Rinnovo tacito: e' valido anche se l'inquilino e' moroso?

[uva]

il ns legale aspetta solo un "ok" da parte mia per invare Lunedi la
pratica di messa in mora.

Quindi il tuo avvocato gli manderà la raccomandata ar (o la pec) invitandolo a sanare la morosità entro un certo termine.
Se l'inquilino non è in gravi difficoltà economiche (e se è una persona onesta) può darsi che inizi a pagare almeno una parte del debito.

nel preventivo che ha fatto, sono Eur 1.600

Mi pare sia approssimativamente il costo della pratica di sfratto, che verrà avviata se la messa in mora non sortirà effetto.

 

[uva]

cosa intendi

Dovresti rileggere il post n. #5 di @Nemesis , che ti ha giustamente suggerito le strade percorribili per liberarti di quell'inquilino sgradito.

Te le riassumo:

1) Segui le indicazioni del tuo avvocato:
messa in mora; se l'inquilino non paga gli verrà intimato sfratto per morosità; prima udienza (se lui non si presenta il giudice convalida subito lo sfratto); seconda udienza (se durante la prima l'inquilino si è presentato ma non potendo pagare ha chiesto e ottenuto il termine di grazia); se persiste la morosità lo sfratto viene convalidato e il contratto risolto/finito; notifica precetto; se l'inquilino non se ne va lo sfratto sarà eseguito dall'ufficiale giudiziario.
E' una pratica lunga, oltre che costosa, al termine della quale rientrerai in possesso dell'immobile e deciderai se vale la pena tentare il recupero del tuo credito tramite decreto ingiuntivo ed eventuali pignoramenti di redditi e/o beni del debitore (sempre che vi sia qualcosa da pignorare).
Anche il recupero credito comporta tempi lunghi. Ed esito incerto, per cui spesso al locatore conviene lasciar perdere.

2) Ti accordi con l'inquilino in modo che sia lui a presentarti disdetta del contratto, e lasci spontaneamente la casa.
Ovviamente dovrai incentivarlo, ad esempio condonandogli il debito e magari offrendogli una buonuscita. Il tutto da stabilire con accordo scritto, e regolando la parte finanziaria quando effettivamente sgombera l'immobile e ti restituisce le chiavi.

 

[2021hcmc]

Dovresti rileggere il post n. #5 di @Nemesis , che ti ha giustamente suggerito le strade percorribili per liberarti di quell'inquilino sgradito.

Te le riassumo:

1) Segui le indicazioni del tuo avvocato:
messa in mora; se l'inquilino non paga gli verrà intimato sfratto per morosità; prima udienza (se lui non si presenta il giudice convalida subito lo sfratto); seconda udienza (se durante la prima l'inquilino si è presentato ma non potendo pagare ha chiesto e ottenuto il termine di grazia); se persiste la morosità lo sfratto viene convalidato e il contratto risolto/finito; notifica precetto; se l'inquilino non se ne va lo sfratto sarà eseguito dall'ufficiale giudiziario.
E' una pratica lunga, oltre che costosa, al termine della quale rientrerai in possesso dell'immobile e deciderai se vale la pena tentare il recupero del tuo credito tramite decreto ingiuntivo ed eventuali pignoramenti di redditi e/o beni del debitore (sempre che vi sia qualcosa da pignorare).
Anche il recupero credito comporta tempi lunghi. Ed esito incerto, per cui spesso al locatore conviene lasciar perdere.

2) Ti accordi con l'inquilino in modo che sia lui a presentarti disdetta del contratto, e lasci spontaneamente la casa.
Ovviamente dovrai incentivarlo, ad esempio condonandogli il debito e magari offrendogli una buonuscita. Il tutto da stabilire con accordo scritto, e regolando la parte finanziaria quando effettivamente sgombera l'immobile e ti restituisce le chiavi.

Grazie uva

""se persiste la morosità lo sfratto viene convalidato e il contratto risolto/finito; notifica precetto; se l'inquilino non se ne va lo sfratto sarà eseguito dall'ufficiale giudiziario.""

Siccome c'e il blocco degli sfratti fino al 31 Dicembre (se leggo bene),
anche se ottengo, (ad esempio, nel caso che il conduttore non paghi) l annullamento del contratto, devo aspettare fino al 31 dicembre prima che possa mandarlo via?

 

[uva]

Siccome c'e il blocco degli sfratti

E' opportuno chiarire che il blocco si riferisce all'esecuzione degli sfratti: significa che le procedure proseguono e i giudici convalidano, mentre sono bloccate le esecuzioni (che competono agli ufficiali giudiziari).

Lo schema blocco esecuzioni è il seguente:
1) Provvedimenti di rilascio adottati tra il 28/02/2020 e il 30/09/2020: blocco prorogato fino al 30 settembre 2021.
2) Provvedimenti dal 01/10/2020 al 30/06/2021: blocco prorogato fino al 31 dicembre 2021.
3) Quelli precedenti allo scoppio della pandemia sono "liberati" e si possono eseguire da luglio 2021.

Quindi il tuo caso non rientra nelle scadenze suddette. Perché se, ad esempio, inizi la procedura a settembre avrai la convalida verso fine anno (considerato il probabile termine di grazia di 90 giorni che in genere i giudici accordano ai morosi).

Non è possibile prevedere cosa capiterà tra qualche mese, se ci saranno ulteriori blocchi oppure no.
Di sicuro gli ufficiali giudiziari saranno oberati di lavoro e le esecuzioni andranno a rilento, per cui non aspettarti tempi brevi.

 

[2021hcmc]

E' opportuno chiarire che il blocco si riferisce all'esecuzione degli sfratti: significa che le procedure proseguono e i giudici convalidano, mentre sono bloccate le esecuzioni (che competono agli ufficiali giudiziari).

