condominio (piano terra + piano primo e sottotetto mansardato) e avendo finito il mutuo vorrei fare una piccola ristrutturazione che consiste nello spostare la cucina su un altra parete e ampliare la portafinestra che da sul balcone.
Attualmente la portafinestra è posta in mezzo a due fineste ma spostata sulla sinistra (non cè simmetria nella distanza tra i profili della portafinestra e le finestre a destra e sinistra della stessa), pertanto vorrei ampliarla di un 20-25 cm così da avere due ante anzichè la unica attuale.

Domando mi serve autorizzazione dell'ufficio tecnico del comune (immagino di si) e mi serve l'autorizzazione dell'assemblea del condominio o devo solo comunicare che apporterò la modifica ?

Lo spostamento della cucina è da considerarsi manutenzione straordinaria ?

grazie a tutti

 

[condobip]

Ti serve solo l'approvazione da parte del Comune (Dia o Scia come si chiama oggi), fatti assistere da un tecnico abilitato che conoscerà bene la procedura, il condominio non c'entra perchè stai utilizzando in maniera più intensa una parte comune (facciata) e non modifichi la funzione.
Eventualmente i condomini potrebbero obiettare per lesione del decoro allo stabile, ma con ricorso al Giudice, e vedendo la concessione del Comune sarà difficile che dia a loro ragiona (ma non si sa mai).
Lo spostamento della cucina è tra le tue facoltà (con il permesso del comune e relativa revisione mappa catastale), come detto fatti assistere anche in questo caso da un tecnico abilitato.

 

[Jrogin]

Domando mi serve autorizzazione dell'ufficio tecnico del comune (immagino di si)

Sicuramente si.

mi serve l'autorizzazione dell'assemblea del condominio o devo solo comunicare che apporterò la modifica ?

Credo che quanto affermato da condobip nel precedente post sia corretto.

 

[essezeta67]

Sì ti servono entrambe le autorizzazioni.
Lo spostamento della cucina è considerata manutenzione ordinaria e non ha diritto ad agevolazioni.
L'ampliamento della porta finestra (o lo spostamento o la modifica) è considerata manutenzione straordinaria e può godere delle agevolazioni fiscali.
Saluti.

 

[andrea lazzaro arch]

Per la modifica della porta finestra serve sicuramente la SCIA,
ma non concordo con condobib sul fatto che

"il condominio non c'entra"

, dipende dal regolamento condominiale, dipende se è la facciata principale e dipende dai condomini, un passaggio dall'amministratore non lo escluderei, potresti evitare diversi problemi, il comune rilascia "concessioni" sempre salvo diritti di terzi.
Per quanto riguarda la cucina, se non sposti pareti è semplice manutenzione ordinaria.
Saluti

 

[condobip]

Per la modifica della porta finestra serve sicuramente la SCIA,
ma non concordo con condobib sul fatto che , dipende dal regolamento condominiale, dipende se è la facciata principale e dipende dai condomini, un passaggio dall'amministratore non lo escluderei, potresti evitare diversi problemi, il comune rilascia "concessioni" sempre salvo diritti di terzi.
Per quanto riguarda la cucina, se non sposti pareti è semplice manutenzione ordinaria.
Saluti

Giusto, il regolamento però deve essere contrattuale ed esprimere in maniera inequivocabile che per l'apertura di una portafinesta deve essere approvata dall'assemblea, altrimenti sarebbe in contrasto con quanto affermano gli artt. 1102-1120 cc i quali prevedono che ciascun partecipante alla cosa comune possa servirsene, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne parimenti uso. Sono vietate le innovazioni che possano mettere in pericolo la statica e il decoro dell'edificio (art. 1120).
Ed è anche vero che il Comune rilascia la concessione salvo diritti dei terzi, i quali se ritengono di essere lesi possono adire al Giudice.
Ma se non prevista al RdC Contrattuale non è obbligatoria nessuna delibera preventiva, ma basterà (non d'obbligo) una semplice comunicazione all'amministratore.
Vedi anche; http://www.fuorimilano.it/portale/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=189

