Risoluzione del contratto di affitto

[vittorievic]

Se hai figli o nipoti magari possono dirtelo loro, se non hai buon cuore di vivere ancora a lungo

guarda che @Vivì è giovane può quindi affrontare 6/8 anni di iter giudiziario.

 

[vittorievic]

@Vivì io appartengo alla generazione "baby boomer" farei volentieri cambio di età con te (ma tu non come me).
Comunque c'é molto terrorismo sulla lunghezza dei processi sappi che ora c'è una legge sulla durata ragionevole del processo (Leggge 89/2001); sui ragionevoli tempi processuali si sono espresse sia la Corte di Giustizia Europea e sia la Corte Europea dei Diritti dell'uomo.
Processi civili di sfratto che non vedano coinvolti minori o perse ammalate o portatori di handicap i 3/4 anni si chiudono.

 

[Vivì]

@Vivì io appartengo alla generazione "baby boomer" farei volentieri cambio di età con te (ma tu non come me).
Comunque c'é molto terrorismo sulla lunghezza dei processi sappi che ora c'è una legge sulla durata ragionevole del processo (Leggge 89/2001); sui ragionevoli tempi processuali si sono espresse sia la Corte di Giustizia Europea e sia la Corte Europea dei Diritti dell'uomo.
Processi civili di sfratto che non vedano coinvolti minori o perse ammalate o portatori di handicap i 3/4 anni si chiudono.

Grazie per l'informazione, che mi è utilissima per un'altra questione di risarcimento danni (eh sì, purtroppo causa successione mi trovo circondata da guai con case e individui poco raccomandabili). In questo caso l'inquilino è anziano e ufficialmente invalido( anche se ha più energie di me). Per me la priorità è mandarlo via di lì, mi darebbe solo problemi, anche se ci perdo soldi di affitto mi interessa casa libera perché ho bisogno di vendere. Stavo pensando per questo di cominciare con una licenza di finita locazione in modo da guadagnare un anno di tempo....

 

[Vivì]

Dovrai inviare al conduttore raccomandata ar comunicandogli che non intendi rinnovare il contratto per il biennio successivo.
Ricordati di osservare il preavviso di legge per la disdetta: almeno 6 mesi prima della scadenza del quinto anno.
Se malgrado la tua disdetta l'inquilino non rilascerà l'appartamento spontaneamente, dovrai iniziare una procedura di sfratto per fine locazione.

Secondo me inviargli ora la raccomandata ar col diniego del rinnovo può essere una cattiva idea. Sapendo che tu non vuoi rinnovargli il contratto l'inquilino potrebbe interrompere i pagamenti.
Da come si è comportato, facendo dei lavori abusivi non autorizzati, sembra una persona inaffidabile.

Se interrompe i pagamenti sarai costretta ad iniziare lo sfratto per morosità, che comporta tempi lunghi (in genere i Giudici concedono il termine di grazia, poi malgrado la convalida gli Ufficiali giudiziari possono concedere dei rinvii prima di eseguire lo sfratto). Gli inquilini lo sanno, e tendono ad approfittarne rimanendo in casa senza pagare il più a lungo possibile.

Valuta attentamente i pro e i contro prima di prendere una decisione.

Sì, hai inquadrato bene il soggetto e la situazione... Ho messo in conto che smetterà di pagare, per questo ho pensato di cominciare subito con una licenza di fine locazione in modo da guadagnare tempo, solo che non so tempi e costi e quindi se mi convenga rispetto allo sfratto...

 

[Aidualc]

licenza di fine locazione

cosa intendi?

Comunque intimare la disdetta alla scadenza contrattuale, sempre con i 6 mesi di anticipo (meglio 7 così sei certa che l'inquilino riceva al raccomandata nei tempi corretti) è sempre buona cosa.
Se devi vendere valuta anche una buona uscita per schiodartelo di torno.

 

[Vivì]

cosa intendi?

Comunque intimare la disdetta alla scadenza contrattuale, sempre con i 6 mesi di anticipo (meglio 7 così sei certa che l'inquilino riceva al raccomandata nei tempi corretti) è sempre buona cosa.
Se devi vendere valuta anche una buona uscita per schiodartelo di torno.

È un'azione giudiziale che si fa quando si pensa che l'inquilino non vada via alla scadenza del contratto. Va fatta con il contratto ancora in essere e in pratica si inizia a chiedere che vada via allo scadere del contratto. I vantaggi sono che si recupera tempo nella sentenza di sfratto nel frattempo che l'inquilino è ancora in casa, gli svantaggi è che ovviamente l'inquilino diventa una belva!
P. S. Si, mi ha chiesto 60.000 euro di buonuscita (conto di guadagnarci con la vendita circa 100.000 euro)

 

[Nemesis]

cosa intendi?

Il procedimento previsto dall'art. 657 c.p.c., teso a precostituirsi un titolo esecutivo da far valere alla scadenza naturale del contratto, in caso di mancato rilascio dell'immobile.

 

[Aidualc]

Tienici aggiornati. Mi interessa molto capire se con la licenza le tempistiche possono variare (in positivo per il locatore) o se, come anticipi, si va ad aumentare il rischio di scarsa collaborazione.

 

[mapeit]

Forse forse ... a fargli una causa immediata per inadempienza contrattuale (per le modifiche non autorizzate) con risoluzione del contratto e minaccia di chiedergli i danni ti conviene in termini di tempistiche e gli farebbe anche abbassare la cresta sulle richieste di buonuscita. Meglio spendere 3/4.000 Euro di legale piuttosto che 60.000 di buonuscita.

 

[uva]

o se, come anticipi, si va ad aumentare il rischio di scarsa collaborazione.

Me lo sono chiesto anch'io!

Siccome la licenza di fine locazione comporta costi certi per il locatore (che deve rivolgersi ad un legale) io non ho mai intrapreso quella strada, sebbene in passato qualche avvocato me l'abbia consigliata.
Ho preferito inviare al conduttore il diniego al rinnovo del contratto, con un preavviso di 7 - 8 mesi. E poi negoziare il rilascio con un incentivo economico (non certo una buonuscita di 60.000 euro come scritto da @Vivì !)

Però può essere utile procurarsi in anticipo il titolo esecutivo.

Anche con la licenza di fine locazione si rischia che il conduttore imbestialito interrompa i pagamenti.
A quel punto diventa utile lo sfratto per morosità, la cui convalida permette al locatore di non pagare le imposte sui canoni non incassati.

Sarebbe interessante sapere se la procedura per la licenza di fine locazione si può "convertire" in sfratto per morosità prima della scadenza del contratto, nel caso e nel momento in cui il conduttore diventi moroso.