Riparto spese per imbiancatura dell'atrio e del vano scale

[Gio48]

Buonasera! Ho cercato nei forum, ma non ho trovato questa informazione.
Sono un condomino e da anni faccio le veci dell'amministratore in una palazzina abitata da diversi parenti e qualche affittuario. In assemblea ordinaria mi è stato richiesto di presentare dei preventivi per la verniciatura dell'atrio e del vano scale. si tratta di un lavoro che potrebbe superare i 3.000 euro e bisogna riconoscere che gli inquilini dell'ultimo piano sono quelli che sporcano maggiormente i muri.
Come vengono ripartite le spese?
grazie per le vostre risposte!

 

[Dimaraz]

Avete un RdC ?

 

[Gio48]

Purtroppo no

 

[Dimaraz]

Allora ti informo che l'argomento giuridicamente non è specificatamente normato (nessun articolo di Legge cita la tinteggiatura del vano scala)...quindi si possono invocare, per analogia, articoli diversi che però sono in contrasto.
Tale "bailamme" si ritrova anche in giurisprudenza...sentenze diverse a seconda del tribunale.

Servirebbe anche un distinguo sulla conformazione delle scale e di quali elementi andrete a tinteggiare...in generale posso darti quello che è un (mio) criterio logico:

premesso che la tinteggiatura non possa essere assimilabile alla pulizia ma più ad una manutenzione:

-l'atrio di ingresso è a servizio di tutti...quindi certamente da dividere per millesimi di proprietà
-eventuali pareti che fungono da ringhiera della scala e/o da sostegno inferiore alle rampe e la parte sottostante le rampe da dividersi in base all' Art. 1124 (metà in ragione di proprietà piano e metà in ragione di altezza piano)
-le pareti laterali sulle quali sono fissati i gradini ma che sono muri portanti/perimetrali dell'intero edificio (oltre che elemento di divisione delle singole unità private) su base millesimi di proprietà (come l'atrio).

Vista la "confusione" che esiste nelle sentenze e in considerazione del ruolo "pro-bono" che svolgi, ti suggerisco di indire assemblea sulla questione spiegando il criterio e informando dell'esistenza di pareri difformi.
Sarà la maggioranza a decidere se procedere come suggerito e gli eventuali "oppositori" avranno i canonici 30 gg. di tempo per impugnare...dopo di che la delibera sarà valida ed efficace.

Suggerisco inoltre di formulare un RdC che contempli tutte le regole del caso onde fissare per il futuro norme certe.
Ovviamente da approvarsi al'unanimità (1000/1000) con specifica clausola che imponga a chi dovesse vendere di richiamare in Rogito tale Regolamento.

:

 

[Gio48]

Grazie infinite! Seguirò i tuoi consigli e complimenti per la competenza!

 

[bertoldo]

Da "l' esperto risponde" del Sole 24 Ore 20/6/14:
" i muri delimitativi del vano scale non possono essere considerati alla stregua né accessori delle stesse in quanto fanno parte della struttura portante dell'edificio, ma sono da considerarsi quale parte comune necessaria per l'esistenza dello stesso- Ne consegue che i lavori di tinteggiatura dei muri delimitanti il vano scale vanno ripartiti ai sensi art. 1123 comma 1.C.C., in base alla tabella millesimale generale, considerando anche le unità adibite a negozi e site al piano terreno (Tribunale di Bologna 23/10/2000)"
Di fatto ritengo corretta la specifica fatta da Dimaraz

 

[User_44116]

Esistendo un regolamento contrattuale che prevede una specifica tabella scale (adottata per la ripartizione delle spese pulizia e luce) per la semplice manutenzione di ritenteggiature dell'atrio e del vano scale è applicabile detta tabella?
La sentenza riportata da Bertoldo, a mio modesto avviso, è semplicemente 'fuori dal mondo reale' ! Intanto i muri perimetrali del vano scale non sempre (quasi mai!) sono muri portanti, comunque la ritinteggiatura viene effetuata perchè chi utilizza la gradinata, nel tempo, li ha sporcati e, per ridare decoro, vengono ritinteggiati a beeneficio di tutti coloro che usano la gridinata (coinvolgere addirittura anche negozi, box, magazzini ecc., sembrerebbe una pura ... cattiveria ... illegale!).

 

[Dimaraz]

La sentenza riportata da Bertoldo, a mio modesto avviso, è semplicemente 'fuori dal mondo reale' ! Intanto i muri perimetrali del vano scale non sempre (quasi mai!) sono muri portant

Non sapevo che Bologna fosse una città presente solo nei romanzi.

Forse è questione di intendersi sui termini.
Premesso che i muri su cui si innestano le rampe delle scale non possono essere semplici tramezze (muro da 10 finito) bensi sono muri se non interamente in C.A. quantomeno in laterizio o pietra con spessore 30...in gergo vengono chiamati "portanti" anche se esiste una struttura a pilastri perché comunque coadiuvano alla tenuta di solai e tetto e solo secondariamente le rampe.

Si potrebbe ipotizzare di togliere le scale interne ma le pareti debbono comunque rimanere...e spero non serva ti spieghi il perché.

La questione che poni (si dipingono solo perché sporcate con il passaggio) non è vera in assoluto ma solo in parte.
Le pareti si "rinfrescano" non solo per eventuali macchie causate dal passaggio ma anche per altri motivi: muffa, distacchi delle pitture, vetusta' del colore, polvere ambientale che si sedimenta (più evidente sopra ed ai lati di termosifoni)

Converrai che a differenza delle pulizie generiche la "cadenza" della ri-pitturazione abbia tempi pluriennali.

In ogni caso un RdC potrebbe anche fissare criteri diversi senza che si possa affermare inequivocabilmente quale sia il metodo migliore.

 

[Gio48]

Il vero problema è che sono stati gli inquilini a sporcare il vano scale portando le biciclette al quarto piano o cambiando arredi e facendo il trasloco e il vano scale è stato rinfrescato 4 anni fa. Ora le pareti andrebbero cartavetrate e il lavoro più grosso oltre al costo del materiale è quello di riprendere tutta la verniciatura del battiscopa che segue tutti i gradini per 4 piani. Possiamo parlare con tutti i proprietari agevolmente, ma sono gli inquilini Quelli che dovrebbero pagare il lavoro perché hanno creato il problema e mi chiedo se non sia il caso di parlare anche con loro. Avevo pensato di dividere al 50% fra proprietari inquilini la spesa totale e ripartirla utilizzando i millesimi di Luce scale.
Cosa ne dite?

 

[Dimaraz]

Avevo pensato di dividere al 50% fra proprietari inquilini la spesa totale e ripartirla utilizzando i millesimi di Luce scale.
Cosa ne dite?

No.
Il Condominio e il suo amministratore e/o facente funzioni non può rapportarsi con gli inquilini.
Il conto lo si presenta ai soli proprietari...poi saranno questi a decidere se rivalersi.

Se i lavoro viene fatto in ripristino di un danno di cui si conoscono i colpevoli...allora si può addebitare a costoro (sempre i proprietari) l'intera spesa.