Ripartizione quote per il rifacimento di una facciata

[antonello mariolino]

buon giorno sono antonio, abito e sono proprietario in una palazzina di sette condomini al centro storico. abbiamo fatto fare da un impresa il rifacimento della facciata costo 13.500 euro.è stata fatta soltanto la facciata principale e non quella interna. premetto che lo stabile è di sette appartamenti di cui quattro sono in facciata principale con grandi finestre e qualcuna interna risultante in pozzo luce, i rimanenti tre appartamenti interni che non fanno parte della facciata principale, hanno il solo affaccio tutte in un solo pozzo luce o chiostrinadove non è stato fatto alcun lavoro.. sorti dei problemi tra condomini riguardo la divisione e spartizione quote ( non abbiamo millesimi). assunto un geometra a stabilire e ha stabilitole seguenti quote, riguardo i tre appartamenti interni con tutte finestre interne, ha stabilito che ciascuno è di 200, 00 euro, perchè utilizzano soltanto l'entrata del portone che è comune per tutti.. i rimanenti quattro appartamenti con finestre in facciata principale, il geometra ha diviso il grosso della quota tra loro che fanno parte della facciata.. vorrei sapere se tali divisioni sono corrette a norma di legge.. attendendo una cordiale risposta ringrazio cortesemente.

 

[Franci63]

Non mi sembra assolutamente una divisione corretta,in quanto la facciata condominiale è, senza dubbio,un bene comune a tutti i condomini,anche quelli con affaccio interno.
Certo avreste dovuto stabilire dal principio come dividere la spesa,non essendoci millesimi.Ora i malumori sono garantiti.
Chi ha deciso l'intervento sulla facciata?
Come vi siete regolati in passato per altri eventuali interventi effettuati su parti comuni tipo tetto o altro?
Forse l'unico modo per risolvere ora la questione dovreste far predisporre una tabella millesimale di proprietà,ed utilizzare quella anche per i lavori della facciata.

 

[magia2002]

A mio parere va suddiviso per millesimi di proprieta' perche' trattasi di un bene condominiale e che comunque tutti ne beneficiano . Il decoro di una palazzina ( una bella facciata lato ingresso principale ) ne avvantaggia tutti sia gli appartamenti che appartengono a quella facciata ma anche gli appartamenti interni .D' altronde non avete neanche fatto opere particolari con cappotti termici ecc. ma semplicemente una rimessa in ordine con gli stessi criteri preesistenti . Un regolamento condominiale e' indispensabile .Con l'elaborazione dei millesimi due appartamenti identici come metratura ma una con affaccio sulla strada principale e l'altro appartamento con affaccio sul cortile interno hanno millesimi diversi .

 

[Dimaraz]

Posto che una tabella millesimale non esiste e che la spesa va ripartita fra tutti in proporzione al valore delle unità usate i metriquadri o cubici.

Per elaborare ed approvare una tabella millesimale si rischia di arrivare alle calende greche e servirebbe il favore dell'umanità per applicarla.

 

[SuperRomu]

é stato pubblicato due volte lo stesso post. Chiedo allo Staff di provvedere ad eliminare l'uno o l'altro.
Saluti.

 

[ACTARUS]

Altri hanno già risposto al quesito; occorrerà vedere se tutti saranno concordi nell'accettare la suddivisione proposta, anche se la più logica. E' ovvio che la facciata é un bene comune a cui tutti devono contribuire. Il mio consiglio é di provvedere subito a fare redarre una tabella millesimale. La spesa é un buon investimento, se consideriamo che eviterà molte discussioni in futuro ed anche situazioni di impasse.

 

[magia2002]

Ovvio che se i lavori sono stati commissionati solo dai proprietari che si affacciano sulla strada senza chiedere niente ai proptietari che hanno lato cortile , a posteriori chiedere delle contribuzioni e' un po' antipatico .

 

[proid]

Sbagliato fare lavori senza prima istituire i millesimi per ripartire le spese.
La facciata a prescindere dal lato da manutenzionare è comune a tutti e le spese vanno sempre ripartite in millesimi porprietà tra tutti i condomini, fronte o retro che siano.
Non necessariamente l'approvazione necessita dell'unanimità dato che la più recente giurisprudenza stabilisce che per la loro approvazione basta la maggioranza dei presenti all'assemblea con 500 millesimi. Stessa maggioranza per incaricare il tecnico e approvare la spesa di redazione millesimi.

Di seguito riepilogo e orentamenti giurisprudenziali.

Stato attuale della normativa (riepilogo della cronologia sentenze di seguito riportata)

Rettifica tabelle assembleari e contrattuali per errore oggettivo o variazioni consistenti edificio:

• Sufficiente Maggioranza 2^ comma 1136 c.c. : maggioranza intervenuti con 500 m/m
  

Rettifica tabelle contrattuali che derogano dai criteri di legge: Revisione per altri motivi:

• Unanimità
  

Approvazione o modifica tabelle contrattuali o assembleari conformi alla legge che quindi non derogano dai criteri di legge:

• Sufficiente Maggioranza 2^ comma 1136 c.c.
  
