Riorganizzazione beni in famiglia

[Valerio Vegni]

Ci troviamo di fronte al seguente caso:

all'età del pensionamento un genitore siciliano, ormai radicato in toscana con famiglia, cede i propri beni immobili siti in sicilia, ai suoi due figli radicati in toscana.

Cosi, ripartendoli:
1) vendita di abitazione e garage di pertinenza al figlio,
2) donazione di negozio allo stesso figlio,

3) donazione di appartamento locato uso ufficio, alla figlia,
4) donazione di mansarda non abitabile in quanto "grezza" (con verbale della polizia municipale e dichiarazione ufficio tecnico comunale) ma accatastata A/3 da oltre 20 anni, alla stessa figlia.

I figli residenti in Versilia, vorrebbero acquistare casa visto il mercato accessibile oggi, entrambi nella stessa zona, ma si trovano di fronte ai seguenti ostacoli:

1) il figlio non può accedere a nuovi mutui, visto il mutuo contratto per la compravendita dal padre, anche se i suoi redditi permetterebbero ampiamente una seconda rata di mutuo, e il negozio che ha ricevuto in donazione non è ipotecabile, quindi si ritrova in stallo.

2) la figlia, con redditi al limite della mutuabilità per la prima casa, necessiterebbe di secondo immobile da ipotecare, ma l'appartamento locato ricevuto in donazione (anche se a reddito) non è ipotecabile, mentre la mansarda lo sarebbe sulla carta (in catasto A/3 con rendita), ma difficilmente un perito incaricato dalla Banca lo valuterebbe a mercato. Quindi anche lei in stallo.

A questo punto la saggezza genitoriale, proporrebbe una riorganizzazione dei beni, da sottoporre alla compatibilità della valutazioni peritali al fine dell'ipotecabilità bancaria.

1) rimettere le donazioni a suo favore (ipotesi prevista dal fisco italiano con pagamento di quota fissa), poi vendere ad uno solo o a entrambi i suoi figli, ai minimi valori di mercato compatibili al Fisco, le due abitazioni sicuramente, ed eventualmente anche il negozio(salvo l'ipotecabilità di un negozio per la Banca).

2) vendere ad ognuno dei figli una abitazione a testa, da ipotecare, e vendere ad entrambi il negozio.

3) Far richiedere ai figli, un mutuo congiunto, su conto corrente cointestato, a tre, padre(pensione) figli(stipendio e redditi da locazione), ipoteca sugli immobili da acquistare, e seconda ipoteca sugli immobili che gli cederebbe il padre(in vendita al minimo prezzo permesso dal Fisco).

4) ipotesi suggerita dal Forum, magari più semplice ed economica.

La famigliola gode al momento di un ottima collaborazione e fiducia reciproca, e la forza dei redditi da lavoro e da locazione e da pensione, unitamente alla proprietà immobiliare ipotecabile(in seconda ipoteca), è consistente e solida, anche se ceduta al mercato immobiliare locale costituirebbe poco acconto per il mercato toscano.

Suggerimenti?

Grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Mi pare che le risposte stiano tutte nell'analisi rigorosa da te fatta. Diciamo che entro 12/15 mesi il mercato diverrà più dinamico e in quella direzione bisogna muoversi per avere i beni predisposti in maniera appetibile alla vendita/permuta.

 

[Gianco]

Ti sconsiglio di legare in una comproprietà e vincolo sul mutuo i due fratelli ed il genitore, perché oggi sono perfettamente in sintonia, ma per esperienza, con l'intervento degli acquisiti l'accordo dura poco e si va a finire nel prevedibile litigio con strascichi giudiziari. Resto perplesso sul fabbricato al grezzo che è stato accatastato come A/3 che avendo un rendita catastale comporta il pagamento di tasse non dovute ed il costo dell'atto superiore al dovuto. Oggi potreste correggere con una variazione catastale. Per detta mansarda al grezzo esiste un "verbale della polizia municipale e dichiarazione dell'ufficio tecnico" il che lascia ad intendere che siamo in presenza di qualche abuso edilizio che se non sanato comporta la nullità dell'atto pubblico.
Infine in presenza di donazione la banca non accende mutui. Si rende necessario convertire le donazioni in vendita.

 

[Valerio Vegni]

si, infatti, l'intento è quello di convertire le donazioni in vendita, ma possibilmente senza mutuo visto che i beni(donati) che saranno comprati serviranno come seconda ipoteca.
Il verbale della polizia municipale e la dichiarazione dell'ufficio tecnico, sono servite per non pagare imposte, si è proceduto ad accatastamento con rendita catastale nel 1983 mi pare, ma esiste una concessione edilizia, se sanata o meno non ricordo.

 

[Gianco]

Il tecnico che ha fatto l'accatastamento ha sbagliato avrebbe dovuto accatastarlo in corso di costruzione, F3, a meno che non fosse richiesto per un motivo particolare. Conseguentemente non avreste dovuto ricorrere alla polizia ed all'ufficio tecnico, i quali intervengono nel caso di fabbricato collabente, fabbricato esistente in catasto, ma diruto, inagibile.

 

[Valerio Vegni]

Io non faccio parte di questa famiglia, e quindi non so rispondere su cosa sia successo fra l'altro 20 anni fa, e tantomeno il perchè.
Ma allo stato attuale è cosi.
Come si risolve la necessità di questa famigliola?

 

[Gianco]

La soluzione non è facile. Ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico locale che, esaminata la documentazione, possa proporti la soluzione più adatta alla vostre esigenze.

 

[Valerio Vegni]

Grazie.
Il proprietario aveva avanzato l'ipotesi, di vendere la mansarda a "prezzo vile" visto lo stato grezzo.
La r.c. ammonta a 340 euro, quindi una vendita a 35000 per il fisco sarebbe accettabile?
Mentre valutando lo stato grezzo, anche la metà di 35000?

 

[alberto bianchi]

Verifica se è applicabile il metodo del Prezzo-Valore.
Il prezzo in atto - Il sistema prezzo-valore

 

[Valerio Vegni]

Grazie per la risposta. Ma io non sono del mestiere, che significa il prezzo valore?