Rinnovo cedolare secca a fine periodo, inutile burocrazia

[Un giocatore]

Aspetto commenti ed iniziative.

Il Movimento Cinque Stelle vuol fare qualcosa? Che cosa?

 

[Magnus Ansegar]

Sergioxcase dice : A me sembra più logico che si debba comunicare solo la cessazione, l'Agenzia delle Entrate dovrebbe dare per scontato che il rinnovo c'è stato..........

1) sergioxcasa dice : ... a parte la sanzione..., ma esiste qualche motivo "reale" per questo comportamento da parte di Agenzia delle Entrate?,.........
2) un giocatore dice: ..... Mi dici quale norma parla di una tale sanzione? Grazie.
Rispondo:
1) L'unica motivazione che io vedo è il voler mettere un tranello verso chi ha aderito alla cedola secca, e fare cassa nei confronti dei proprietari di immobili. Allo sportello dell'A.d E. quando ho chiesto le motivazioni, l'impiegato ha allargato le braccia e ha detto" queste sono le disposizioni".
2) Si, io la chiamo sanzione ma in realtà la penale è questa:
dalla data di scadenza proroga non comunicata (4° anno) mi hanno fatto uscire dalla cedolare secca ed entrare in regime IRPEF, e son dovuto restare fuori fino al tempo utile per rientrare in cedolare secca, che è un anno.
Vedi te, quanta imposta ho pagato(la differenza da 20% a 43% ) con questo scherzetto demenziale.
Tutto questo per un mio errore di evidente buonafede, anche perchè non ho frodato l'A.d E , infatti io avrei continuato a pagare il dovuto come se avessi comunicato all'A d E. della proroga.

Lo zen della manutenzione dei contratti di locazione di immobili: gli ineffabili effetti della cedolare secca

La cedolare secca sulle locazioni abitative mostra una crescita costante, frutto anche dell'incremento della tassazione IRPEF, tra taglio delle deduzioni forfetarie e ritocchi alle addizionali. Rileverò che la convenienza fiscale sui contratti concordati rende praticamente imbattibile questa formula fiscale, perlomeno fino al 2017. Temo però che in qualcuno si sia formata la convinzione che la cedolare secca, nella sua versione al 21% e nella sua versione light al 10%, sia un regime tributario di favore per il mattone di facile applicabilità e di comodissima gestione manutentiva. Nè posso farne carico a chi così sente. Spiace rilevare, invero, che così non è, in quanto numerosi sono i problemi applicativi emersi in materia fin dal suo varo, e, nonostante ben tre circolari emanate dall'Agenzia delle Entrate, non poche criticità ancora permangono (su alcune tematiche, giudici e Fisco restano divisi).

Ma per rispondere intanto ai dubbi ancora possibili, e del resto comprensibili, da te sollevati, mi si permetta un rapido confronto con un altro regime fiscale, quello ordinario. In regime di cedolare secca, allo scadere del periodo contrattuale, l'Agenzia delle Entrate non riceve un implicito riscontro dell'avvenuta proroga (mod. di pagamento F24 Elide / cod. trib. 1504), come in regime ordinario, perciò, in mancanza di comunicazione esplicita di proroga (mod. di registrazione Rli) , che fa slittare in avanti il termine di efficacia del contratto, il sistema Atti Registro scarica il contratto alla naturale scadenza, evento, questo, che non richiede la presentazione del modello di registrazione anzidetto, in quanto non inquadrabile nè come risoluzione anticipata nè come proroga.

L'Amministrazione finanziaria non è in grado di sapere se, alla prima scadenza inizialmente prevista, rispettando il termine di preavviso contrattualmente pattuito, la raccomandata di recesso da parte dell'inquilino ovvero di disdetta motivata da parte del locatore è sta formalizzata alla controparte per fare cessare gli effetti contrattuali alla naturale scadenza, al fine di evitare la proroga degli effetti stessi per un'ulteriore periodo oppure se è stato tacitamente rinnovato.

La sanzione è applicabile in quanto essa è volta a sanare non un errore di natura formale (ad esempio, indicazione di un codice tributo in luogo di un altro) ovvero la violazione di un obbligo di versamento (che, nella fattispecie, non sussiste), ma un errore sostanziale (non si è adempiuto ad un onere che è, appunto, quello di rendere edotto l'ente impositore delle vicende giuridiche del contratto).