  
• Inosservanza della maggioranza costituisce delibera annullabile e non nulla
  
  
• Accettazione anche tacita con l’approvazione dei riparti e pagamento quote
  

Cronologia sentenze (lettura opzionale riepilogata sopra)
Cassazione sez. unite n. 11960, del 28/06/2004 e n.4219/2007
Le tabelle allegate al regolamento approvato dall’assemblea (e quindi non contrattuale) atte a ripartire le spese e quindi alla quantificazione delle quote e per stabilire il diritto alla partecipazione alle assemblee che rispettano i criteri di riparto del c.c. (es. scale, ascensori, lastrici solari ecc) possono essere modificate dall’assemblea con la stessa maggioranza di cui 2^ comma art.1136 c.c.

Se invece il regolamento e le tabelle sono contrattuali o sono stati approvati all’unanimità possono essere modificate all’unanimità pena la nullità della delibera.

Cassazione sez. unite n. 18477, del 09/08/2010
Afferma che la tabella millesimale non è un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle ui o parti comuni ma serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini senza andare ad incidere in alcun modo su questi diritti.

In pratica la sentenza amplia i concetti precedenti sostenendo che anche per l’approvazione e non solo per la modifica delle tabelle anche se allegate a regolamento contrattuale è sufficiente la maggioranza assembleare 2^ comma 1136 c.c.


Ciò essenzialmente perché, le stesse non incidono sul diritto di proprietà di ciascun condomino, ma si limitano ad accertare il valore di tali unità rispetto all'intero edificio ai soli fini delle spese di gestione.

Le tabelle millesimali, pertanto, quando si limitano a consacrare i criteri legali per la ripartizione delle spese e non derogano espressamente ai criteri stabiliti dalla legge, possono essere adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.


Ovvio che se le tabelle derogano dai criteri di legge es. stabilendo un criterio diverso per le spese dei lastrici solari di proprietà queste debbono essere approvate all’unanimità e non più a maggioranza.


L’approvazione con maggioranza inferiore al 2^ comma art. 1136 c.c. non è delibera nulla ma annullabile.


Le tabelle contrattuali che derogano dai criteri di legge per essere modificate abbisognano invece dell’unanimità.

Cassazione n. 12471 del 19/07/2012
L'accettazione può avvenire anche per facta conclundentia, desumibile dall'approvazione delle delibere di approvazione del riparto delle spese ovvero tacitamente pagando le spese ripartite, mostrando accondiscendenza ai criteri di ripartizione, purché in maniera non equivoca.

Cassazione n. 11837 del 13/05/2013
Ad integrazione del nuovo art. 69 dist. att.c.c. questa sentenza conferma le sentenze precedenti stabile ndo che basta sempre la maggioranza 2^comma 1136 c.c. per l’approvazione delle tabelle mentre invece come da art.69 ci vuole l’unanimità pe rla modifica/revisione salvo le eccezioni citate.

Cassazione n. 4569 del 26/02/2014
Sostiene che sia per l’approvazione che per la revisione basta la maggioranza 2^ comma 1136 c.c. perchè la revisione non ha natura negoziale e pertanto non necessita dell’unanimità.

Trib. Siena 04/05/2015
Afferma che la nuova formulazione del menzionato art. 69 non avrebbe affatto imposto un generalizzato obbligo di approvazione all'unanimità delle tabelle millesimali, limitandosi, al contrario, a disciplinare le sole ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle già adottate, così recependo sostanzialmente i principi già espressi dalle sezioni unite.

Continua affermando come sarebbe irragionevole pretendere l'unanimità dei consensi per la modifica di tabelle in origine approvate (solo) a maggioranza, specificando quindi che la “nozione di modifica o rettifica”, così come utilizzata dal legislatore del 2012, debba essere necessariamente riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali, siano esse “regolamentari” o “convenzionali” che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli derogativi della legge.

Conclude, pertanto, il Tribunale sostenendo il principio per cui: “la regola dell'unanimità di cui all'art. 69 disp. att. c.c., all'indomani della riforma, rinviene il proprio ambito di operatività con riferimento alle “modifiche” intese come espresse convenzioni di deroga ai criteri di proporzionalità di cui all'art. 1118-1123 c.c. art. 68 disp att. c.c.; laddove, invece, alle deliberazioni aventi ad oggetto non la modifica della portata dei diritti e doveri di partecipazione alle spese relative alla cosa comune, bensì soltanto la relativa quantificazione, trattandosi di delibere avente valore non negoziale, ma regolamentare, opererà il criterio, ormai invalso in giurisprudenza, della maggioranza qualificata”.

 

[Dimaraz]

Non necessariamente l'approvazione necessita dell'unanimità dato che la più recente giurisprudenza stabilisce

Encomiabile lavoro se non fosse che è prevalentemente inadatto.

1)La giurisprudenza non ha valore di Legge e non è affatto certo che una causa abbia lo stesso verdetto di una precedente apparentemente simile .
2) Tutte le sentenze per cause inziate prima del Giugno 2013 non sono basate sulle nuove norme
3)...e più importante di tutte...le tabelle approvate dopo l'esecuzione dei lavori non sono applicabili retroattivamente.

In tal senso è preferibile si raggiunga l'unanimità sulla delibera di riparto pena l'impugnazione della stessa.