Ripartizione costi su sporgenze del lastrico solare ad uso eslcusivo

[Luigi Criscuolo]

In un lastrico solare ad uso esclusivo del proprietario dell' ultimo piano, che ovviamento funge da copertura ai locali sottostanti, i lavori eseguiti sulle solette, sui frontalini e sui parapetti sporgenti oltre i muri perimetrali (aggettanti), che ripetono il motivo architettonico dei balconi dei piani inferiori, sono da ripartire secondo l'articolo 1126 del c.c. oppure sono a totale carico del proprietario?

 

[Certificatore]

Ciao, da come indihi, i frontali e tutto ciò che visto sul piano bidimensionale, si unifica alla facciata, sono a carico del condominio; mentre rimangono a carico del proprietario dell'immobile sottostante i soffitto ed il pavimento dei balconi, terrazze, ecc., fatta eccezione del sottobalcone del primo aggetto che rientra nella parti comuni.

 

[Luigi Criscuolo]

Io non ho parlato di condominio perché in realtà la costruzione è fatta di tre piani fuoriterra: rialzato, 1° Piano e 2° ed ultimo piano.
Il piano rialzato ed il 1° piano di fatto sono una sola unità immobiliare in quanto il 1° piano è raggiungibile solo attraverso una scala interna che si trova all' interno del piano rialzato. Per di più questa unità immobile ha un suo ingresso indipendente su strada con un suo numero civico.
L'unità immobiliare del secondo piano ha anche lei, ovviamente, un suo ingresso indipendente con un suo numero civico, ha una scala tutta sua.
Le uniche parti comuni sono la facciata e la rete che delimita il giardino ad uso esclusivo del proprietario dei piani inferiori dal corridoio che porta all'ingresso della palazzina che consente di raggiungere il 2° piano. Il problema è nato perché i sottobalconi delle sporgenze oltre i muri perimetrali del lastrico sono deteriorate dal ristagno di acqua attorno ai bocchettoni di scarico delle acque meteoriche che sono intasati per la poca cura del proprietario. Anche i frontalini sono deteriorati e, quando piove, disperdono acqua.
I locali sottostanti il lastrico, cioè all'interno dei muri perimetrali, non hanno problemi di infiltrazioni.

 

[Certificatore]

Che tu abbia parlato o meno di condominio, la cosa non è un problema... visto le tue descriziomi, sempre condominio si tratta ed in ogni caso, la descrizione che ti ho fornito, è quella che ti ripeterei adesso, perchè quando si parla di frontalini, questi vengono posti come parte della facciata e pertanto alle spese corrispondono tutti i condomini.

 

[Luigi Criscuolo]

@Certificatore tu appartieni alla schiera di coloro che sostengono che i frontalini dei balconi aggettanti sono condominiali alla stessa stregua dei marcapiani. Purtroppo c'è un'altra schiera che, basandosi su alcune sentenze della cassazione, sostengono che i frontalini dei balconi sono di proprietà del condomino. I sottobalconi sono di proprietà del proprietario dei balconi per cui le spese di riparazione spettano a quest'ultimo e non al condomino sottostante. Comunque il mio quesito era: si chiama lastrico solare di copertura perché copre i locali sottostanti; ma quando finisce la funzione di copertura, perché sono finiti i muri perimetrali le parti aggettanti del lastrico rimangono di competenza comune? Perché il proprietario del balcone aggettante si deva pagare le spese di riparazione mentre il proprietario del lastrico solare la sua parte aggettante la scarica sul condominio?

 

[Certificatore]

prendo atto delle tue parole e del tenore della risposta ... a ciò... no comment ... resto nella schiera di quelli che questo lavoro (sentenze comprese) ci lavora da qualche giorno ...

 

[Camillo49]

Spesso, molto spesso, non accettiamo la risposta che ci viene data se non coincide con il nostro pensiero (ancora di meno la accettiamo se dobbiamo pagare).
Ciò detto, considerando che la penso come Certificatore, aggiungerei solo che se il proprietario del lastrico solare non può "camminare" su quella parte di solaio, ma serve solo per la raccolta delle acque, non vedo perchè debba pagare solo lui. Aggiungo che, a mio modesto parere, anche la manutenzione del canale di gronda e dei pluviali debba essere affrontata da tutti i proprietari.
Saluti.

 

[Luigi Criscuolo]

Spesso, molto spesso, non accettiamo la risposta che ci viene data se non coincide con il nostro pensiero (ancora di meno la accettiamo se dobbiamo pagare).

non è il mio caso, io non devo pagare nulla, devo solo fare una relazione tecnica di parte per chi eventualmente, deve compartecipare alla spesa; il lavoro lo faccio ugualmente per il mio committente.
Il lastrico solare è praticabile solo dal proprietario che lo usa abbondantemente per 6 mesi l'anno (siamo in una località marina a 80 Km da Roma). Il fatto è che, non sempre tutte le spese sono da distribuire secondo l'art. 1126 del c.c. per esempio i difetti costruttivi del lastrico sono a carico del proprietario ( in questo caso, all'epoca della costruzione, non c'erano le guaine; veniva steso il bitume ed intorno agli scarichi non si ripiegava la guaina all'interno del discendente, si faceva un rialzo che a volte non teneva) se il proprietario è negligente, non pulisce il terrazzo e lascia otturare gli scarichi (come questo caso) è possibile che il costo dei lavori per riparare i danni della sua incuria se li pagherà lui non chi gli sta sotto.
Comunque anche per me i frontalini dei balconi dovrebbero essere considerati come parti comuni sopratutto nel caso in cui i prospetti dell'edificio hanno i marcapiani. Dove non ci sono i marcapiani potrebbero essere benissimo di proprietà privata. Invece i giudici fanno la distinzione se i balconi sono una opera che contribuisce decoro all'edificio sono comuni altrimenti sono privati. Il fatto è che il decoro è una cosa soggettiva: così si è espressa la cassazione; e sapete a me quanto rode quando, nel condominio dove abito, quelli del piano terra hanno impugnato la ripartizione delle spese per il rifacimento dei frontalini e l'hanno avuta vinta anche se il palazzo ha i marcapiani. Così i marcapiani sono stati divisi fra tutti i condomini mentre frontalini, sottobalconi e parapetti solo tra i proprietari con i balconi.
Poi, ognuno rimane della propria idea, e se va in tribunale spera di trovare un giudice che condivide le sue teorie.

 

[Luigi Criscuolo]

Per alimentare la disscussione nel collegamento qui sotto riporto la versione con la sentenza a carico del proprietario del balcone.
http://www.centrostudianaci.it/sent...l-proprietario-del-relativo-appartamento.html

http://www.diritto24.ilsole24ore.co...tanti-e-frontalini-oneri-di-ripartizione-.php

 

[Luigi Criscuolo]

Nel caso invece il lastrico solare sia in uso esclusivo, la divisione delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico va fatta secondo quanto previsto dall’art. 1126 c.c.. Ossia:

1/3 da coloro che hanno in uso esclusivo il lastrico solare

2/3 da tutti i condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell’intervento.

Le spese di riparazione del lastrico solare in uso esclusivo che devono essere ripartite fra i condomini a norma dell’art. 1126 c.c., sono solo quelle dovute a vetustà e non quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal proprietario.

I parapetti potendosi considerare elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata vanno considerati parti comuni.