Lo schema blocco esecuzioni è il seguente:
1) Provvedimenti di rilascio adottati tra il 28/02/2020 e il 30/09/2020: blocco prorogato fino al 30 settembre 2021.
2) Provvedimenti dal 01/10/2020 al 30/06/2021: blocco prorogato fino al 31 dicembre 2021.
3) Quelli precedenti allo scoppio della pandemia sono "liberati" e si possono eseguire da luglio 2021.

Quindi il tuo caso non rientra nelle scadenze suddette. Perché se, ad esempio, inizi la procedura a settembre avrai la convalida verso fine anno (considerato il probabile termine di grazia di 90 giorni che in genere i giudici accordano ai morosi).

Non è possibile prevedere cosa capiterà tra qualche mese, se ci saranno ulteriori blocchi oppure no.
Di sicuro gli ufficiali giudiziari saranno oberati di lavoro e le esecuzioni andranno a rilento, per cui non aspettarti tempi brevi.

Grazie infinite uva )

Al di la' della lentezza nell'esecuzioni, in generale e' meglio avviare la procedura di messa in mora oppure accordarsi "con le buone" con il conduttore ed evitare ulteriori spese + mesi di mancato affitto?

(mi riferisco al caso in cui, anche avendo ottenuto l,'annullamento del contratto, passano mesi di attesa dell'esecuzione dello sfratto: l'inquilino puo' comodamente stare dentro casa senza pagare? grazia+esecuzione=6 mesi circa)

 

[uva]

e' meglio

E' molto difficile rispondere a questa domanda: si possono fare solo ipotesi conoscendo l'inquilino e i (presumibili) motivi della morosità.

Se si tratta di un nucleo familiare con minori, anziani, malati, è probabile che l'ufficiale giudiziario conceda delle proroghe prima di eseguire lo sfratto. Eventualmente interessando i servizi sociali per sistemare quella famiglia "fragile".
Se è un single o una coppia è più probabile che se ne vada/vadano, anche spontaneamente appena ricevuto il precetto.
Se è un disonesto starà lì più a lungo possibile, indipendentemente dalla composizione del suo nucleo familiare. Trattasi del cosiddetto IMP (inquilino moroso professionista) che passa con disinvoltura da uno sfratto all'altro.

Prima di tutte queste considerazioni sarebbe utile capire perché non paga: è in cassa integrazione? Ha perso il lavoro? Il suo reddito è diminuito causa crisi Covid? E' giovane/anziano/malato? Ha una famiglia da mantenere o, viceversa, potrebbe farsi aiutare da qualche parente?

Per quanto riguarda i costi: devi confrontare quello della procedura legale preventivato dal tuo avvocato con la somma che dovresti condonare all'inquilino (non hai detto a quanto ammonta attualmente la morosità) + eventuale rimborso spese per il suo trasloco e/o buonuscita.

 

[2021hcmc]

Salve uva,

Si tratta di una coppia di 50 anni che ha una piccola azienda artigiana.
Credo abbiano una persona anziana.

""Trattasi del cosiddetto IMP (inquilino moroso professionista)""

Da quando sono entrati 3 anni fa hanno sempre pagato con 3, 4 mesi di ritardo (!).
La conduttrice e' una esperta nel "paghero' la prossima settimana" (poi ne passano 3 o 4)
e "lo dovrebbe vedere il bonifico" (bonifico mai inviato): in pratica palle vere e proprie. Adesso il saldo dovuto e' 630euro x 6 mesi=3.780 euro.

( nel frattempo si scopre che fanno viaggi in montagna, mare, escono col camper)
Si ha tutta l'impressione di persone che sanno piu di me e che mi prendono in giro.

 

[uva]

Si ha tutta l'impressione di persone che sanno piu di me e che mi prendono in giro.

Vista la situazione io procederei con la messa in mora.
Quando ricevono la comunicazione dell'avvocato capiscono le tue intenzioni: non sei più disposto a tollerare ritardi né a credere alle loro scuse e bugie.
Se sono onesti sanano la morosità, o comunque ti contattano per concordare un piano di pagamento.
Se invece non ritirano neppure la raccomandata dimostrano ulteriormente la loro inaffidabilità, e a quel punto deciderai se fargli inviare l'intimazione di sfratto.

 

[2021hcmc]

Vista la situazione io procederei con la messa in mora.
Quando ricevono la comunicazione dell'avvocato capiscono le tue intenzioni: non sei più disposto a tollerare ritardi né a credere alle loro scuse e bugie.
Se sono onesti sanano la morosità, o comunque ti contattano per concordare un piano di pagamento.
Se invece non ritirano neppure la raccomandata dimostrano ulteriormente la loro inaffidabilità, e a quel punto deciderai se fargli inviare l'intimazione di sfratto.

L'anno scorso ho inviato una lettera di intimazione. Sono andati dal legale che ha inviato
la lettera supplicandolo di aspettare che hanno problemi finanziari e mi hanno scritto promettendo di pagare; hanno pagato 2 mesi e poi si e' tornati agli stessi ritardi
di 2, 3, 4 mesi.

 

[uva]

poi si e' tornati agli stessi ritardi

Allora questa volta tira dritto con lo sfratto.

Se effettivamente hanno la possibilità di pagare saneranno la morosità davanti al giudice, il contratto non verrà risolto e continuerà il vostro rapporto locativo.
Però questo "giochino" non è ripetibile all'infinito: la norma prevede che il conduttore possa sanare in udienza non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

Qui una discussione sui morosi recidivi:
Recidiva morosità | propit.it - Forum per la Casa