Trattandosi di cedolare secca , c'è poi da considerare un altro aspetto: gli effetti dell'opzione. Sebbene in proroga si sia in presenza della naturale prosecuzione del contratto assoggettato a cedolare, i documenti di prassi che si sono succeduti dal 2011 ad oggi ripetono fino allo sfinimento la solita giaculatoria, cioè che "l'opzione vincola il locatore per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima", vale a dire che l'efficacia dell'opzione si esaurisce comunque allo scadere di tale termine ("Il contratto è stipulato per la durata di anni.............con decorrenza dal..............e termine il............"), onde per cui l'opzione andrà nuovamente confermata , come si evince dalle Istruzioni per la compilazione del mod. 730/2015 (quadro B, Locazioni per finalità abitative - Cedolare secca), ove si afferma che "se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare a rimanere in cedolare secca occorre comunicare all'Agenzia delle entrate la relativa opzione", precisazione, questa, che però, curiosamente, non compare nelle Istruzioni di compilazione del mod. Unico/2015 (anche se la procedura telematica di registrazione della proroga di un contratto cedolarizzato è impostata tecnicamente in maniera difforme, ma su questo aspetto ora preferisco non entrare nel merito per non ingenerare confusione)

Operativamente, è possibile rimediare alle mancate opzioni per la cedolare secca, avvalendosi della "remissione in bonis" che consente la fruizione di benefici di natura fiscale o l'accesso a regimi fiscali opzionali anche se il contribuente non adempia nei tempi previsti agli obblighi di preventiva comunicazione in Agenzia, e la sanatoria sia effettuata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile, versando la sanzione fissa di 248 euro (esclusa la compensazione) entro il medesimo termine, mentre la mancata preventiva comunicazione all'inquilino, secondo le Entrate, non è ravvedibile ed inficia l'opzione.

Nell'ipotesi in cui la violazione sia stata constatata, a seguito di verifiche o accertamenti, l'imposta sostitutiva, attraverso nuova metamorfosi, si trasforma nell'inverno del nostro scontento, cioè in regime ordinario, con la conseguenza che si dovrà versare la differenza rispetto a quanto versato al Fisco e l'opzione per la cedolare esercitata in ritardo produce effetti solo a partire dall'annualità susseguente.

C'è dell'altro. La revisione del sistema sanzionatorio tributario previsto dalla nuova riforma fiscale apporterà nuove modifiche e toccherà anche la cedolare secca: il comma 2 dell'articolo 17 del D.Lgs. 158/2015 prevede che la mancata comunicazione della risoluzione in cedolare, entro 30 giorni dal verificarsi dall'evento, venga sanzionata con l'applicazione di una sanzione in misura fissa pari a 67 euro, ridotta a 35 euro, se il ritardo è inferiore a 30 giorni (salta il ravvedimento operoso).

Ciò significa che, per non mettere troppo a rischio le coronarie, proroghe e risoluzioni in cedolare, diventate per noi profondissima necessità, dovranno essere attentamente monitorate se vogliamo che la nostra esistenza non conosca che ore buone. Poi, passata la paura, ci si potrà dedicare, con umiltà e pazienza, a imprese ancora più temerarie.

 

[merlo]

essendo più sintetici ........

 

[Nemesis]

Operativamente, è possibile rimediare alle mancate opzioni per la cedolare secca, avvalendosi della "remissione in bonis" che consente la fruizione di benefici di natura fiscale o l'accesso a regimi fiscali opzionali anche se il contribuente non adempia nei tempi previsti agli obblighi di preventiva comunicazione in Agenzia, e la sanatoria sia effettuata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile, versando la sanzione fissa di 248 euro

Recte: 258 euro (importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471).
.

 

[sergioxcase]

Innanzi tutto ringrazio Magnus Ansegar per la disamina e per l'attenzione rivolta al problema, poi mi chiedo se al paragrafo:
L'Amministrazione finanziaria non è in grado di sapere se, alla prima scadenza inizialmente prevista,....etc sia davvero indispensabile per l'amministrazione sapere questo in anticipo o se potrebbe considerare la prosecuzione con un fatto "normale" prendendo provvedimenti diversi solo nel caso di cessazione o variazione.
Infine un'ultima considerazione ...pensiamo davvero che il comportamento di Agenzia delle Entrate sia il migliore?, che non vi siano margini di miglioramento della normativa e della sua applicazione? , se si pensa di così è bene terminare qui la discussione e rallegrarci di come siamo messi... se al contrario si pensa che vi siano margini di miglioramento dovremmo tutti impegnarci per ottenere i miglioramenti individuati. Di certo alcuni amici del forum non si sono sentiti in un ambiente giusto, ma come appare dai post sono solo due..... non abbiamo riscontro di altri, o forse l'affrontare tali problemi non è nelle corde dell'italiano medio... che preferisce oramai il parlare ed il lamentarsi all'agire.

 

[Magnus Ansegar]

Mi chiedo se al paragrafo:
L'Amministrazione finanziaria non è in grado di sapere se, alla prima scadenza inizialmente prevista,....etc sia davvero indispensabile per l'amministrazione sapere questo in anticipo o se potrebbe considerare la prosecuzione con un fatto "normale" prendendo provvedimenti diversi solo nel caso di cessazione o variazione.