 

[andrea lazzaro arch]

Giusto, il regolamento però deve essere contrattuale ed esprimere in maniera inequivocabile che per l'apertura di una portafinesta deve essere approvata dall'assemblea, altrimenti sarebbe in contrasto con quanto affermano gli artt. 1102-1120 cc i quali prevedono che ciascun partecipante alla cosa comune possa servirsene, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne parimenti uso. Sono vietate le innovazioni che possano mettere in pericolo la statica e il decoro dell'edificio (art. 1120).
Ed è anche vero che il Comune rilascia la concessione salvo diritti dei terzi, i quali se ritengono di essere lesi possono adire al Giudice.
Ma se non prevista al RdC Contrattuale non è obbligatoria nessuna delibera preventiva, ma basterà (non d'obbligo) una semplice comunicazione all'amministratore.
Vedi anche; http://www.fuorimilano.it/portale/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=189

Certo, rimane comunque la questione del decoro arch., se si modifica una facciata che presenta un preciso disegno architettonico e ne viene alterata la forometria possono nascere dei problemi, poi al di là dell'articolo di legge, in un condominio, se possibile, è sempre meglio cercare un accordo preventivo piuttosto che trovarsi davanti ad un giudice a rivendicare i propri diritti...

 

[condobip]

Certo, rimane comunque la questione del decoro arch., se si modifica una facciata che presenta un preciso disegno architettonico e ne viene alterata la forometria possono nascere dei problemi, poi al di là dell'articolo di legge, in un condominio, se possibile, è sempre meglio cercare un accordo preventivo piuttosto che trovarsi davanti ad un giudice a rivendicare i propri diritti...

E' meglio ma non obbligatorio e caso mai sarà il Giudice a dire se il decoro è stato leso, l'assemblea non è competente in questa valutazione, ovvero quello che piace a me può non piacere ad altri oppure l'inverso;

Cass. Civ. 27.10.2003 n. 16098
In tema di tutela del decoro architettonico, il Giudice deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minor rigore sulla base delle caratteristiche del singolo edificio o di parte di esso. Il Giudice, da un lato, deve accertare, cioè, se esso avesse ab origine un’unitarietà di linee e stile compromessa significativamente dall’innovazione apportata e dedotta in giudizio. Dovrà altresì accertare se già precedentemente altre innovazioni avessero inciso, alterando tale unitarietà.
Dall’altro lato, il Giudice dovrà accertare se l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità, ovvero tale da arrecare un pregiudizio estetico dell’edificio suscettibile di valutazione economica.
Giurisprudenza Conforme: Cass. Civ. 15.04.2002 n.5417

CdC N° 23459 del 16/12/04
Il Condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre, o modificare quelle esistenti, purché tali opere non mutino la destinazione della cosa, non ledano il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio; precisando che occorre un’autorizzazione preventiva da parte del Comune.

Ripeto il mio concetto, se l'Ufficio Tecnico ha concesso il benestare, sarà molto difficile che il Giudice ribalti la concessione, questo almeno dalle mie parti.

 

[filipp]

non è questo il caso di un disegno preciso nelle aperture e comunque non è la facciata principale anzi essendo sul lato corto non è facilmente visibile neppure dalla strada, percui le dimensioni non si percepiscono (intese come larghezza).
Quanto al regolamento non prevede nessun divieto o obbligo di autorizzazione.
Grazie a tutti.

 

[andrea lazzaro arch]

non è questo il caso di un disegno preciso nelle aperture e comunque non è la facciata principale anzi essendo sul lato corto non è facilmente visibile neppure dalla strada, percui le dimensioni non si percepiscono (intese come larghezza).
Quanto al regolamento non prevede nessun divieto o obbligo di autorizzazione.
Grazie a tutti.

e allora penso proprio non ci siano problemi