Rinnovo del contratto di locazione

[arturovaiavo]

buongiorno devo mandare la lettera di volontà di rinnovare il contratto di locazione scaduto da anni qualcuno puo inviarmi FAC-SIMILE

 

[uva]

Se scrivi che il contratto di locazione è scaduto da anni pare di capire che, non essendo stato rinnovato, non ne è stata comunicata la proroga all'Agenzia delle Entrate.
Quindi per l'Agenzia quel contratto è risolto (cioè finito, concluso) alla data di scadenza.

Dalla scadenza del contratto ad oggi il conduttore ha continuato ad occupare l'immobile e pagato il canone di locazione? Oppure l'indennità di occupazione?

Ora la cosa più semplice potrebbe essere stipulare un nuovo contratto, se il locatore intende continuare la locazione con lo stesso conduttore.

 

[uva]

Se stiamo parlando del contratto di locazione di un immobile, è opportuno spostare questa discussione nella sezione giusta del Forum.

Se invece si tratta di un contratto relativo alla Domotica, Software e Web per la Casa, allora io ho frainteso la domanda!

 

[Gianco]

A me pare che il contratto sia stato automaticamente rinnovato. Semmai, è stata omessa la sua nuova registrazione con il pagamento del relativo balzello.

 

[Aidualc]

Se scrivi che il contratto di locazione è scaduto da anni pare di capire che, non essendo stato rinnovato, non ne è stata comunicata la proroga all'Agenzia delle Entrate.
Quindi per l'Agenzia quel contratto è risolto (cioè finito, concluso) alla data di scadenza.

A me pare che il contratto sia stato automaticamente rinnovato. Semmai, è stata omessa la sua nuova registrazione con il pagamento del relativo balzello.

A me è capitato di recente di dover sistemare un contratto rimasto sommerso per anni. Per capirci, stipula e decorrenza aprile 2013, nel 2014 è stata pagata l'imposta di registro, poi è "sparito"! Il proprietario ha smesso di dichiarare i redditi, le imposte non sono state più pagate. Nel frattempo gli inquilini continuavano a pagare regolarmente con bonifico.

2018: morte del locatore, passando tutto in eredità siamo andati a sistemare la situazione.
Per l'Agenzia delle Entrate il contratto risultava ancora in essere, mancavano i versamenti e la proroga nel 2017. Abbiamo fatto tutto. Il contratto non si è mai concluso.

In mancanza di comunicazione a mio avviso l'Agenzia delle Entrate "vede" il contratto come in essere, anziché come automaticamente cessato.

 

[basty]

In mancanza di comunicazione a mio avviso l'Agenzia delle Entrate "vede" il contratto come in essere, anziché come automaticamente cessato.

Temo che la risposta sia anche un'altra.

Il tuo esempio va analizzato.
Quel contratto del 2013 poteva scadere nel 2017 se abitativo. Se nel 2015 non era stata versata l'imposta, sarebbe stata dovuta la risoluzione anticipata. Cosa non pervenuta.

Oggi per sistemare il passato si presentavano due strade.
La prima quella di pagare con sanzioni la risoluzione e stipulare nuovo contratto (fasullamente nuovo): la Agenzia delle Entrate non se la sarebbe bevuta.
La seconda è la soluzione adottata da Agenzia delle Entrate: prende atto che il contratto di fatto è ancora in essere e riscuote tutto il dovuto, annualità, e proroga . Non applica le sanzioni perché l'erede eredità gli obblighi ma non le sanzioni.

Se il ravvedimento lo avesse chiesto in vita il de cuius si ritrovava pure le sanzioni per mancata dichiarazione redditi è mancata imposta registro

 

[Aidualc]

Secondo me il contratto è andato avanti perché ai primi 4 anni viene automaticamente rinnovato. Diverso il discorso agli 8, poi dipende anche cosa c'è scritto nel testo del contratto, se si rinnova ancora in automatico o meno.

Pagare la risoluzione e un nuovo contratto no, anche perché i pagamenti degli inquilini erano stati e sono regolarissimi.

Gli eredi si sono trovati in effetti a dover affrontare le sanzioni per mancata dichiarazione (ma quella parte non gliel'ho seguita io). Credo cmq abbiano avuto una bella riduzione, alla fine dei conti, su questa e altre cartelle aperte.

Riguardo i pagamenti arretrati, visto che la successione era ancora in corso (non sapevano se accettare l'eredità viste diverse pendenze) il pagamento delle annualità 15, 16, 18 e della proroga 17 è stato compilato a nome del vecchio proprietario, le sanzioni+interessi c'erano ma sul totale erano minime (era comunque un ravvedimento operoso), meno di 30 euro su 610 totali circa.

Verificato un po' il tutto abbiamo fatto anche il subentro per decesso.

 

[uva]

Per l'Agenzia delle Entrate il contratto risultava ancora in essere, mancavano i versamenti e la proroga nel 2017.

A me risulta il contrario, secondo l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate di Torino.

Se alla scadenza del primo periodo (del quadriennio se si tratta di un contratto 4 + 4, del triennio se si tratta di un 3 + 2) o dei periodi successivi non viene comunicata la proroga all'Agenzia, per l'Agenzia quel contratto è risolto.

Nel caso che hai trattato tu, pare che il locatore non abbia più dichiarato i canoni incassati, né pagato l'imposta di registro annuale (se dovuta: potrebbe aver esercitato l'opzione per la cedolare secca).

Probabilmente occorre distinguere l'aspetto civilistico (il contratto è stato rinnovato tacitamente in assenza di disdetta da parte del locatore o del conduttore) da quello fiscale (proroga non comunicata all'Agenzia delle Entrate e canoni percepiti ma non dichiarati dal locatore).

 

[uva]

il contratto è andato avanti perché ai primi 4 anni viene automaticamente rinnovato. Diverso il discorso agli 8,

Anche alla scadenza dell'ottavo anno è possibile il rinnovo tacito.

L'argomento è regolato dall'art. 2 della l. 431/1998:



"Art. 2.

Modalita' di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione


1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni."

 

[Aidualc]

Infatti avevo scritto

poi dipende anche cosa c'è scritto nel testo del contratto, se si rinnova ancora in automatico o meno.

C'è anche chi stabilisce che in assenza di comunicazioni, si intende concluso. Di norma io seguo quello che hai riportato.
Per questo mi chiedevo come mai sopra, e anche in altra discussione di qualche giorno fa, sostenessi che senza comunicazione all'Agenzia delle Entrate il contratto sia automaticamente risolto.