Repetita iuvant

Per rispondere al quesito occorre innanzitutto capire cosa succede al termine del primo periodo contrattuale. In occasione della prima scadenza, il locatore può intimare disdetta (non pura e semplice, ma solo motivata) e sciogliere così il vincolo contrattuale, il conduttore può recedere nei modi e nei termini allo stesso consentiti (recesso puro e semplice ovvero per gravi motivi), le parti possono accordarsi per la stipulazione di un vero e proprio nuovo contratto a nuove condizioni, la locazione non è prorogabile se l'immobile è pignorato ecc.

La proroga non è un fatto "normale", ma esprime, in realtà, l'esatto contrario, cioè un evento eccezionale e, come tale, non a caso, non può che succedere una e una sola volta soltanto in seno al contratto originario, in quanto alla successiva scadenza il contratto si rinnova e non si proroga (anche se proroga e rinnovo, identificati fiscalmente dallo stesso codice tributo, vengono spesso confusi).

In quest'ottica, la posizione dell'Amministrazione finanziaria di conoscere, in punto durata, se eccezionalmente questo "premio" alla costanza, che il legislatore ci offre, si è verificato appare meno banale peregrina.

 

[Nemesis]

In occasione della prima scadenza, il locatore può intimare disdetta (non pura e semplice, ma solo motivata) e sciogliere così il vincolo contrattuale, il conduttore può recedere nei modi e nei termini allo stesso consentiti (recesso puro e semplice ovvero per gravi motivi), le parti possono accordarsi per la stipulazione di un vero e proprio nuovo contratto a nuove condizioni, la locazione non è prorogabile se l'immobile è pignorato ecc.

Il sottolineato è falso.
La rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego della rinnovazione stessa, costituisce un effetto automatico scaturente direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dall'art. 560, comma 2 c.p.c.

La proroga non è un fatto "normale", ma esprime, in realtà, l'esatto contrario, cioè un evento eccezionale

Quello che è certo è che deriva non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta.

alla successiva scadenza il contratto si rinnova e non si proroga

In realtà il legislatore usa, anche relativamente alla prima scadenza contrattuale, i termini:
- "rinnovazione del contratto" (nella rubrica dell'art. 28 della legge n. 392/1978) , "si rinnova" (nel testo dello stesso articolo);
- "... rinnovo dei contratti di locazione" (nella rubrica dell'art. 2 della legge n. 431/1998) e "i contratti sono rinnovati" (nel testo dello stesso articolo);
E l'art. 3 della legge n. 431/1998 prevede che:
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto...

 

[merlo]

La cosa è piu semplice di quanto state facendo voi
Secondo me il legislatore deve farsi una domanda: su 100 contratti di affitto fatti quandi proseguono tacitamente con la proroga e quanti invece si interrompono ?
Secondo me quasi tutti alla prima proroga proseguono tal-quale, e allora anche l'Agenzia delle Entrate deve adeguarsi alla maggioranza statistica e considerare il "tacito rinnovo" punto e basta.
ciao a tutti.

 

[Cio]

In regime di cedolare secca, allo scadere del periodo contrattuale, l'Agenzia delle Entrate non riceve un implicito riscontro dell'avvenuta proroga (mod. di pagamento F24 Elide / cod. trib. 1504), come in regime ordinario, perciò, in mancanza di comunicazione esplicita di proroga (mod. di registrazione Rli) , che fa slittare in avanti il termine di efficacia del contratto, il sistema Atti Registro scarica il contratto alla naturale scadenza, evento, questo, che non richiede la presentazione del modello di registrazione anzidetto, in quanto non inquadrabile nè come risoluzione anticipata nè come proroga.

Da tale citazione se ne dedurrebbe che per tutti quei contratti di locazione in cui non è prevista l'opzione cedolare secca (es: box e negozi) perchè l'oggetto della locazione non è un immobile ad uso abitativo, la PROROGA alla fine della prima scadenza contrattuale NON NECESSITI di comunicazione del mod.RLI all'Agenzia delle Entrate, ma in tale regime che lei definisce "ORDINARIO" basterebbe l'implicito riscontro dell'avvenuta proroga (mod. di pagamento F24 Elide / cod. trib. 1504) senza l'ulteriore obbligo di comunicazione del mod. RLI.
Mi potete confermare che tale deduzione corrisponde al vero e dove posso trovare riscontri a livello normativo ? Grazie.

 

[happysmileone]

... comunque nel sito dell'Agenzia delle Entrate c'e' anche lo spazio per suggerimenti e reclami.
Provare con i suggerimenti ed attendere fiduciosi ....