Il prossimo settembre scadra' un contratto commerciale quindi 6+6 ed insieme all'inquilino dovremo concordare il canone per il rinnovo.
A seguire sto facendo la seguente riflessione con cui vorrei confrontarmi con voi :
- la locazione va avanti in perfetta armonia da piu' di 40 anni
- l'attuale locazione e' ad un prezzo ben al di sotto dei canoni di mercato
- l'inquilino fino a due anni fa aveva sostenuto interamente le spese di manutenzione straordinaria portandole in detrazione al reddito di impresa e recuperando l'IVA perche' le cose andavano bene
- con la crisi di questi ultimi due anni non ha potuto piu' partecipare alle spese della manutenzione straordinaria che sono rimaste totalmente a mio carico
- l'aumento della tassazione IRPEF e dell' IMU in questi due ultimi anni sommati alle somme per gli interventi straordinari hanno annullato i profitti dei canoni di affitto.
- il canone di rinnovo se allineato a quello di mercato permetterebbe di avere negli anni successivi, salvo eventi clamorosi ed imprevedibili, un giusto margine di guadagno ma con la crisi e l'abbattimento del suo reddito non potra' permetterselo.
- al rinnovo il canone di locazione varra' per 12 anni e legalmente potra' essere rivalutato solamente per le variazioni dell'indice ISTAT.
tutto cio' premesso il problema e' anche di natura fiscale se non trovo la modalita' di essere in regola.
Vorrei proporre all'inquilino di aumentare progressivamente il canone in funzione di quello che sara' il futuro commerciale della sua attivita', che entrambi speriamo riprenda il tenore di una volta. L'importo del canone potrebbe anche superare il valore di mercato se la ripresa di attivita' fosse tale da sostenerlo in modo da poter recuperare quanto da me precedentemente perso.
Sarebbe come una gestione aziendale in cui il budget si rivede temporalmente in funzione del fatturato raggiunto e delle spese sopportate.
Una formula per il contratto che preveda una revisione del canone a scadenze annuali cosi' come indicata non mi risulta essere possibile.
L'unica possibilita' sarebbe quella che le parti si accordino nel disdire e rinnovare, di comune accordo, il contratto secondo la contrattazione economica che potranno concordare e le scadenze previste per il riallineamento.
Che ne pensate?
Lo stesso tema credo sarebbe ancor piu' di interesse per chi ha locazioni alberghiere minimo 9+9 anni.
Il proprietario potrebbe entrare in societa' con l'inquilino apportando come capitale l'immobile e condividere il rischio di impresa?
Qualcuno di voi lo ha fatto?
A seguire sto facendo la seguente riflessione con cui vorrei confrontarmi con voi :
- la locazione va avanti in perfetta armonia da piu' di 40 anni
- l'attuale locazione e' ad un prezzo ben al di sotto dei canoni di mercato
- l'inquilino fino a due anni fa aveva sostenuto interamente le spese di manutenzione straordinaria portandole in detrazione al reddito di impresa e recuperando l'IVA perche' le cose andavano bene
- con la crisi di questi ultimi due anni non ha potuto piu' partecipare alle spese della manutenzione straordinaria che sono rimaste totalmente a mio carico
- l'aumento della tassazione IRPEF e dell' IMU in questi due ultimi anni sommati alle somme per gli interventi straordinari hanno annullato i profitti dei canoni di affitto.
- il canone di rinnovo se allineato a quello di mercato permetterebbe di avere negli anni successivi, salvo eventi clamorosi ed imprevedibili, un giusto margine di guadagno ma con la crisi e l'abbattimento del suo reddito non potra' permetterselo.
- al rinnovo il canone di locazione varra' per 12 anni e legalmente potra' essere rivalutato solamente per le variazioni dell'indice ISTAT.
tutto cio' premesso il problema e' anche di natura fiscale se non trovo la modalita' di essere in regola.
Vorrei proporre all'inquilino di aumentare progressivamente il canone in funzione di quello che sara' il futuro commerciale della sua attivita', che entrambi speriamo riprenda il tenore di una volta. L'importo del canone potrebbe anche superare il valore di mercato se la ripresa di attivita' fosse tale da sostenerlo in modo da poter recuperare quanto da me precedentemente perso.
Sarebbe come una gestione aziendale in cui il budget si rivede temporalmente in funzione del fatturato raggiunto e delle spese sopportate.
Una formula per il contratto che preveda una revisione del canone a scadenze annuali cosi' come indicata non mi risulta essere possibile.
L'unica possibilita' sarebbe quella che le parti si accordino nel disdire e rinnovare, di comune accordo, il contratto secondo la contrattazione economica che potranno concordare e le scadenze previste per il riallineamento.
Che ne pensate?
Lo stesso tema credo sarebbe ancor piu' di interesse per chi ha locazioni alberghiere minimo 9+9 anni.
Il proprietario potrebbe entrare in societa' con l'inquilino apportando come capitale l'immobile e condividere il rischio di impresa?
Qualcuno di voi lo ha fatto?