Ripartizione spese tinteggiatura facciate esterne del condominio

[giannid]

Abito in un condominio e recentemente è stata eseguita la verniciatura delle facciate esterne.
Al momento della ripartizione della spesa, l'amministratore ha provveduto a scorporare da essa quella per la verniciatura dei parapetti delle terrazze (lato esterno ed interno), che sono in muratura e solo io ed un altro condomino possediamo.
Questa è stata posta a carico solo dei due proprietari, mentre la cifra restante è stata correttamente ripartita in millesimi.
La domanda che pongo è se questo approccio può essere considerato corretto o se non sia invece corretto ripartire l'intera spesa fra tutti i condomini.
In pratica i parapetti sono stati considerati come proprietà esclusiva dei possessori dei terrazzi e non come facenti parte della facciata condominiale. Peraltro il Regolamento non fa alcun riferimento a questo aspetto.
Saluto e ringrazio coloro che vorranno contribuire.

 

[Gianco]

Le parti condominiali sono le strutture portanti ed i muri perimetrali dell'edificio. Le murature dei parapetti delle terrazze non lo sono. Per i riferimenti normativi lo specialista, imbattibile, è Nemesis.

 

[bertoldo]

Nel mio condominio, stessa struttura, solo la parte interna dei parapetti è stata posta a carico dei condomini possessori dei terrazzi

 

[Luigi Criscuolo]

Nel mio condominio, stessa struttura, solo la parte interna dei parapetti è stata posta a carico dei condomini possessori dei terrazzi

infatti dovrebbe essere così.

 

[MagoMerlino]

il lato esterno del parapetto, facendone corpo, è da considerarsi parte della facciata e, quindi, il relativo costo deve essere inglobato nella ripartizione millesimale.

 

[adimecasa]

se le spese interne dei parapetti sono private, non doveva essere approvato, il preventivo e il suo riparto come condominiale, pertanto potevate farlo personalmento o tralasciare di farlo, tutto dipende dall'approvazione che è stata fatta in assemblea al momento di deliberare il lavori

 

[Luigi Criscuolo]

in effetti questa discussione ne apre un'altra.
Se i frontalini dei balconi sono di proprietà e non condominiali, perché molte volte in assemblea si approvano tra i lavori da eseguire sulla facciata per poi addebitarli ai singoli proprietari?

 

[moralista]

La parte condominiale potrebbe rientrare quella esterna al muretto e non quella interna, salvo rigolamenti che attestano diversamente

 

[chiacchia]

Vi trascripo un poco di concentrato su i frontalini:

Una delle prime sentenze della Suprema Corte orientato a ritenere i frontalini parte integrante della facciata è stata la n. 8159/1996 in cui si sostiene che essi costituirebbero facciata solo se assolvano alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio; sicché la funzione architettonica e il regime di
appartenenza non possono definirsi in astratto, ma devono essere esistenti e verificati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.
Successivamente, la precisazione della loro attribuzione quale componente del “balcone proprietà privata” è stata ancor più incisiva poiché si è puntualizzato che la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito,
anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza
(Cass. sent. 1784/2007).
Secondo la Cass. 29 gennaio 2007 n. 1784, la spesa relativa ai frontalini dei
balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione ornamentale/decorativa: i balconi, infatti “essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune ma soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell’edifico (non sono ricompresi nell’elenco indicato nell’art. 1117, C.C.), ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono il naturale prolungamento, in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono (decorazioni e stucchi pregiati) che servo ad abbellire lo stabile contribuendo a costituire l’aspetto architettonico dell’edificio”.

Si badi bene: nelle sentenze si parla sempre degli elementi decorativi (es. stucchi) posti sul frontalino e non del frontalino (inteso nelle sue connotazioni strutturali), ragion per cui sono i primi e non i secondi ad essere di proprietà comune,
La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza ( sentenza n. 1784/2007 ).
Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illegittima e viziata di nullitàla delibera che impone spese ( e la relativa ripartizione ) riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi ( Cassazione, sentenza n. 21199/2005).
Ai soli proprietari compete, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.
E' questa la conseguenza naturale e ovvia della natura " privata " dei balconi che la Suprema corte nella sentenza in commento n. 1784/2007 ha voluto fare emergere.
Articolo tratto dal Sole 24 Ore.

 

[adimecasa]

Chiacchia, questo è risaputo che i frontalini sono di proprietà esclusiva, ma chi obbliga i proprietari a fare manutenzione?