Riparto spese conduttore

[evil]

Ciao a tutti, sono nuovo del forum.
ho un appartamento che affitto essendomi trasferito con la mia famiglia.
Con i primi inquilini avevo concordato, relativamente alle spese di condominio, un forfait in cui, a conguaglio, pagare solo il consumo del riscaldamento (il cui consumo veniva calcolato con le valvole dall'amministratore).
Con i secondi invece ho fatto come solitamente si fa, e cioè chiedendo una quota mensile da conguagliare non appena arrivano i conteggi.
Mi sono guardato le tabelle che stabiliscono cosa imputare al locatore e cosa al conduttore, ma siccome ogni amministratore ha una modalità sua di conteggiare, sono un po' in difficoltà su cosa spetta a uno e cosa all'altro.
Ovviamente l'amministratore mi ha risposto picche quando ho chiesto che facesse la ripartizione (pagandolo ovviamente), quindi devo farla io.

Ho pensato di prendere le voci (e i valori) del consuntivo generale e dividerle per i millesimi (nel consuntivo vengono riportati i millesimi delle voci principali (tranne gli ascensori che hanno millesimi diversi dovuti al piano).
Secondo voi è corretto?

Ho poi da capire quali voci imputare al conduttore, e spero possiate aiutarmi:

A) Spese generali:
1 assicurazione: locatore
2 amministrazione: locatore
3 consulenza fiscale: locatore
4 banca c/c: locatore
5 spese borsuali: locatore
6 energia elettrica: conduttore
7 manutenzione ordinaria e varie: conduttore
8 portierato: 90% conduttore e 10% : locatore
9 spese varie: conduttore
10 giardino: conduttore
11 spurghi: conduttore
12 antincendio: locatore
13 acqua potabile: conduttore
14 concessioni e tasse: locatore
15 opere straordinarie: locatore
16 supercondominio: locatore
17 sanzioni: locatore
18 ritenute d'acconto: locatore
19 riscaldamento parti comuni: conduttore

B) Ascensori:
1 manutenzione ordinaria: conduttore
2 controllo periodico: conduttore
3 manutenzione straordinaria: locatore
4 energia elettrica: conduttore
5 verifica periodica: conduttore

In sostanza se ci sono 7000€ di manutenzione ordinaria condominiale, se il mio appartamento è di 20 millesimi l'inquilino pagherà 140€.
Se il portierato fosse 40000€, l'inquilino pagherebbe il 90% della cifra per i 20 millesimi, quindi 720€.

E' corretto?
Delle voci qui sopra ho imputato in maniera non corretta qualcosa?

grazie mille a chi vorrà aiutarmi!

 

[Aidualc]

Le divisioni mi paiono corrette.
Puoi confrontare con la tabella di ripartizione locatore / conduttore degli oneri accessori di Confedilizia, secondo me è la più precisa.

 

[uva]

Con i secondi

Non hai specificato che tipo di contratto hai stipulato con gli attuali inquilini.

Mi sono guardato le tabelle

Se si tratta di un contratto concordato 3 + 2 la tabella di riferimento è l'Allegato D al D.M. 16/01/2017.
Per quelli liberi 4 + 4 le parti si possono accordare liberamente sulla ripartizione degli oneri accessori (spese condominiali).
L'elenco che hai fatto è corretto; per le manutenzioni occorre valutare di volta in volta se sono ordinarie (a carico del conduttore) o straordinarie (a carico del locatore).

 

[donatella]

Comunica i dati dei tuoi inquilini all'Amministratore, saranno inseriti e al consuntivo farai conguaglio togliendo quello che ti hanno versato nell'anno

 

[uva]

al consuntivo

occorre individuare le spese condominiali di competenza del locatore e quelle a carico del conduttore, in base alla tabella di riferimento citata nel contratto di locazione.

E' un lavoro che generalmente fa il locatore, perché il Condominio è estraneo al rapporto intercorrente tra il condòmino/locatore e il suo inquilino.

Amministratore

potrebbe assumere l'incarico di calcolare la ripartizione, addebitando il costo della consulenza al locatore.
In questo caso non lo vuole fare:

l'amministratore mi ha risposto picche quando ho chiesto che facesse la ripartizione (pagandolo ovviamente),

 

[evil]

ciao a tutti e grazie.
Sì, il contratto è un classico 4+4 a cedolare secca.
Io avevo già provato a chiedere all'amministratore ma mi ha risposto in maniera piccata, dopo un po' di solleciti, che loro ste cose non le fanno.
E chiaramente non lo chiedevo come favore personale ma come lavoro retribuito.
Per questo motivo mi sono fatto io un bell'excel dove sono andato ad inserire i valori presenti nel consuntivo di gestione parametrati ai millesimi e scorporati di tutte le spese straordinarie e spese in capo al locatore.

Diciamo che il lavoro, fatto così, è molto semplice, finchè le spese coincidono con la permanenza dell'inquilino...il casino c'è, e non saprei come risolverlo, quando le due cose non coincidono...
per intenderci, se la gestione fa da agosto 2023 a luglio 2024, e l'inquilino entra a febbraio 2024...che si fa di solito? Si prende il generale e lo si divide per 12 attribuendo solo i mesi effettivi di permanenza?
Chiaramente così viene facile su spese ordinarie, su portineria, ecc...ma sul riscaldamento, essendo impossibile fare letture intermedie dei contabilizzatori, è impossibile...quindi se ho l'inquilino A che tiene tutto a palla e l'inquilino B che tiene tutto al minimo, se divido per 12 pagheranno uguale ingiustamente...

