Rinnovo contratto affitto Libero 4+4

[Andalex]

Ciao sono in casa in affitto da quasi 20 anni ma ho la sensazione di ricevere il diniego del rinnovo o un forte aumento del canone allo scadere del contratto.
Al locatore è consentito la facoltà di diniego del rinnovo del contratto 4+4 alla scadenza dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.
Il conto dei 6mesi si calcola a partire dal giorno esatto dell’inizio del contratto?
La disdetta deve essere redatta correttamente e con motivazione valida citandone il motivo con riferimento all’art. 3, c. 1 lettera a) legge 431/1998 e con raccomandata con ricevuta di ritorno?
Grazie

 

[Nemesis]

Il conto dei 6mesi si calcola...

La lettera raccomandata con la proposta di rinnovo a nuove condizioni o la rinuncia al rinnovo del contratto deve pervenire al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza.

con motivazione valida

No. Quella serve solamente alla prima scadenza contrattuale.

 

[Andalex]

Per quanto riguarda l’aumento del canone in funzione dell’incremento istat se il locatore non lo ha mai richiesto in tutti questi anni come mi devo comportare. Può essere motivo di sfratto?

 

[uva]

l’aumento del canone

Se il locatore ti comunica con raccomandata (osservando il preavviso di almeno 6 mesi) l'intenzione di rinnovare il contratto a nuove condizioni, può proporti a sua discrezione un canone maggiore di quello attuale.
Aumentato non soltanto in base all'aggiornamento Istat, ma per renderlo adeguato ai canoni di mercato.

Può essere motivo di sfratto?

Se tu non rispondi alla sua proposta nei termini di legge o se la rifiuti, alla scadenza del quadriennio il contratto non verrà rinnovato e dovrai rilasciare l'immobile.
Art. 2, c. 1 l. 431/1998:
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

 

[Nemesis]

Per quanto riguarda l’aumento del canone in funzione dell’incremento istat se il locatore non lo ha mai richiesto in tutti questi anni come mi devo comportare

Occorre esaminare il contratto che avete stipulato. Fermo restando che deve esserci una clausola a riguardo, se essa non prevede espressamente la necessità della preventiva richiesta (e a maggior ragione se la clausola contiene: "l'aumento ISTAT si applicherà automaticamente anche senza necessità della preventiva richiesta del locatore…"), il locatore può chiedere retroattivamente, nel limite del termine di prescrizione quinquennale ex art. 2948 c.c., l’adeguamento ISTAT anche se non lo avesse richiesto anno per anno.

Può essere motivo di sfratto?

Il mancato pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori, trascorsi i termini di cui all’art. 5 della legge n. 392/1978 (venti giorni dalla scadenza prevista), anche di una sola rata del canone (e degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone), costituisce motivo di risoluzione, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della legge n. 392/1978 (che prevede che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri può essere sanata in sede giudiziale, e ciò escluderebbe la risoluzione del contratto).

 

[basty]

), il locatore può chiedere retroattivamente,

Questa era una situazione non condivisa da tutti.
E Aggiungerei una seconda eventualità più possibile: se in 20 anni non ha mai attualizzato il canone potrebbe rivalutarlo secondo l’intera variazione Istat ventennale: oggi attorno al 43%

 

[Gianco]

Più che locatore, lo chiamerei "benefattore" o troppo "benestante"!

 

[basty]

Più che locatore, lo chiamerei "benefattore" o troppo "benestante"!

Non abbiamo accennato alla possibilità che avesse applicato la cedolare: nel qual caso non potrebbe chiedere arretrati Istat e nemmeno attualizzare ad oggi, senza disdettare il vecchio contratto.
Non è detto che il locatore sia benefattore-benestante: la legislazione attuale pone molti vincoli alle variazioni contrattuali e alle disdette.
E ha il suo peso anche l'inquilino affidabile di lungo periodo.

 

[uva]

Più che locatore, lo chiamerei

Potrebbe essere l'erede del proprietario che 20 anni fa stipulò quel contratto.
Ho visto locatori anziani che non si curano di aggiornare il canone, neppure applicando l'aumento Istat se previsto contrattualmente e fattibile nelle annualità in regime ordinario.
Poi gli eredi si rendono conto che a quelle condizioni la locazione non è redditizia e appena possibile inviano la disdetta al conduttore. Per proseguire con un canone di mercato o vendere l'immobile.

 

[Gianco]

Potrebbe essere l'erede del proprietario che 20 anni fa stipulò quel contratto.
Ho visto locatori anziani che non si curano di aggiornare il canone, neppure applicando l'aumento Istat se previsto contrattualmente e fattibile nelle annualità in regime ordinario.
Poi gli eredi si rendono conto che a quelle condizioni la locazione non è redditizia e appena possibile inviano la disdetta al conduttore. Per proseguire con un canone di mercato o vendere l'immobile.

Pertanto, confermi il mio punto di vista:
Più che locatore, lo chiamerei "benefattore" o troppo "benestante"!