 

[uva]

quando le due cose non coincidono

si addebitano all'inquilino rate mensili in acconto delle spese condominiali a suo carico.
L'importo delle rate è stabilito in base al preventivo oppure all'ultimo consuntivo approvato dall'assemblea condominiale.

Se l'inquilino rilascia l'immobile e va via prima che il consuntivo sia stato approvato, non è possibile nel momento del rilascio calcolare esattamente il conguaglio a suo debito o credito.
Lo si annota nel verbale di rilascio, e il locatore può trattenere una parte del deposito cauzionale per regolare il conguaglio quando ci saranno gli elementi per calcolarlo.

sul riscaldamento, essendo impossibile fare letture intermedie dei contabilizzatori

Perché dici che è impossibile?
Locatore e inquilino verificano insieme le letture dei contabilizzatori e le scrivono sul verbale di rilascio.
Io uso il modulo allegato.

Si comunicano le letture all'amministratore (o a chi predispone i conteggi del riscaldamento) in modo da addebitare il consumo effettivo e la quota fissa fino al giorno in cui l'inquilino ha occupato l'immobile.

 

[basty]

Premesso che è corretto riferirsi a quanto concordato a contratto, io non condivido in alcuni punti la ripartizione da te proposta.
12- Antincendio: conduttore
16 Supercondominio: conduttore (se si riferisce a manutenzioni ordinarie tipo giardino, pulizia, illuminazione....)
17 Sanzioni: dipende: se sono sanzioni per cattivo conferimento rifiuti, spetta ai conduttori. Se sono sanzioni fiscali, al locatore.
18 Ritenute d'acconto: anche qui dipende da quali spese sono generate.

Poi per contratto 4+4 si possono concordare addebiti anche per altre spese:
ad esempio io attribuisco al conduttore il costo della amministrazione (è un servizio obbligatorio a beneficio della comunità di residenti)
Ritengo invece sempre a carico del locatore la assicurazione globale fabbricato, e le eventuali spese per adempimenti fiscali.

Quanto alla periodicità delle spese e differenze tra permanenza inquilino e consuntivo condominiale, è chiaro che se non si vuole/può attendere il consuntivo e conguaglio, bisogna accontentarsi di una approssimazione: con una avvertenza.
Ad es. per il riscadamento io considero la stagione invernale: se l'inquilino è sotto contratto nel periodo del semestre ottobre-aprile , sarà a suo carico l'intera stagione riscaldamento e non solo i 6/12 dell'annualità. Per le altre voci, non so far altro che considerare i dodicesimi occupati.

Se la occupazione invernale è parziale, l'ottimo è quanto suggerisce @uva (sempre che si sia in condizione di trattenere una quota di cauzione: in ogni caso sia la parte variabile che fissa sono a carico del conduttore.

 

[evil]

Grazie mille.
Antincendio in effetti ho guardato la tabella sunia è la mette a carico del conduttore, intesa come manutenzione estintori ecc
Supercondominio: questo è un bel tema, nel nostro stabile abbiamo sia amministratore del palazzo, sia del supercondominio. Per quanto ne so si occupa dei box interrati, in comune tra i 3 stabili, e della centrale termica, anch'essa in comune tra i 3 stabili, e del giardino. Il tutto sia come manutenzione ordinaria che straordinaria. Nel consuntivo non viene fatta distinzione, si parla solo di "quota a carico dello stabile"...quindi penso possa essere contestabile applicarla al conduttore.
Forse conviene fare 50 e 50 (così come per l'amministratore di condominio), dato che ne beneficia sia il conduttore che il locatore.
Sanzioni: da 15 anni a questa parte ho sempre solo visto sanzioni sull'errato conferimento dei rifiuti, mai altro (che poi parliamo di 300€ diviso tra tutti i condomini, quindi poca roba).
Ritenute: controllando bene ho visto che tutti gli interventi (dalla pulizia addolcitore, alla manutenzione estintori, allo spurgo della fogna) hanno la voce "esclusa ritenuta 4%" che quindi a sto punto va a parte. Il problema è che anche le voci come "studio fattibilità superbonus" hanno quella specifica...e sono più corpose (uno studio di fattibilità cuba 6k, uno spurgo di una fogna 300€...) quindi penso sia più corretto o spulciarsi tutto e scalare lo straordinario, oppure lasciarle al locatore, tanto il grosso è sulle fatture straordinarie...

Per il riscaldamento il nostro fornitore, malgrado sia stato chiesto più volte, non rilascia i conteggi dei singoli contabilizzatori, ma calcola direttamente la cifra dovuta. Quindi mi è impossibile, anche segnando i dati dei contatori, andare a dire "tu hai consumato tot e quindi mi paghi tot". C'è da dire che finora mi è sempre andata di fortuna e gli inquilini han sempre fatto la stagione intera.

 

[basty]

Condivisibile: commenti di buon senso.